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房地產精細化管理培訓課

課程背景
隨著企業發展到一定開發規模、多項目同時實施階段，其項目建設常常是慌慌張張開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工，往往導致項目開發管理目標難以實現。甚至由于現場管理能力不足，三邊工程常態化，各專業技術不交圈，變更、簽證漫天飛，項目不斷拖期，勉強交付后因質量投訴不斷增多，維修量大，造成客戶滿意度低甚至引發維權，導致成本失控，利潤缺失，項目虧損時有發生。
 房地(di)產(chan)開發(fa)是(shi)(shi)一(yi)個復(fu)雜的(de)系(xi)(xi)統工程(cheng)(cheng)，項目(mu)投資(zi)大(da)，建設(she)周(zhou)期長，營(ying)銷(xiao)、設(she)計、成(cheng)本、工程(cheng)(cheng)建造專業性強(qiang)，成(cheng)功開發(fa)項目(mu)管(guan)(guan)理(li)存在相當的(de)難(nan)度，如(ru)何做(zuo)到經(jing)營(ying)視角(jiao)下的(de)“工程(cheng)(cheng)系(xi)(xi)統化”管(guan)(guan)理(li)？優(you)(you)秀(xiu)的(de)項目(mu)管(guan)(guan)理(li)一(yi)定是(shi)(shi)全(quan)程(cheng)(cheng)性。行業高位(wei)盤整、加速分(fen)化，能否實(shi)現彎道超(chao)車(che)，規(gui)模化、快速擴張是(shi)(shi)地(di)產(chan)企業的(de)必要之路。本課程(cheng)(cheng)以房地(di)產(chan)大(da)運營(ying)背景下項目(mu)開發(fa)全(quan)過程(cheng)(cheng)實(shi)施與管(guan)(guan)理(li)為主線(xian)，站在開發(fa)經(jing)營(ying)角(jiao)度，全(quan)面、系(xi)(xi)統的(de)對標優(you)(you)秀(xiu)房企工程(cheng)(cheng)精益化管(guan)(guan)理(li)精髓，進度優(you)(you)先、安全(quan)和質量是(shi)(shi)保障，優(you)(you)秀(xiu)的(de)現場管(guan)(guan)理(li)促進利潤實(shi)現，從學習(xi)入手(shou)，打通專業間的(de)壁壘，統一(yi)思想，改變固有觀念，解決房地(di)產(chan)項目(mu)管(guan)(guan)理(li)最(zui)后一(yi)公里落地(di)問題。

課程收益
. 掌握房地產工程質量精細化管理體系的基本構成；
. 掌握工程管理進度、質量、成本與安全過程實施控制的精髓；
. 掌握不同施工階段質量管理的薄弱環節、管控重點及質量通病防治；
. 提高項目工程管理的效率、風險及現場安全控制能力；
. 提升項目經理現場管理大局觀，有效應對總包、分包單位的日常尖銳問題處理。
. 參考標桿房企工程精細化管理體系標準模板，復制運用到日常工程管理工作；
. 結合企業項目自身情況建立一套完整、切實可行的精細化工程管理方案；
. 強調白銀微利時代工程管理的創新做法思考，全程、全員、全方位的協同管理思想。
. 房地產企業總經理、總工、分管工程副總、項目總經理
. 工程總監(jian)、設(she)計總監(jian)、前期部(bu)、開發部(bu)經理、工程部(bu)經理等。

課程大綱
第一節房地產工程現場管理
1、討論：房地產項目工程管理中10個常見問題？
“工程進度為何一拖再拖？”、“質量問題為何層出不窮？”、“總分包商為何永遠扯不完的皮”等項目管理的十大常見問題，激發學員思考目前工作的痛點在哪？
案例解讀：項目管理的常見問題及解決建議
現狀：現場管理的大困惑：集團職能部門本位主義，專業部門各自為陣，內耗大，我協調起來非常累！怎么辦？
對標：我們是接力賽最后一棒，沒有退路，抱怨沒有用。項目是一次性的工作，所以一次做對，不留遺憾！夯實專業？or強化協同？or學會跨界？
“搞定人、擺平事”—“建立信任，達成共識、分解目標互相成就、互相分享”
思考：房地產到底需要什么樣的工程管理者？---懂經營、善管理、專業強的項目經理團隊
2、工程管理的核心要素關鍵詞：“四控、三管、一協調”
.四控：抓質量、重進度、保安全、控成本；
.三管：現場、合同、信息管理；
.一協調：綜合協調
經營思考：同樣的管理方式，為什么呈現出來的結果卻不一樣呢？對標：“以始為終，不忘初心”
3、什么是經營視角下的工程管理？對于經營視角如何定義？項目管理大原則？
什么是經營？
⑴提供令客戶滿意的產品；（排計劃、抓節點、保進度、促銷售）
⑵保證公司盈利目標的實現。（力保目標成本指導下的動態成本變動率）
什么是管理？
⑴有效預測問題、發現問題、解決問題；
⑵科學有效的整合各種資源實現既定目標。
房地產項目管理經營視角的6大原則：
在經營的視角，一次性把工作做到位！計劃先行、工作前置、過程管控、結果導向；關鍵線路控工期；
客戶導向抓質量；以招標文件和標準合同為依據的供應商管理；過程記錄、數據說話、問題可追溯。
高周轉：加快項目周轉速度就是完成年度經營指標及提高項目開發利潤最直接有效的關鍵之舉。
分享：大運營背景下的工程管理5大特征？----什么是財務視角的項目管理？
依據：項目開發計劃和銷售推盤計劃，“以銷定產？”，合理安排項目施工節奏；
制定嚴謹的工程施工進度計劃，估算產值，準確提報資金計劃；
提前實現開盤，展示區標準化，合理布置現場總圖，搶首開樓棟；
減少變更簽證發生，嚴控工程質量，提升客戶滿意度。
4、分享：標桿企業項目管理“1+3”經營新思路
1個目標>3個中心>3項抓手>3級管控
回顧1：標桿企業工程質量管理發展歷程（追求價值創造型項目管理）
回顧2：標桿企業工程質量“四全”品質管理體系？（強調大工程一體化協同作戰）
解讀：誰來管？管什么？管的咋樣？如何激勵？（以客戶敏感點為主線，以高品質質量為目標）
5、解讀：如何做好對合作供方的優秀管理？
我們是資源整合者，關鍵：要從源頭篩選出合格的承包商，在過程中強化各級參與者的責任意識，積極引導、我們是同路人。要求對于現場施工問題，精準領會并嚴格執行甲方的要求，是能否達到共筑“精工品質”的關鍵。
關注：我們需要什么樣的總包合作資源？總包不服從管理，分包水平能力素質低，市政工程難協調？
思考：標桿企業工程管理扯皮現象相對較少，涉及到成本、合約、采購，為什么呢？
分享：標桿WK總分包施工界面劃分及合約管理制度
思考：外部管理靠合同，如何要提高合作單位的違約成本？
分享：WK集團總包工程標準合同文本
強調：要開好各項工程合作技術交底會
攘外：關于監理公司管理----要給自己找個好幫手
管理方針：“信任、支持、監控”
思考：監理單位總是不能有效的履行監理職責？現場獎懲辦法促進監理人員滿崗及工作激情
現場管理的“秘訣”---就是要及時解決現場發生各種問題和矛盾。
討論：同一個項目施工圖都相同，而各個標段的施工單位做出來的房子都可能不一樣？是項目部自身管理問題？是各職能部門間的工作標準及協同對接出了問題？還是合作供方單位的問題？
第二節房地產工程策劃管理
解讀：如何從經營視角有效管理項目工程質量？---事前控制：60%的工作在實施前落實
前言：什么是策劃？
策劃是一種計謀、謀略、籌劃、謀劃或者計劃，它是個人、企業、組織為了達到一定的目的，充分調查市場環境及相關聯的環境的基礎之上，遵循一定的方法或者規則，對未來即將發生的事情進行系統、周密、科學的預測并制訂可行的實施方案。
為什么要進行項目策劃？
“凡事預則立，不預則廢”，有好的開頭，就會有好的結尾，“好的開始就是成功的一半”，對項目工程認真分析、提前把目標制定好、考慮完善、定位準確。“三思而行、謀定而動”，一個好的前期策劃如同錦囊妙計，會給項目管理打開一個良好的局面。策劃應由項目領導牽頭組織項目管理班子、技術骨干人員共同完成策劃，而不是某一個人的事情，需要公司的各專業口技術人員進行協助策劃。
經營視角：事半功倍的前期項目管理精益策劃實施方案----“所有的工作都應該圍繞提高項目銷售業績為主線進行鋪排。”如何做到？
群策群力：項目管理要以銷售為主線；以項目開發為主導，各職能部門橫向跨界協同；強化責任擔當、從嚴問責。如何做到？
精益策劃管理核心目標：工程策劃、成本策劃、合約策劃、采購策劃—項目重難點梳理
案例參考：標桿企業房地產項目精益策劃實施4.0版方案
Part-1.項目概況
1）區位及效果圖
2）項目分期運營圖
3）展示區方案
4）產品決策會主要決議內容
Part-2.工程策劃
1）工程策劃指引表應用情況
2)項目目標及重難點分析
3)場地現狀分析
4)建造體系及提效模型
5)各階段總平面布置及組織措施
6）示范區展示
7）工程計劃及穿插施工方案
8）安全措施
9)參觀、施工、竣工交付流線關系。
案例參考與對標：工程策劃前需要熟悉設計圖紙、工程周邊環境、地下管線、臨近建筑物、外電高壓線等，要建立工程重大危險源清單，確定工程的施工重點、難點，并將計劃采取的一系列措施等。
解讀：標桿企業《項目管理策劃書》從1.0到4.0版演變的過程，其背后經營邏輯可歸納為“三主理念”，
即：主線+主導+主責，以銷售為主線；以項目開發為主導；強化責任擔當、從嚴問責。
案例演練：決戰示范區（樣板先行）---工程管理*的創新與挑戰
地產核心競爭力：優秀示范區展示是總平面策劃的前提，也是工程對營銷最給力支持。項目部要深度對接總平面策劃，綜合考慮示范區提前施工及開放后對場地交通、設備布置、各類管線預埋及安全通道防護措施等，編制示范區工程實施全景計劃。
案例分享：恒大、龍湖、萬科、金茂府示范區策劃效果價值賞析
小結：“能做到，又有最好的效益，為什么不好好策劃？”
作業：分組討論與交流：時間15分鐘（老師最后做討論總結）
1)通過學習標桿企業經營視角的工程精細化管理，請以小組為單位分析貴司項目工程管理中主要存在的問題及困惑有哪些？主要原因是什么？（關注：人和事）
2）請談談你對房地產項目策劃的認識和運用效果？
3)請針對以上問題談談你的建議、好的做法與大家分享。通過“挑毛病-找原因-給方法”的形式，結合企業實際情況，大家各抒己見，腦力激蕩，尋找問題的癥結所在，提出相應解決思路。
第三節房地產工程進度管理
工程計劃管理體系是房地產工程管理最重要的部分之一。通過一系列的預控計劃使得地產工程師在頭腦中把房子蓋起來，做到心中有數，同時也將各部門工作銜接起來，做到步調一致。
計劃執行的穩定性，是項目管理能力的集中體現。
重點關注：項目里程碑節點及基準工期？
1、項目總體計劃編制2、項目進度目標分解3、工程管理進度控制
一級計劃：公司2—3年的戰略經營計劃
二級計劃：項目開發重要節點操作計劃
三級計劃：項目具體實施作業計劃
思考：如何使計劃管理變得可知、可控、可預測？
第1、做好項目總體控制計劃編制；第2、做好項目進度計劃保證的6項措施
討論1：分析日常計劃管理不力的主要原因
討論2：分析項目部現場執行對工程計劃的影響
進度管控的秘訣---方法（協同）、方法（要點）、再方法（交叉點）
案例：解讀某集團項目月度經營會議關于計劃執行督辦與深度剖析文件
第四節房地產工程質量管理
事中控制：30%的工作在過程執行--工程質量現場管理最有效控制環節
大多企業日常檢查沒有明確的控制標準，檢查過程受檢查人員自身管理水平影響較大，特別是新入職員工容易出現漏項。提煉制定出標準庫包含：檢查標準庫和驗收標準庫。
思考：缺體系、缺標準、執行難怎么辦？
1）強制質檢：從源頭上制定檢驗標準---標準庫
2）搭建四大檢查體系---從源頭固化標準
3）甲方主導和監控監理、施工、第三方機構四位一體業務流程
4）工程管理者的4大技術能力與5項管理能力崗位職責要求
關鍵：要把公司的質量目標轉化為工程管理的行動執行力！
解讀：重點執行---精工品質之4大工程控制環節
1、質量樣板引路之“道”2、工程質量巡檢之“法”
3、現場實測實量之“術”4、例會制度管理之“功”
1、質量樣板引路之“道”
.精細化管理的樣板分類
.樣板如何分級管控
.樣板前期規劃是關鍵
.樣板操作中的各個動作流程
.樣板后的實施分工
案例：《萬科工程樣板先行執行效果》關注：深度認識工程樣板制度的作用
2、工程質量巡檢之“法”
工程巡檢是一項長期的、周期性的工作，需要系統規劃，集團總部通常采用巡檢的方式開展質量管理工作，項目部采用日常檢查的方式對監理與施工單位進行管理，并以工程周報的形式匯報。具體包括：質量問題檢查、土建工程實測……
三大業務線：日常檢查、工程巡檢、工序驗收
案例分享：集團公司，區域公司、項目公司在質量巡檢過程中分別承擔的角色與權重
讓問題可視化--質量破壞性檢查
大多數房企工程質量一直未能得到有效改善，相當重要的原因是監理及甲方工程師沒有全程參入工序質量檢驗。
3、現場實測實量之“術”
實測實量是確保精品工程質量的重要手段。其結果與工程款支付及項目管理人員的績效考核掛鉤。
.實測實量的接受度
.實測實量的效用
.實測實量的標準
.實測實量的分工及各自重點
.實測實量的反饋和跟蹤
案例：WK實測實量的優秀做法參考；案例：LC集團季度第三方質量評估檢查匯報
4、例會制度管理之“功”
會議是項目解決問題和發布指令的集體活動，項目重要事項和運營的關鍵節點都需要以會議的形式研討、決策和發布。工程現場會議對項目管理極為重要，要提高會議效率，不建議經常召開“夜總會、長征會、突擊會”。
項目工程管理要開好三類會議：一）監理周例會；二）項目部內部協調會；三）專題會。保持高效、及時、合理的會議決策體系是實現公司對項目部工作看得清、控得住、做得好的基礎！
穿透式管理強化基層執行力：工程質量雖然是在甲方管理下形成，但畢竟是通過合作供方實現的。如果不能有效的輸出甲方的質量管理標準和體系，取得供方的認可，將很難達到質量目標。
剖析自我：讓我們行動起來吧！
第一步：改變觀念、統一思想；第二步：抓住前端、優化設計
第三步：控住中間、過程監控；第四步：控住后端、做好后評估
結語：中國房地產即將進入精工制造時代，工程管理要走出狹隘的傳統工程管理思想，以房地產經營視角精細化組織施工，追求質量型增長，做好產品與服務，確保項目管理目標的實現。向內看，要結合企業自身實際，協同管理實現工程策劃；向外看，要注重客戶和供應商多贏局面。
學(xue)而則思~課(ke)后作業(ye)：通(tong)過學(xue)習標(biao)桿企業(ye)經營視角的(de)項目工程精細化管理體(ti)系，請結合(he)公司實際(ji)情況(kuang)及(ji)自身崗位對標(biao)談談你的(de)好建議(yi)、好做法(fa)及(ji)具體(ti)改(gai)進措施。

房地產精細化管理培訓課