后營改增時代房地產會計核算實務與稅收政策風險應對
講師(shi)：劉瑋 瀏覽次數：2551
課程描(miao)述(shu)INTRODUCTION
后營改增時代房地產(chan)會計核算實務與(yu)稅收政策風險應對培訓課
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培訓天數：日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
后營改增(zeng)時代房地產會計核算實務與稅收(shou)政策風險(xian)應(ying)對培訓課
課程大(da)綱：
一(yi)、現(xian)階段營改增政(zheng)策(ce)對(dui)房地產(chan)行(xing)業的影(ying)響(xiang)。財稅(shui)[2016]140號(hao)擴(kuo)大房地產(chan)行(xing)業抵扣(kou)范圍應如(ru)何(he)操作？被(bei)譽為給建筑業松綁(bang)的財稅(shui)[2017]58號(hao)政(zheng)策(ce)的出(chu)臺，房地產(chan)行(xing)業應如(ru)何(he)應對(dui)？
二、國地(di)稅合作下的(de)稅務風險(xian)評估與稽查解析(xi)
三、房地產(chan)企(qi)(qi)(qi)業應盡(jin)量(liang)在(zai)430前取得施(shi)工證，保留選(xuan)擇權。那如果在(zai)430后失去選(xuan)擇權后，房地產(chan)企(qi)(qi)(qi)業將必須采取一(yi)般計(ji)稅(shui)方(fang)式，他會要求建筑(zhu)企(qi)(qi)(qi)業選(xuan)擇何種納稅(shui)方(fang)式？有什么相(xiang)關風(feng)險？
四、房地產企業多繳退稅怎樣才能(neng)順(shun)利進(jin)行，相(xiang)關政策文件(jian)有哪些？
五、房地產行業會計核算流程
（一）增值稅會計核(he)算法律(lv)依(yi)據
（二）增值稅(shui)會計(ji)核算科目設置規則
（三）房地產進(jin)項稅額核算(suan)重點(dian)解析
（四）預售環節增值稅會計核算解析
（五）銷(xiao)項稅額會(hui)計核算重點(dian)解析
（六）不得抵(di)扣(kou)進項(xiang)稅額的會計(ji)核(he)算
（七）納稅申報的(de)會計(ji)處理
（八）財會[2016]22號文出臺后帶(dai)來的會計核(he)算變(bian)化及(ji)適用(yong)
（九）房地產企業開發(fa)成本及開發(fa)費(fei)用核(he)算重點(dian)解釋
六、房(fang)地產行(xing)業營改(gai)增(zeng)政策解析(xi)及風險應對策略
（一）所得稅(shui)遵(zun)從法(fa)人稅(shui)制原則，增值稅(shui)遵(zun)從以票控(kong)稅(shui)？房地產企業(ye)異地項目該如何進行操作？差額征稅(shui)發(fa)票的取得應規避怎么樣的風險？
（二(er)）增值稅“征(zheng)稅范(fan)圍”應如何界定(ding)，哪些收入不需要繳納增值稅嗎？
（三）“非(fei)經(jing)營(ying)活動”該(gai)怎樣認識？房地產(chan)企業常見(jian)的非(fei)經(jing)營(ying)活動有哪些？
（四）“視(shi)同銷售(shou)”的稅(shui)(shui)網已經張開(kai)，增值稅(shui)(shui)無償提(ti)供應稅(shui)(shui)勞務和服務應視(shi)同銷售(shou)納(na)稅(shui)(shui)？
（五）“價外費用”，原增(zeng)值稅條例下與營改增(zeng)新(xin)政下有哪(na)些區別？售(shou)房(fang)常見(jian)價外費用有哪(na)些？
（六）“兼(jian)營”該如(ru)何核算？稅務稽查(cha)如(ru)何檢查(cha)兼(jian)營行為？
（七）“混(hun)合銷售(shou)”政策反反復復，買房家電、送裝修(xiu)、送車位(wei)等是(shi)兼營？混(hun)合？視同銷售(shou)？
（八）“進項稅抵扣”,怎(zen)樣能付出最(zui)小的代價，取(qu)得最(zui)多的增值稅專用發票。
（九）“集體(ti)福(fu)利”籌劃政策，營(ying)改增后變(bian)化(hua)巨大。
（十(shi)）“服(fu)務”非專用(yong)于“簡、免、集、個”項目的(de)，必須(xu)轉出(chu)嗎？
（十一）“固定資產”抵扣，企業應該怎樣籌劃？
（十(shi)二）“非正常損失(shi)”的主客觀之(zhi)爭，天災人禍之(zhi)爭。違章建筑拆除，其(qi)進項稅(shui)一(yi)定(ding)要轉出(chu)嗎？
（十三）“不動產”抵扣里有玄(xuan)機。房(fang)開企業同(tong)樣(yang)(yang)是蓋房(fang)子，但進項稅抵扣政策不一樣(yang)(yang)，您是如何理(li)解的？
（十(shi)四）增值稅專用發票的(de)“三(san)流(liu)一致”是否適用營改增四大行業？房地(di)產企業也(ye)會受“三(san)流(liu)一致”困擾嗎？
（十(shi)五）破解“預(yu)繳(jiao)稅款(kuan)”的(de)謎題，房地(di)產(chan)企業預(yu)繳(jiao)增(zeng)值稅需要按項目，將(jiang)來抵減(jian)需要配比嗎(ma)？
（十六）稅(shui)企(qi)必爭“納(na)稅(shui)義務發生(sheng)時間”，《條例》、《36號文》、財(cai)稅(shui)2017年58號文的(de)規定(ding)一致嗎(ma)？
七、房地產企(qi)業所得稅、土(tu)地增值稅政策(ce)解析及風(feng)險應對策(ce)略
（一(yi)）正確理解《企(qi)業所得稅(shui)法》與《國稅(shui)發【2009】31號文》的(de)關系；
（二(er)）房地產(chan)開發項目完(wan)工條(tiao)件的理解，企業與稅務稽查的分歧點(dian)在哪里？
（三）開(kai)發產品銷售收入的確(que)認與增值稅、土地(di)增值稅的納稅義務(wu)發生時間是怎樣關系？
（四）“視(shi)同銷售(shou)”一(yi)(yi)定會(hui)有所(suo)得稅嗎？“買(mai)一(yi)(yi)贈(zeng)一(yi)(yi)”怎(zen)樣操作才能少繳(jiao)稅？
（五）銷售(shou)未完工(gong)產品如(ru)何計稅(shui)？預計毛利率(lv)政(zheng)策有什么(me)變(bian)化？
（六(liu)）未(wei)完工開發產品銷(xiao)售收入，企業(ye)所(suo)得稅、土(tu)地增值稅與增值稅的口徑差異。
（七）出租(zu)產成品(pin)的租(zu)金(jin)收入(ru)如何計稅？盡量(liang)避(bi)免預租(zu)收入(ru)等形式造成流轉稅與所得(de)稅收入(ru)不一致的情況。
（八(ba)）開發(fa)產品(pin)已經(jing)銷(xiao)售，又發(fa)生維(wei)修費用，還(huan)能稅前扣(kou)除嗎？
（九）開發區內建(jian)的會(hui)所、物業管理場(chang)所、電站、熱(re)力站、水(shui)廠、文體場(chang)館、幼(you)兒園等配套設施應如何處理？
（十）項目管理費(fei)(fei)、項目服(fu)務費(fei)(fei)、咨(zi)詢費(fei)(fei)稅前扣(kou)除的區別(bie)與風險(xian)應(ying)對。
（十(shi)一(yi)）紅線外支(zhi)出能否稅前扣(kou)除(chu)？挖人工湖、修(xiu)道路、修(xiu)跨河大橋、建休(xiu)閑廣場(chang)、沿河景觀設施等的支(zhi)出，不(bu)能稅前扣(kou)除(chu)嗎？土地增(zeng)值稅能否能扣(kou)除(chu)？
（十二）被(bei)政府無償(chang)收回土地使用權(quan)的形成的損失如(ru)何處(chu)理？被(bei)政府收取(qu)的土地閑置費能否稅前扣除？
（十三）房地(di)產企業的借款利息(xi)該如(ru)何處理才是符合稅法規定(ding)的？信(xin)托投資公司的借款風險怎樣化解？
（十四）成本對象確定(ding)的六(liu)原則(ze)，所得(de)稅(shui)規定(ding)與(yu)會計(ji)規定(ding)的差(cha)異有多大(da)？
（十五(wu)）可稅前扣除的(de)三項預提費(fei)用，應(ying)如(ru)何進行(xing)稅收(shou)籌劃(hua)？
（十六(liu)）合(he)作建(jian)房但該(gai)項目未成立(li)獨(du)立(li)法(fa)人公司(si)的，如何進行所得(de)稅處理？通過(guo)管(guan)理費形(xing)式的合(he)作建(jian)房，稅局是否(fou)認可？
八、企業所得(de)稅(shui)與土(tu)地(di)增值(zhi)稅(shui)的糾纏
國(guo)稅總局2016年第81號公告(gao)等涉及房地產行業的*相關文(wen)件解讀
后(hou)營改增時代房地產會(hui)計核算實務與稅收政策風險應對培訓課
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/51992.html
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