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商業項目市調與定位培訓

課程大綱：
一、商業地產項目的市調內容
（一）商業地產項目的市調目的
1.了解城市的經濟發展狀況與人口特征
2.了解當地市民的消費力水平與消費特征
3.了解商業市場的發展階段與供求關系
4.了解商業市場的競爭態勢
5.了解商用物業的租售價格
（二）商業地產項目的市調內容
1.商圈調查內容
2.重點商業項目調查內容
3.競爭性商業項目調查內容
（三）商業地產項目的市調方法與結果
1.市調方法
2.市調結果
（1）根據市調研究結果得到城市商業發展階段
（2）根據市調研究結果得到項目的競爭空間
（3）根據市調研究結果得(de)到本項目的商鋪(pu)售(shou)價與租金(jin)

二、商業地產項目的定位內容依據與方法
導言：
商業項目的準確定位是開發項目成功的基礎之一。
上海正大廣場定位案例——商業項目定位錯誤虧損5年，調整定位扭虧為盈
城市綜合體與購物中心的內容
1、城市綜合體是什么？
2、城市綜合體各產品之間的相互關系
3、購物中心的功能
4、購物中心的分類（八種）、購物中心的八大業態組合
5、購物中心、百貨、超(chao)市(shi)的平面動線結構的區別

（一）商業地產項目定位的內容
商業定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”
第一：商業地產項目的定性定量（定性決定功能）
第二：產品組合定位
第三：建筑設計定位
第四：經營主題定位（定位依據：商圈性質、商業類別/功能、消費客群等）
第五：經營功能定位（定位依據：商圈性質、開發模式、項目類別、消費客群等）
第六：消費客群定位（定位依據：消費者是誰？是決定定位的重要依據之一）
第七：經營檔次定位（定位依據：消費需求、消費能力、物業硬件等）
第八：功能分區定位（定位依據：道路等級、平面結構、主動線、主次入口）
第九：業態業種配比定位（定位依據：商圈性質/類別、規模面積、樓層數）
第十：產品售價(jia)與租金定(ding)位（定(ding)位依據：當地租售價(jia)、投資(zi)客群、消費力(li)）

（二）商業地產項目定位的依據
第一：城市等級
第二：城市經濟發展水平
第三：城市人口規模
第四：城市商業消費水平
第五：城市商業格局與競爭態勢
第六：項目交通條(tiao)件

（三）商業地產項目的定位方法
1.直接推導法
2.風險分析法
3.案例借鑒法

三、商業地產項目定位的典型案例解析
（一）都市型購物中心案例解析
1.上海環貿IAPM案例
（二）區域型購物中心案例解析
1.杭州西溪濕地印象城案例
（三）社區型購物中心案例解析
1.上海西郊百聯
（四）鄰里中心案例案例解析
1.蘇州新城鄰里中心案例
2.蘇州方洲鄰里(li)中(zhong)心案例

商業項目市調與定位培訓