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產品決策體系、策劃邏輯及產品設計管控要點解析公開課

【課程背景】
什么是最高效，最準確，最積極的產品決策方法？
如何將產品決策從原來的幾個月縮短到幾小時？
如何將產品利潤做到*最優？
什么是對項目效益全程聚焦的純理性決策方式？
7月20、21日，讓我們一起拆掉思維里的墻！
學習當下最創收的策劃方法+最有效的戰法工具
幫助您的項目實現經濟收益*化
由于房地產(chan)取地模(mo)式的(de)緣故，項目利(li)(li)潤被不斷擠壓，傳統的(de)以客戶利(li)(li)益為(wei)導向(xiang)的(de)產(chan)品(pin)決(jue)策(ce)(ce)導向(xiang)變得越來(lai)越失去(qu)效力，企業尋求(qiu)利(li)(li)潤突破的(de)動(dong)力越來(lai)越強。如何才能(neng)打破思維慣性(xing)，擺脫固有的(de)產(chan)品(pin)思維慣性(xing)，從原來(lai)的(de)束縛(fu)中解脫， 重新梳理出一套(tao)高效，準確(que)，積極的(de)產(chan)品(pin)決(jue)策(ce)(ce)方法，這將是本次課程要達成的(de)目標(biao)。

【課程對象】
1、房地產公司的決策層管理人員（董事長、總經理、副總等）;
2、房地產公司中高層人員（設計總、策劃總、營銷總、成本總、項目總等）;
3、房(fang)地產(chan)公司(si)策劃部(bu)、市場(chang)部(bu)、設(she)計(ji)部(bu)、營銷部(bu)等業務骨干人員;

【金牌講師】
周老師：
全國*的房地產策劃和產品規劃專家，獲得6項國家產品專利。
國家注冊建筑師，國內*產品設計專家，多所高校地產MBA班特聘講師。
房地產行業評價最高的講師之一，具有17年公司總經理的職業經歷，有著豐富的實戰經驗和理論功底。其對產品策劃、產品創新與研發、項目運營等都形成了自己獨到的理論體系和實戰體系，是目前國內最高專業水準的房地產策劃和產品規劃專家，且授課水平較高，滿意度均保持在90分以上。
周老師對產品、營銷和組織構建等都有自(zi)己獨(du)到見(jian)解，形成了(le)可行、高效、能(neng)復(fu)制的一套戰(zhan)(zhan)略戰(zhan)(zhan)術，每次都能(neng)讓學員(yuan)腦洞(dong)大開，并(bing)且付諸于(yu)行動！

【課程大綱】
第一章：未來房地產主流趨勢剖析與預判；
（從金融角度看房地產將更加清晰的看到房地產與經濟發展戰略的沖突與關系，確保我們不出現戰略性的投資失誤）
1、地產政策解讀
2、經濟格局解讀
3、地(di)產(chan)未來(lai)趨勢(shi)解讀(du)

第二章：走出房地產產品決策上的誤區；
（雖說房地產發展了20多年，但基本上都是處在上升通道，過程中大量的決策錯誤都被摧枯拉朽的漲勢給掩蓋了，很多決策都經不起時間的檢驗，當我們復盤時產生了一大堆的遺憾和教訓。本章將結合實操案例，借鑒行業經驗，走出房地產決策誤區）
一、項目控制點：如何提煉項目核心控制點？
1、項目的核心控制點有哪些？
2、如何提煉項目的核心控制點？
3、不同控制點的各自責任是什么？
二、如何通過營銷結構圖找到產品的地位？
1、設計部門對營銷的影響
2、工程部門對營銷的影響
3、合約部門對營銷的影響
4、營銷部門對營銷的影響
5、到訪率與轉化率的關系
6、營銷的內化邏輯
三、產品是如何影響營銷的，應該怎樣控制？
1、營銷壓力=利潤壓力
2、利潤來源=產品策劃
3、產品策劃=設計任務書
4、設計任務書=項目經營策略
四、房地產產品決策上的常見誤區有哪些？
1、產品策劃與營銷策劃密不可分嗎？
2、為誰造房子？股東還是客戶
3、產品由市場決定的嗎？
4、客戶決定產品，還是產品決定客戶？
5、我們可以(yi)有作品情節嗎？

第三章：重構產品決策模型與邏輯
（走出了誤區后如何科學決策，我們將用實際問題來講解，逐步梳理出新的決策邏輯，最終實現產品決策的快速精準）
一、產品策劃的內因：從原點出發，重新定位我們策劃的依據，讓我們從禁錮中徹底解放出來！
1、我是誰？
2、項目定位的依據是什么？
3、何時為商品？何時為作品？
二、產品決策的正確邏輯：產品定性的決策模型解析
1、產品策劃、營銷策劃和概念策劃的內容
2、市調解決的核心問題
3、戶型區間的選擇及匹配方法
4、立面和品質的選擇方法
5、商業建筑規劃的要點解析
6、產品基因選擇器的使用(yong)技巧(qiao)

三、產品力提升的正確邏輯解析：如何挖掘市場和客戶機會？
1、如何從市場角度挖掘產品機會
市場分析的基礎框架
市場研究主要指標介紹
城市市場機會的挖掘
2、如何從客戶角度洞悉產品機會
客戶DNA模型解析
客戶定性研究方法
客戶敏感點模型解析
3、如何從項目定位角度構建產品競爭力
四、產品策劃案例：通過案例、數據，全面揭示產品決策過程中設計、營銷、成本的博弈過程！
1、XX項目實際測算案例演練
2、形成利潤*化的產品組合方式演練
3、高層與別墅項目解析
五、案例解讀---產品策劃的評價體系解析：從案例中歸納出一系列產品的產品選擇原則和規律，這些在實戰中具有特別強的可操作性！
1、產品策劃評價體系解析
2、產品策劃的前置條件分析
3、產品策劃的三部曲
4、產品策劃案(an)例歸(gui)納

第四章：15條產品創新實現路徑解析
（有了正確的決策模型和邏輯，我們將結合案例詳細剖析產品的創新路徑和落地方法，打造出突出的項目競爭優勢與亮點）
1、標準層形式與戶型資源利用、分配的創新
2、戶型平面創新
3、層高的利用與創新
4、立面創新
5、庭院與空間序列創新
6、土地利用創新
7、規劃指標創新
8、提高居住質量的創新
9、鄰里社群的創新
10、物業服務的創新
11、自持物業配套的創新
12、夢一般體驗的創新
13、園林標準的創新
14、低成本和高成本的價格策略創新
15、品牌認知的(de)創新

第五章：產品實際問題解決方法
（一切皆為實戰，老師結合完整案例對高層、洋房、別墅、商業、寫字樓、成本控制的常見問題做出精準的處理定式。）
一、高層、洋房、別墅、商業、寫字樓等項目的常見問題精準處理定式
1、別墅類產品的常見問題精準處理
別墅類產品要做地下室嗎？
別墅類產品要做挑空嗎？
要設置內庭院嗎？
3 重庭院對客戶有價值嗎？
5 個露天對客戶有意義嗎？
客廳層高加到 3.6 米需要什么對價？
2、多層類產品的常見問題精準處理
多層產品的尷尬
多層產品創造的賣點的產品套路
3、高層類產品的常見問題精準處理
面寬的代價
層高的選擇
交通的效率
高層產品的(de)生(sheng)活(huo)(huo)方式(shi)（別墅生(sheng)活(huo)(huo)和經濟空間）

4、商業類產品的常見問題精準處理
銷售還是自持？
業態確定的原則
建筑設計需要解決的問題
商業運用的架構設計
5、寫字樓產品的常見問題精準處理
寫字樓的商務屬性及配套
客戶最關注什么？
優選寫字樓標準、定位誤區及配置偏好
二、產品選擇思路及方法解析
1、戶型創新：
平面設計到空間設計
精裝房的創新
平面創新案例解析
戶型的空間設計案例解析
2、立面的作用
3、成本的控制
規劃層面的成本控制
單體階段的成本控制
選材階段的成本控制
4、停車方案

第六章：觀念蛻變-行動學習應用
（老師經過多年總結、以及對各種障礙和問題的提煉，設計了多組問題供學員現場碰撞，在互動過程中，達成共識。）
一、能力訓練1：如何重新審視策劃依據 ？
1、是“客戶”還是“產品”讓我們掙錢？
2、是“產品決定客戶”還是“客戶決定產品”？
3、營銷主導產品決策容易出現什么問題？
4、設計主導產品決策容易出現什么問題？
5、分析造成“市調”失真的原因
6、我們的方案設計被領導否定的原因？
7、概念策劃、產品策劃和營銷策劃有什么不同？
8、“什么好賣就做什么” 有問題嗎？為什么？
二、能力訓練2：如何快速評判項目可行性？
1、評估項目可行性需要哪些信息？請例舉出來。
2、給這些信息的重要性排序，并說明理由。
3、市調信息在什么情況下容易失真？
4、地價比房價高的核心原因是什么？有什么對策？
三、能力訓練3：如何快速決定戶型區間？
1、大部分別墅滯銷，為什么？怎樣解困？
2、洋房好賣，應該多做，這樣的想法是對嗎？
3、從(cong)市場數據(ju)判斷，高層就應該做剛需，對嗎(ma)？

四、能力訓練4：產品如何落地？
1、怎樣判斷項目的產品做到了利潤*？
2、容積率一定要用足嗎？為什么？
3、面積能偷就偷對嗎？為什么？
五、能力訓練5：觀念的自我突破！
1、市調的核心目的是做什么？
2、在市調階段，產品有價無市怎么辦？
3、有銷量但沒有利潤的產品能不能做？
4、客戶定位是定層級還是定位置？
5、盈利與提高品質有矛盾時，如何取舍？
6、項目可變成本有哪些？
7、成本管控上哪些方面欠缺，怎樣改進？
8、成本部的減法與營銷部的加法矛盾如何協調？
9、如何選擇物業是自持還是銷售？
10、怎樣評價商業建筑設計方案的優劣？
11、對于寫(xie)字樓，什么樣(yang)的方(fang)案設計(ji)才(cai)是好方(fang)案？

第七章：課程總結及現場學員答疑解惑
（用(yong)學員項目做案例，現場(chang)進行(xing)項 目產品決策(ce)演(yan)練）

產品決策體系、策劃邏輯及產品設計管控要點解析公開課