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房地產項目測算培訓

【課程簡介】
大數(shu)據、人(ren)工(gong)智(zhi)(zhi)能化(hua)時代，人(ren)們日常生活(huo)的各個(ge)領域(yu)都面臨快(kuai)速而深刻的變革。不(bu)可避(bi)免的，大數(shu)據與(yu)人(ren)工(gong)智(zhi)(zhi)能已走入房地(di)(di)產(chan)行(xing)業(ye)，邁出了變革性進步。一些用(yong)以記錄客戶購(gou)房時最(zui)看重的內(nei)容——項目區(qu)位及(ji)(ji)周邊(bian)配(pei)套設施、房產(chan)位置及(ji)(ji)產(chan)品特性、單位面積與(yu)售價(jia)、物(wu)業(ye)收費及(ji)(ji)升值空間等等。這個(ge)數(shu)據有助于確定房產(chan)的預測價(jia)值，便于開(kai)發商(shang)對多種競(jing)爭要素、便利設施及(ji)(ji)產(chan)品建造標準等多可選項，進行(xing)成(cheng)本(ben)(ben)效益分析(xi)，并用(yong)于指導前(qian)期土地(di)(di)獲(huo)取、營銷策(ce)劃(hua)、產(chan)品規劃(hua)、成(cheng)本(ben)(ben)控制、投融資，后(hou)期的工(gong)程管理、盈利保障(zhang)與(yu)物(wu)業(ye)服務。

隨著大數據(ju)時代(dai)下房(fang)(fang)地(di)(di)產行(xing)業(ye)(ye)(ye)之(zhi)間的(de)(de)(de)(de)競爭日趨激(ji)烈，房(fang)(fang)地(di)(di)產企業(ye)(ye)(ye)越來(lai)(lai)越重視前(qian)期的(de)(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)獲取，土(tu)地(di)(di)價(jia)值評估、項目(mu)的(de)(de)(de)(de)可行(xing)性分析(xi)(xi)以及拿(na)地(di)(di)階段項目(mu)測算方(fang)式與技(ji)巧(qiao)，如(ru)何進行(xing)地(di)(di)塊屬性研(yan)究和(he)精(jing)準測算并(bing)(bing)提(ti)升企業(ye)(ye)(ye)利潤，越來(lai)(lai)越成為優秀(xiu)房(fang)(fang)企開發前(qian)期工作的(de)(de)(de)(de)必備技(ji)能(neng)。本課程(cheng)梳理、分析(xi)(xi)了數家標桿地(di)(di)產的(de)(de)(de)(de)成功案(an)例，總結了多位職業(ye)(ye)(ye)經理人(ren)二十多年來(lai)(lai)的(de)(de)(de)(de)工作實踐(jian)數據(ju)，對(dui)房(fang)(fang)地(di)(di)產投資(zi)(zi)拿(na)地(di)(di)整(zheng)個(ge)過(guo)程(cheng)的(de)(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)價(jia)值進行(xing)解(jie)讀、分析(xi)(xi)和(he)研(yan)判，并(bing)(bing)對(dui)標桿企業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)拿(na)地(di)(di)前(qian)后的(de)(de)(de)(de)項目(mu)測算計算方(fang)式和(he)技(ji)巧(qiao)進行(xing)分析(xi)(xi)總結，讓房(fang)(fang)地(di)(di)產行(xing)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)投資(zi)(zi)拓展、成本、財務(wu)和(he)策劃(hua)、規(gui)劃(hua)人(ren)員對(dui)土(tu)地(di)(di)獲得的(de)(de)(de)(de)整(zheng)個(ge)過(guo)程(cheng)有個(ge)全面(mian)的(de)(de)(de)(de)了解(jie)和(he)掌握，以成功案(an)例和(he)失(shi)敗教訓為鏡，以標桿企業(ye)(ye)(ye)為對(dui)標坐標，在大數據(ju)廣泛應用的(de)(de)(de)(de)發展機遇和(he)不斷競爭與變革的(de)(de)(de)(de)形勢下，根(gen)據(ju)自己(ji)企業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)特點，有所(suo)為和(he)有所(suo)不為，作出最優是(shi)抉擇決策。

【課程時間】2天（6小時/天）
【課程對象】房地產企業高管、企業投資部門負責人、投資經理、成本和財務經理、設計研發及工程經理等。
【授課方式】：操盤案(an)例講解、交流體驗、標桿實例研討、Q&A答疑及(ji)典型(xing)問題互動。

【課程收益】：
1、了解房地產企業投資拿地的一般規律和黃金法則，提高定性分析及定量測算的技巧；
2、順應天時、地利、人和，了解投資拿地新法，掌握新項目拿地前后測算、精算的重點、難點和關鍵點，避免常規錯誤的發生；
3、掌握土地價值判斷的技術邏輯與計算方法，熟練運用項目最優規劃、以及簡潔實用的項目建議書和可研報告提高拿地方案的實操本領；
4、領會并掌握標桿房地產企業拿地研判技巧和項目測算方法，結合自己公司特質，有效嫁接和合理借鑒。
5、看地測評的方式及各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規避和管控？
6、培養(yang)和(he)留住前期投(tou)資拓展和(he)策劃(hua)規劃(hua)的(de)核心人(ren)才，進而(er)精準提升企業的(de)開發(fa)利潤。

【課程提綱】：
第一部分：土地估價方法與房地產估價方法
一、宗地地價評估基本方法與預測
1、收益還原法
2、市場比較法
3、成本逼近法
4、剩余法
5、基準地價系數修正法
案例：大數據下的房屋與成交量的預測
二、房地產評估基本方法
1、市場比較法
2、收益法
3、成本法
4、假設開發法
5、基準地價修正法
案例：基(ji)準地價(jia)(jia)修正法(fa)如何對土地和房產價(jia)(jia)值進行(xing)判斷？

第二部分：地塊價值判斷——項目建議書與可研報告的編制
一、地塊屬性研究
1、做好地塊屬性研究的三個問題？
（一）如何看地？
（二）項目地塊的屬性？
（三）看問題的方法？
2、如何拿地？
（一）拿地的兩種方式
（二）看地拿地時要注意的幾個問題：
（三）拿地新法（天時地利人和）解析
（四）土地獲取黃金法則總體思維框架（定性）
3、土地價值研判的意義及目的
（一）地塊研究到底是要研究什么？
（二）地塊的區位分析的三個基本層面（城市、區域、地段）
（三）意義：①發現地塊本身的優勢和劣勢所在，②明確地塊的產品適宜性
（四）目的:為項目的定位奠定重要依據
4、XX標桿地產成功模式的借鑒
（一）土地土地要素構成基礎與分析
（二）傳統開發流程及以客戶為導向的開發流程
（三）七對眼睛是解決什么問題的？
案例解析：項目拓展相關經驗借鑒（產品、客戶、土地之間的內在邏輯）
5、土地儲備結構與決策評判
案例：XX新晉20強地產的三個“漏斗”決策依據與要點
6、土地儲備結構與優質低價土地的選擇
7、土地獲取方式的常規與非常規操作方式
8、房地產項目前期拿地投資決策
（一）企業投資戰略和慣性
（二）如何選城市--城市評價標準和指標體系
（三）企業自身產品定位—“有所為和不為”
（四）有準備拿地有選擇布局
（五）前期投資測算定位和風險控制
案例：如何判讀估價(jia)報告與實例點評

二、競爭分析和土地評估
1.土地市場分析
2地塊考察和分析
考察報表：宗地社會條件調查表和自然條件調查表等
3.區域市場分析
4.競爭樓盤分析
考察報表：市場調研任務書
5.項目定位七步驟
案例：地塊現場考察的主要關注點
6.項目獲取需要關注的六大風險：
調研報表：項目獲取風險評估表
案例分析(xi)：2019房地產(chan)項目盡職(zhi)調(diao)查(cha)

三、地塊投資的決策核心：產品規劃
1.企業自身產品密切相關的產品規劃模板設計
2.投資（或研發）部門如何進行設計強排？
3.如何通過產品規劃實現項目銷售總額、銷售利潤*化？
實(shi)操案例：xx收并購項目的(de)最優化強排方法(fa)的(de)介紹(shao)和實(shi)踐

四、地塊投資的決策依據：財務分析
1、項目建設計劃和成本構成
2、項目銷售計劃和收入估算
3.房地產投資收益分析:項目的靜態投資和動態測算
4.項目投資建議書
5.簡要實用的可行性報告的編制要求和問題點
案例解析：XX項目的(de)可行性(xing)報告的(de)編制(zhi)要點

第三部分：房地產企業拿地實操技能
思考一：項目利潤是怎么計算出來的？
思考二：需要哪些要素投入房地產開發和經營？
思考三：什么樣的房地產才能算好項目（投入/產出、付出/回報）
思考四：如何掌握項目經濟評價中測算要點及其在決策中的作用
一、土地市場
1、市場基本面分析
2、競爭分析及延伸理解
3.產品分析與常見拿地模式及案例
1）、政府主導模式，成功案例：廣東惠州xx科技小鎮的選擇與攻堅
2）、企業(ye)主導模式，成功案例：A、碧桂園評價土地的(de)兩(liang)大核(he)心(xin)工具，B、標桿(gan)地產xx項目拓展相關(guan)經驗

二、房地產企業拿地方式
1、國內地產企業通行的拿地方式五個模式十種方式：
招拍掛介紹（二種方式）
土地轉讓介紹（一種方式）
股權轉讓介紹（四種方式）
合作經營介紹（二種方式）
委托代建介紹（一種方式）
2.品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略
1）融創的收并購模式
2）萬科的模式
3）碧桂園的模式
4）常見企業勾地技巧、門檻條件設置
3.非招拍掛的三種最常見的拿地方式
（1）、股權轉讓，萬科大宗購并南都集團案例
（2）、合伙成立項目公司
（3）、以聯合開發的名義
4.其他拿地方式的局限性
（4）、兼并或合并，中交并購綠城案例
（5）、在建項目轉讓，南京xx小鎮轉讓案例
（6）、股權托管
（7）、變更用地類型
（8）、染指“插花規劃”
5.房地產并購實務及案例分析
（1）、法規政策
（2）、交易結構
（3）、盡職調查
（4）、交易文件
討(tao)論與點評：什么是適合企業(ye)自身拿地條(tiao)件的*方(fang)式(shi)？

三、房地產項目測算的基本知識（測算意義、思路、假設）
1、測算意義（測算必要性/測算作用/測算精度要求）
2、測算思路（融資計劃/成本/收入/稅收/利潤等）
3、測算假設（模擬開發進(jin)程/財務(wu)評價(jia)）

四、項目投資
1、投資成本費用
①土地費用（土地征收拆遷費/土地出讓地價款/土地轉讓費/土地租用費/土地投資折價）
②前期工程費
③房屋開發費用（建安工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費）
④期間費用（管理費用、銷售費用、財務費用）
⑤開發期間稅費
⑥其他費用
⑦不可預見費等
小結(jie)：開發建設費用投資估算表

2、項目收入：項目收入的關鍵要素（收入估算/開發方案/租售方案及價格）
①開發計劃
②銷售計劃：某項目案例
③價格估算：市場比較法/成本法及某案例：價格估算及預測表
④租售收入及某項目案例
⑤稅費估算與稅費表
⑥稅費估(gu)算：土地(di)增值稅與(yu)“營(ying)改增”后的房地(di)產行業具體規(gui)定及注意事項

3、項目利潤
①利潤的基本概念：
資金價值/現金流量（經營、投資、籌資活動）/現金量與利潤的關系/經濟評價指標等
②核心指標：內部收益率（財務內部收益率的計算）/銷售凈利率/財務凈現值/投資回收期
③參考指標：
（一）地價支付貼現比及xx城市花園項目案例
（二）啟動資金獲利倍數
（三）銷售毛利率
（四）資金峰值比例
（五）獲利(li)指(zhi)數(shu)（現值指(zhi)數(shu)）

4、相關分析
①盈虧平衡分析（本、量、利分析）
②敏感性分析（步驟及(ji)案例）

5、重點說明
①經濟評價的常見誤區
②經濟評價報告步驟
③指標體系說明
④填報模版參考
案例：XXXXX項(xiang)目(mu)投(tou)資分析報告(gao)

五、經濟測算表格分析
1、測算參數
2、項目盈利預測
3、現金流預測
案例：XXXXX項目節點計劃編制模板
案例：xx產業地產拿地的財務(wu)成本分析

第四部分：房地產企業各種實操拿地模式的風險
1、二級市場拿地方式實操及風險防范
1）哪些情形必須進行招拍掛？招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍？
2)招拍掛形式出讓土地使用權的利弊分析
3)企業實力雄厚、準備充分卻無法成功通過二級市場拿地？癥結何在？
4)“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區”？
5)如何避免“招拍掛”雷區？
6)真實案例揭示哪些情形會導致“招拍掛”無效及其后果
7)真實案(an)例全程(cheng)揭示通過“招拍掛”成功獲取土地(di)的操作(zuo)規程(cheng)及技巧

2、直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范
1)“精心策劃”的項目轉讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”？
2)如何避免直接項目轉讓不至于因違反法律禁止性規定而無效
3)如何看清直接項目轉讓的利弊不至于盲動
4)如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
5)真實(shi)案例全程(cheng)展現直接進(jin)行(xing)項目轉讓獲取土(tu)地實(shi)操(cao)及風險(xian)防范

3、股權收購獲取項目實操及風險防范
1)收購不同性質企業股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
2)股權收購如何做好合理避稅
3)通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
4）通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理？
5）真(zhen)實案例全程展現股(gu)權收購取得房地產項(xiang)目實操

第五部分：如何展現和提升企業的“拿地能力”投資部門地位和使命
1、房地產企業開發模式的分析
2、房地產企業開發模式對投資拿地的影響
3、如何提升企業的“拿地能力”
1）綜合能力的積累
2)合理的項目信息來源
3)了解及研究政府規劃動向
4)品牌價值
5）開發思路的引導性
6）提高資金解決能力
分析討論：企業自身的開發模式是什么？對投資拿地有什么要求和避諱？
4、房地產投資部門的龍頭地位和工作使命
1）地塊投資在企業系統中的地位
2）國內標桿房地產的投資管理方式和組織架構
3）投資經理需要掌握的基本技能
4）公司的目標和投資部的任務分解
5）房企投資部門的年度目標是什么？實現目標的路徑是什么？
案例：若干實操收并購拿(na)地分享與答疑(yi)互動

房地產項目測算培訓