沒有任何爭議(yi)的(de)事實是(shi)，近兩年來房地(di)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)稽查的(de)力度(du)明(ming)顯加(jia)強(qiang)，特別是(shi)土地(di)增值稅(shui)(shui)(shui)清算的(de)工作在全國范圍(wei)內正在如(ru)火如(ru)荼地(di)開(kai)展。而另外一(yi)個毫無爭議(yi)的(de)事實是(shi)，大(da)部分房地(di)產(chan)公司都(dou)經不(bu)起稅(shui)(shui)(shui)務(wu)稽查，或多(duo)或少地(di)存在偷稅(shui)(shui)(shui)問題。
而在房地產企(qi)業(ye)成(cheng)本構成(cheng)中，稅收成(cheng)本和地價、建安成(cheng)本，已排在開發商成(cheng)本的(de)前三(san)位了。如將稅收成(cheng)本與銷(xiao)售(shou)額掛鉤，在預征(zheng)階段(duan)，各項稅負(fu)合計已達到(dao)銷(xiao)售(shou)額的(de)8-12%，如果項目結束進行(xing)清算(suan)，則普遍(bian)高達15%以上(shang)，一(yi)線城市會達到(dao)25%以上(shang)。
由(you)于(yu)房(fang)(fang)地產(chan)開發(fa)企(qi)業開發(fa)環節(jie)眾多，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金(jin)、營銷、物業管理等等，每(mei)一項(xiang)經(jing)濟行(xing)為的發(fa)生都(dou)(dou)會涉(she)及稅(shui)金(jin)，同時產(chan)生稅(shui)收籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)的空(kong)間。因此，房(fang)(fang)地產(chan)稅(shui)收籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)必須結合以(yi)上各(ge)環節(jie)，進行(xing)系統(tong)的規劃(hua)(hua)。由(you)于(yu)房(fang)(fang)地產(chan)行(xing)業稅(shui)負(fu)絕對(dui)額(e)大，所以(yi)，經(jing)過籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)省下來的房(fang)(fang)地產(chan)稅(shui)負(fu)的絕對(dui)金(jin)額(e)也很(hen)大，而(er)且省下來的通常都(dou)(dou)是“真(zhen)金(jin)白銀”，是“純利(li)潤(run)”。
整體(ti)系統的房地(di)產稅(shui)務(wu)(wu)規(gui)劃，必須從戰略、經(jing)營以及理財(cai)三個層面去考慮，綜合立體(ti)地(di)進行(xing)思(si)維，通(tong)過(guo)精(jing)心(xin)安(an)排和統籌來(lai)獲取“節稅(shui)”收益。稅(shui)務(wu)(wu)無處(chu)不在，稅(shui)務(wu)(wu)籌劃應貫穿于房地(di)產企業開發經(jing)營活動全過(guo)程，在戰略、經(jing)營和理財(cai)三個層面上(shang)立體(ti)系統地(di)進行(xing)思(si)考和規(gui)劃，而絕不能僅狹義地(di)在財(cai)務(wu)(wu)部(bu)門分管的“一畝三分地(di)”上(shang)開展。
1.戰(zhan)略(lve)管理層面的籌劃
從戰(zhan)略(lve)的高度規劃，稅務籌劃通常應考(kao)慮以下問題：
1)股(gu)權架構(gou)與層次如(ru)何設(she)計與安排，對未來財稅(shui)會產生(sheng)什么樣的影響(xiang)？
2)成立(li)項(xiang)目公司還是不成立(li)項(xiang)目公司，用法人股東還是自然(ran)人股東？關聯的考(kao)量？注冊(ce)地點安排在(zai)哪里更合適？
3)注(zhu)冊資本多(duo)大(da)以及出(chu)資形式不(bu)同對財(cai)稅會產生什(shen)么樣的影(ying)響？
4)土地(di)方(fang)與(yu)資金方(fang)如何合作(zuo)？不同形式(shi)拿(na)地(di)稅負(fu)比較，怎樣(yang)最低？
5)如(ru)(ru)何增加拿(na)地(di)過(guo)程(cheng)中(zhong)的土(tu)地(di)成(cheng)本例如(ru)(ru)拆(chai)遷(qian)成(cheng)本？
6)與(yu)政府如(ru)何合作(zuo)與(yu)談判？代建市政項目款(kuan)項如(ru)何收回？
7)一級與二級如(ru)何聯動(dong)以增(zeng)加土(tu)地(di)成本？
2.經(jing)營管(guan)理層面(mian)的籌(chou)劃
從經(jing)營(ying)的(de)角度規劃，則會涉及到房地產公司日常運營(ying)的(de)方(fang)方(fang)面面，稅務籌劃通常應考慮(lv)以下問題：
1）開發(fa)產(chan)品(pin)設(she)計(ji)不同(tong)對企業稅務的影響，比如戶型面積應(ying)定多大(da)、車(che)庫(ku)應(ying)建獨立車(che)庫(ku)還是地下連體車(che)庫(ku)？
2）商業和(he)住宅比例？普通住宅與非普通住宅比例？
3）對(dui)外(wai)合同條款如何從財稅角度修改(gai)最合理？
4）報建形式、開發分(fen)期對稅收的(de)影響？
5）如何增加工程成本？
6）銷售(shou)價格(ge)的制定與財稅測算
7）促銷(xiao)方案選擇對(dui)財稅的影響(xiang)
8）毛坯還(huan)是精裝(zhuang)修(xiu)？裝(zhuang)修(xiu)方案的(de)稅收測評
9）銷(xiao)售折扣(kou)管理與內控制度的落實(shi)
10）自己(ji)銷(xiao)售還是請專(zhuan)業公司(si)銷(xiao)售，付費方式不同對(dui)稅負的影響？
3.理財(cai)層(ceng)面的籌劃
從理財(cai)角度規(gui)劃(hua)，往往是財(cai)務部人員在考慮，方向主要是從財(cai)務的(de)(de)一畝三分(fen)地(di)出發(fa)，空(kong)間有限(xian)，絕(jue)對金(jin)額往往不大。比如費用(yong)發(fa)生后計入什么(me)會計科(ke)目可節稅、用(yong)什么(me)樣(yang)的(de)(de)費用(yong)分(fen)攤(tan)標(biao)準對公(gong)司最有利、資金(jin)利息(xi)計算(suan)方法的(de)(de)選擇(ze)、合并(bing)或分(fen)期清算(suan)的(de)(de)選擇(ze)、高管高額獎勵(li)如何規(gui)避個稅等等。
如能事前從以(yi)上(shang)三(san)個角度綜合(he)去進行(xing)企(qi)業(ye)稅務統籌劃(hua)與規(gui)劃(hua)，則不僅可大大降低企(qi)業(ye)稅負，同時(shi)也讓公司(si)的發展走在一條(tiao)康莊大道上(shang)。
而(er)(er)在(zai)(zai)(zai)具體的(de)(de)稅務(wu)(wu)籌(chou)劃實(shi)踐中(zhong)，我(wo)們(men)還特(te)別(bie)建議房(fang)地產老(lao)板(ban)應(ying)高(gao)度(du)重(zhong)視，親自參(can)與(yu)到(dao)公司(si)(si)稅務(wu)(wu)管理(li)(li)和(he)稅務(wu)(wu)籌(chou)劃的(de)(de)實(shi)踐中(zhong)來，而(er)(er)不能純粹交由(you)財(cai)務(wu)(wu)負責人去(qu)思(si)考(kao)(kao)。因為無論是在(zai)(zai)(zai)公司(si)(si)所處的(de)(de)地位(wei)、說話的(de)(de)份(fen)量、參(can)與(yu)重(zhong)大(da)決策的(de)(de)程度(du)、思(si)考(kao)(kao)問題的(de)(de)高(gao)度(du)等等方(fang)面，財(cai)務(wu)(wu)都會(hui)受(shou)到(dao)各種各樣的(de)(de)限制。稅務(wu)(wu)管理(li)(li)和(he)稅收(shou)籌(chou)劃在(zai)(zai)(zai)公司(si)(si)管理(li)(li)中(zhong)的(de)(de)份(fen)量越來越大(da)，稅務(wu)(wu)籌(chou)劃必(bi)須從老(lao)板(ban)開始，籌(chou)劃空間才能更大(da)，效(xiao)果才能更明顯。一(yi)般(ban)而(er)(er)言，老(lao)板(ban)應(ying)考(kao)(kao)慮以下問題：
1.房地產(chan)企業(ye)老板要重(zhong)新審視公司財(cai)稅管(guan)理，高(gao)度重(zhong)視起來，從(cong)自(zi)身(shen)開始(shi)，該補課的補課；
2.提(ti)升財(cai)務(wu)人員(yuan)的(de)(de)地位，該內部(bu)控(kong)掘(jue)培(pei)養(yang)的(de)(de)內部(bu)培(pei)養(yang)，該外部(bu)高薪聘請的(de)(de)外部(bu)聘請。投在財(cai)務(wu)人員(yuan)身上(shang)的(de)(de)錢回報(bao)率至少在10倍以上(shang)；
3.由于稅負在成(cheng)本控制(zhi)中(zhong)已占有很(hen)重要(yao)的(de)地位，房(fang)地產公司(si)應考慮立(li)(li)即單(dan)獨設(she)立(li)(li)稅務部和稅務總監崗位；而不能再(zai)像以往那樣(yang)放在財務部中(zhong)兼職(zhi)管理。
4.更多(duo)地借用外部稅(shui)(shui)務咨詢師的(de)(de)“腦(nao)(nao)袋”。稅(shui)(shui)務籌(chou)劃重要性(xing)無可(ke)置疑，很(hen)多(duo)房地產企業(ye)(ye)管理(li)層都明(ming)白(bai)這(zhe)一(yi)點，并將稅(shui)(shui)務籌(chou)劃提(ti)到(dao)議(yi)事(shi)(shi)日程(cheng)中來，問(wen)題(ti)是稅(shui)(shui)務籌(chou)劃是一(yi)項復雜(za)性(xing)、專業(ye)(ye)性(xing)很(hen)強的(de)(de)系統工程(cheng)，傾盡公司(si)內部資源也不一(yi)定能籌(chou)劃出一(yi)個(ge)(ge)成功方案。復雜(za)、繁瑣的(de)(de)財(cai)稅(shui)(shui)問(wen)題(ti)會影(ying)響企業(ye)(ye)抽出更多(duo)的(de)(de)時間來關注(zhu)有關戰略(lve)發展和競(jing)爭優(you)勢的(de)(de)搭建等更重要的(de)(de)問(wen)題(ti)。善(shan)于借用外腦(nao)(nao)，利用一(yi)個(ge)(ge)經驗(yan)豐富的(de)(de)專業(ye)(ye)機(ji)構(gou)提(ti)供(gong)財(cai)稅(shui)(shui)籌(chou)劃，將是一(yi)個(ge)(ge)對(dui)事(shi)(shi)業(ye)(ye)發展很(hen)有價(jia)值的(de)(de)選(xuan)擇(ze)。這(zhe)是一(yi)個(ge)(ge)專業(ye)(ye)分(fen)工的(de)(de)年(nian)代，越是大公司(si)，越是事(shi)(shi)前規(gui)劃好的(de)(de)公司(si)，越會選(xuan)擇(ze)專業(ye)(ye)的(de)(de)稅(shui)(shui)務顧問(wen)機(ji)構(gou)為其(qi)進行稅(shui)(shui)務籌(chou)劃。
5.要樹立提前(qian)做好稅(shui)務規劃的意識，而不要臨時抱(bao)佛腳；
6.在(zai)房(fang)地產不同開發階段都要(yao)導入稅務(wu)籌劃；
7.注(zhu)意稅務(wu)籌劃的(de)合法性(xing)、合理性(xing)，把握好業務(wu)行為的(de)真(zhen)實性(xing)和(he)交易價格(ge)的(de)“度”，注(zhu)意防范稅務(wu)風險，不(bu)要掉入(ru)“偷稅漏稅的(de)泥潭”。
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