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房地產稅收籌劃培訓課程

【課程背景】
隨著中國經濟發展速度放緩，房地產行業走勢再次陷入低迷，與此同時，不動產登記條例、地方限購松梆、樓市新政頻出、新國九條落地、房貸政策不斷寬松、國土部禁止以土地換項目、多地放寬公積金提取條件、以房養老試點推行等等房地產政策相繼出臺。特別是地方融資平臺正當陷入瓶頸狀態之時，PPP運作模式應運而生并得到政府大力支持。房地產管理者越來越多的意識到，房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有極強的依賴性，房地產開發與金融的關系實際上是水乳交融，不可分離。在這種背景下，房地產企業家不僅要提高其科學管理房地產項目和房地產專業團隊的能力，更要掌握房地產金融工具，努力尋求新的融資渠道,消除資金"瓶頸",把握住時代脈搏才是當務之急。
自2012年“營改增”試點方案實施以來，目前交通運輸業、郵政、電信和7項現代服務業已納入“營改增”的試點范圍。2015年3月5日十二屆全國人大會三次會議開幕，*總理*在政府工作報告中表示，2015年，力爭全面完成“營改增”。財政部對此加速了營改增的進程，原計劃2016年完成的“營改增”工作將提前一年全面展開。對此，房地產開發企業營改增也提到日程。     
房地(di)(di)產開(kai)發(fa)企(qi)(qi)業(ye)(ye)如(ru)(ru)何做(zuo)好“營(ying)改增(zeng)”政策(ce)的前期(qi)準備工作，如(ru)(ru)何處理(li)(li)在政策(ce)過渡期(qi)的一(yi)些特殊問(wen)題(ti)，如(ru)(ru)何加強內部管理(li)(li)，如(ru)(ru)何領購(gou)增(zeng)值稅(shui)(shui)專用發(fa)票(piao)(piao)、開(kai)具(ju)、認(ren)證、抵扣增(zeng)值稅(shui)(shui)專用發(fa)票(piao)(piao)、會計核算及(ji)(ji)納(na)稅(shui)(shui)申(shen)請(qing)等都(dou)必須(xu)提前進行學習。對于保(bao)單合同(tong)的簽訂及(ji)(ji)相關(guan)條(tiao)款都(dou)要進行與時俱進的調整，同(tong)時培訓(xun)業(ye)(ye)務(wu)人(ren)員如(ru)(ru)何索取(qu)(qu)并(bing)及(ji)(ji)時認(ren)證抵扣也是稅(shui)(shui)務(wu)管理(li)(li)人(ren)員必須(xu)做(zuo)了一(yi)項內容(rong)。特別(bie)是保(bao)險(xian)企(qi)(qi)業(ye)(ye)內部控制、發(fa)票(piao)(piao)索取(qu)(qu)、及(ji)(ji)企(qi)(qi)業(ye)(ye)戰(zhan)略調整都(dou)是營(ying)改增(zeng)過程中(zhong)保(bao)險(xian)企(qi)(qi)業(ye)(ye)必須(xu)關(guan)注并(bing)解決的問(wen)題(ti)，土地(di)(di)出(chu)讓金是房地(di)(di)產企(qi)(qi)業(ye)(ye)的主要支出(chu)，但(dan)票(piao)(piao)據索取(qu)(qu)將成(cheng)為營(ying)改增(zeng)的關(guan)鍵點(dian)，如(ru)(ru)何處理(li)(li)都(dou)將引發(fa)房地(di)(di)產企(qi)(qi)業(ye)(ye)的稅(shui)(shui)負變數。

【課程目標】
本項目的(de)(de)目標是：房地(di)產(chan)融資(zi)為(wei)(wei)(wei)主線，以(yi)“營改增”為(wei)(wei)(wei)契(qi)機，利用增值稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)優(you)勢(shi)和特點(dian)，兼顧(gu)(gu)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)政(zheng)策(ce)及(ji)國家相關財稅(shui)(shui)(shui)支持政(zheng)策(ce)，開展(zhan)結構化調整和轉型(xing)，制定房地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)戰略調整方向(xiang)。與此(ci)同時，培養(yang)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)相關人員稅(shui)(shui)(shui)收風險意(yi)識，以(yi)涉稅(shui)(shui)(shui)風險控(kong)制為(wei)(wei)(wei)主線，兼顧(gu)(gu)會計(ji)準(zhun)則的(de)(de)*變(bian)化，結合(he)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)采購、銷(xiao)售環(huan)節及(ji)內部業(ye)(ye)(ye)(ye)務部門(men)之(zhi)間的(de)(de)業(ye)(ye)(ye)(ye)務銜接，提高(gao)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)務管理者的(de)(de)戰略思維與微觀稅(shui)(shui)(shui)務管理技(ji)能(neng)和技(ji)巧，實現為(wei)(wei)(wei)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)價值增值的(de)(de)目標。

【課程收益】
1. 了解“營改增”的機理。
2.了解增值稅專用發票管理及機關涉稅風險及刑責。
3.了解應對營改增企業應對措施，包括但不限于企業采購、運營、銷售等各環節之間涉稅風險的產生及應對。
4.掌握政策調整的精髓，準確把握相關政策并用足政策，為企業決策仍至價值增值提供決策支持。
5.了解營改增政策存在的問題，準確把握并運用相關政策要點。
6．了解營改增的政策特點，結合企業的實際情況進行戰略布局及調整，同時在調整過程中怎樣運用財稅【2009】59號公告相關政策，哪些方案在企業戰略調整過程中更加有利，稅負更低。
7.企業相關的合同條款應該做出怎樣的調整，業務人員需要知道哪些涉稅風險控制要點、
8.分享(xiang)內控制度及(ji)會計(ji)核算(suan)對(dui)涉稅風險控制的應用。

【課程大綱】
模塊一：“營改增”結構化減稅及企業內部戰略調整
一、“營改增”政策解讀及法理分析
1.一般性規定及原理
2.政策漏洞、立法依據及準確利用
3．企業涉稅風險及規避措施
（1）刑法責任（2）經濟責任（3）總經理與財務總監責任劃分（4）規避相關風險策略
二、“營改增”結構性減稅的政策要點
1.“營改增”結構性減稅實然結果
2.“營改增結構性減稅的政策環境
（各個稅種減稅方案及涉稅風險分析）
三、“營改增”背景下的公司戰略調整與稅負比較
1.互聯網+的業務模式調整
案例1：互聯網+房地產開發公司
案例2：互聯網+物流公司
案例3：互聯網+企業商業模式
案例4：互聯網+財務共享服務中心
2.萬眾創新戰略布局及用足“營改增”政策方案分享
案例1：房地產開發對“營改增”政策應用
案例2：商業模式創新與“營改增”政策應用
3.上市公司的戰略調整路徑及稅收政策運用
4.非上市公司的戰略調整布局及稅收政策運用
【案例分析】戰略調整過程中各種交易模式的建立及稅收政策適用分析，稅負比較研究
四、“營改增”戰略布局中的兼并重組實務及稅負分析
1.分立案例操作方案及稅負分析
2.資產或股權投資方案及稅負分析
3.資產轉讓方案及稅負分析
4.針對不同企業“營改增”背景下的結構性調整戰略選擇
5.架構搭建(jian)及(ji)退出機(ji)制安排

模塊二：“營改增”增值稅專用發票的涉稅風險分析及應對（兩個0.5天）
一、銷售發票管理的具體操作
1.發票管理總體原則與要求
2．國家政策要求
3.1 增值稅專用發票內部管理總體介紹
3.2增值稅專用發票申領
3.2.1 增值稅專用發票申領－首次申領
3.2.2增值稅專用發票申領－日常申領
3.3增值稅專用發票分配
3.4 增值稅專用發票開具
3.4.1 開票基礎信息設置－業務部門開具專票信息審核
3.4.1開票基礎信息設置－新增產品及特殊集團業務審核
3.4.2 增值稅專用發票開具－非系統側收入開具
3.4.3 增值稅專用發票－紅字發票開具
3.4.3 增值稅專用發票－開具紅字發票
3.5 增值稅專用發票傳遞－抄報稅
3.6 增值稅專用發票傳遞
3.6.1 增值稅專用發票傳遞
3.7 增值稅專用發票遺失
3.7.1 增值稅專用發票遺失－已開具發票
3.7.3 增值稅專用發票遺失－空白發票
3.7.3 增值稅專用發票遺失
3.8 增值稅專用發票作廢
3.9 增值稅專用發票驗舊
3.10 增值稅專用發票繳銷
3.11 增值稅專用發票保管
3.12 發票統計分析
3.13 通用機打發票管理
二、進項稅發票管理及采購內控機制
1.預算管理
1.1 預算階段的業務規范（資本與運營支出，含稅不含稅因素分析）
1.2預算立項階段的需求規范（1）（ 立項管理：區別項目是可以抵扣進項和不可以不抵扣進項項目）
1.3預算立項階段的需求規范（2） （日常運營業務活動：按照是否可抵扣對運營支出重新梳理，明確其適用稅率，在進行日常預算管控時充分考慮可抵扣業務對預算支出的影響，以不含稅價作為預算執行及凍結基礎。）
1.4預算管理的系統需求（預算系統功能變更：預算維度-業務活動增加了“是否抵扣，稅率，是否視同銷售”這3個字段）
2.供應商管理
2.1供應商管理的業務規范
2.2 采購需求的業務規范
2.3 如何判斷采購類別是否可抵扣
2.4一般納稅人與小規模納稅標準劃分
3.采購實施
3.1采購實施的業務規范
3.2評審調整系數的原理
4.合同管理合同管理的業務規范
4.1采購亊項（物料或服務）
4.2項目或業務活動
4. 3 供應商納稅資質
4. 4合同談判結果（可取得與增值稅專用發票與否）
5.采購執行
5.1采購業務訂單規范
5.2實物管理階段的業務規范
5.3庫存管理的業務規范
5.4《固定資產投資分類》《成本費用可抵扣提示手冊》
6.增值稅扣稅憑證管理業務流程
6.1增值稅進項憑證報銷流程圖
6.2增值稅扣稅憑證內部管理關鍵點
6.3增值稅扣稅憑證內部管理流程
6.3.1進項抵扣憑證管理簡介
6.3.2特殊扣稅憑證抵扣流程介紹
6.3.3進項抵扣憑證退換票流程（1）
6.3.4進項抵扣憑證退、換票流程（2）
6.3.5進項抵扣憑證退、換票流程（3）
6.3.6丟失發票處理流程
6.3.7進項扣稅憑證保管流程介紹
6.3.8進項抵扣憑證抵扣情況對比分析
6.4進項稅額轉出流程
6.4.1進項稅額轉出幾種情形（項目調撥、庫存物資、在建工程、固定資產）
6.4.2. 進項稅額轉出業務規范
6.4.3. 進項稅額轉出會計核算
三、增值稅專用發票的涉稅風險管控
1.增值稅專用發票與普通發票的犯罪規定及相應的處罰
2.增值稅發票犯罪與普通發票犯罪的區別及應對
3.增值稅專用發票涉稅風險的控制及管理
4.企業接受發票涉稅風險的識別及應對（合同、傳遞、稅款承擔等責任劃分）
5.增(zeng)值稅專用(yong)發(fa)票(piao)的(de)獲得（發(fa)票(piao)種類、發(fa)票(piao)內容、納稅人主體等）

模塊三：“營改增”后預算模式的轉變及土地增值稅的處理變化（
1.增值稅與營業稅對工程標的產值、成本的不同計量
2.營改增對工程項目招投標的影響，招投標的策略
3.營改增對項目成本概預算的影響分析
4.對供應商的選擇
5.對項目購買設備資產的策略
6.對企業經營成果考核體系影響（收入，成本，利潤，現金流和資產）
7.對企業管理的營銷（投資經營、項目核算）的影響
8.這次營改增后，土地增值稅怎樣處理？國外怎樣處理的？
9.會計準則以及營改增后，房地產企業買一贈一對土地增值稅有什么影響？
10.營改增后，土地增值稅是增加了還是減少了，有什么樣的影響？
11.土地增值稅的稅收籌劃
12.房地產(chan)企(qi)業(ye)的應(ying)對(dui)策略

模塊四：前期準備制度安排及應對實務操作分享
一、前期納稅輔導手冊的編制
1采購制度的建立及操作實務流程的規范
2采購合同條款的重新梳理及相應稅負的調整
3銷售環節內部控制制度的重整
4運營過程中的財務制度的合理重建及涉稅風險點分析
二、中期的培訓
1財務人員培訓
2業務人員培訓
3領導觀念的轉變培訓
三、后期的具體政策把握及操作要點
1會計核算
2稅務風險控制
3稅收籌劃安排

模塊五：房地產營改增政策已經確認的方案與未確定方案的幾種備選方案介紹
1.甲方供材的進項稅抵扣處理？
2.新舊項目劃分怎樣處理？有幾個方案？
3.特殊業務問題的處理，土地出讓金、人員費用、融資費用等的涉稅處理和進項抵扣
4.納稅時間、納稅地點確定？
5.留抵稅額怎樣處理？
6.預繳辦(ban)法及合并納稅怎樣(yang)規(gui)定？

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