“白銀時代”房企成本全程精細化管控體系實戰解析
講(jiang)師：李軍(jun) 瀏(liu)覽次數(shu)：2610
課程描(miao)述INTRODUCTION
房企成本精細化管理培訓(xun)課程
培訓講師：李軍
課程價格：￥元/人(ren)
培訓天數：2天(tian)
日程(cheng)安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房企成本精細化管理培訓課程
【課程背(bei)景】
2015年(nian)4月15日(ri)恒大(da)(da)(da)集(ji)團突然宣布，恒大(da)(da)(da)在全(quan)國的(de)(de)(de)(de)住宅樓盤(pan)將實施“無理(li)由(you)退房”，此新聞一出(chu)引(yin)(yin)起業(ye)(ye)界軒然大(da)(da)(da)波，一時(shi)(shi)間(jian)各大(da)(da)(da)品(pin)牌房企紛紛出(chu)招，引(yin)(yin)發一場營銷口水之戰(zhan)，可以(yi)說地(di)產(chan)界將真正迎(ying)來你死我活(huo)的(de)(de)(de)(de)生存(cun)斗爭。過去幾十年(nian)，房地(di)產(chan)由(you)于(yu)(yu)行業(ye)(ye)利(li)潤空(kong)間(jian)大(da)(da)(da)，一些企業(ye)(ye)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)管(guan)控(kong)并沒有得(de)到(dao)足夠的(de)(de)(de)(de)重(zhong)視，如今(jin)在白銀微利(li)時(shi)(shi)代下(xia)，當企業(ye)(ye)品(pin)牌的(de)(de)(de)(de)溢價能(neng)力(li)(li)無法再(zai)短期(qi)內顯著提升(sheng)時(shi)(shi)，想讓利(li)潤率不(bu)至(zhi)于(yu)(yu)很快(kuai)下(xia)滑(hua)，最迫切的(de)(de)(de)(de)就(jiu)是(shi)有效降低(di)開(kai)發成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)，但(dan)在品(pin)質致(zhi)勝的(de)(de)(de)(de)時(shi)(shi)代，降低(di)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)又*不(bu)能(neng)降低(di)品(pin)質，如何(he)辦？ 房地(di)產(chan)開(kai)發是(shi)一個復(fu)雜的(de)(de)(de)(de)系(xi)統工(gong)程，項(xiang)目(mu)(mu)投資大(da)(da)(da)，建(jian)設周期(qi)長，設計和工(gong)程建(jian)造專業(ye)(ye)性(xing)強，開(kai)發成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)控(kong)制(zhi)和項(xiang)目(mu)(mu)管(guan)理(li)都存(cun)在相(xiang)當的(de)(de)(de)(de)難度(du)，如何(he)做(zuo)(zuo)好“開(kai)源(yuan)與節(jie)流”管(guan)理(li)？ 成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)管(guan)理(li)在于(yu)(yu)建(jian)立全(quan)員、全(quan)過程成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)管(guan)理(li)意(yi)識(shi)和文(wen)化，做(zuo)(zuo)到(dao)目(mu)(mu)標分解到(dao)位(wei)、責任落(luo)實到(dao)位(wei)、考核監控(kong)到(dao)位(wei)，掌握(wo)精細化、專業(ye)(ye)化管(guan)理(li)思維，從細節(jie)入手，以(yi)實現企業(ye)(ye)利(li)潤*化。一些企業(ye)(ye)由(you)于(yu)(yu)運營管(guan)理(li)能(neng)力(li)(li)不(bu)足，導致(zhi)項(xiang)目(mu)(mu)拖期(qi)、財務和管(guan)理(li)費用不(bu)斷上升(sheng)等，隱性(xing)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)的(de)(de)(de)(de)控(kong)制(zhi)也是(shi)開(kai)發成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)控(kong)制(zhi)的(de)(de)(de)(de)難點和頑癥之一，必須引(yin)(yin)起高(gao)度(du)重(zhong)視。
【課程大綱(gang)】
前言(yan)：白銀微利(li)時代對房企影響(xiang)研討—行業蛻變
1、2015年行業(ye)動(dong)態總結分析
Ø 行業整體走勢分析(xi)
Ø 標桿房(fang)企(qi)主要(yao)經營總(zong)結
Ø 從成本角度(du)分(fen)析白(bai)銀時代帶給我們的啟示
2、高周轉、快速度、低成本的出路
Ø 高周(zhou)轉(zhuan)、快速度與低成本之間的(de)關聯
Ø 如何(he)構建低成(cheng)本控制體系(xi)
Ø 管理者應(ying)從哪(na)些方(fang)面(mian)掌握成(cheng)(cheng)本控制(zhi)成(cheng)(cheng)效
七嘴(zui)八(ba)舌：【天變了】互(hu)聯網顛覆(fu)房地產？
【毀三(san)(san)觀(guan)(guan)】產品+營銷(xiao)+成本(ben)三(san)(san)觀(guan)(guan)
【戰(zhan)略論】生死攸關的(de)三(san)個(ge)問(wen)題
【新常(chang)態(tai)】房(fang)地產成本(ben)管(guan)理環境
第一部分：開發商(shang)的(de)三種(zhong)境(jing)界和三個層次 （頭腦(nao)風暴篇）
核(he)心(xin)思想一、做好項目成本管理的四(si)大關鍵詞
關鍵詞(ci)一、格局關鍵詞(ci)二、創(chuang)想關鍵詞(ci)三、顛覆 關鍵詞(ci)四、落地
思考：前端決定后(hou)端---項目成本管(guan)理(li)的趨勢(shi)--先策后(hou)控(kong)
討論(lun)：關于成本管(guan)理經歷(li)的(de)三個階段、四種能力、五個邏輯
核心思想二、成本管理(li)的落地的六(liu)大(da)實施攻(gong)略
攻略一(yi)、目標(biao)管(guan)理團隊建設(she)---成(cheng)本管(guan)理的核心
攻略(lve)二(er)、目(mu)標成(cheng)(cheng)本前期策劃---成(cheng)(cheng)本管(guan)理的基礎
攻略(lve)三、確定項目建造標(biao)準---成本(ben)管(guan)理重要手段
攻(gong)略四、預警和強控(kong)(kong)---成(cheng)本(ben)控(kong)(kong)制的(de)創(chuang)新手段
攻(gong)略五、合約規劃(hua)---連接成本與(yu)合同的樞(shu)紐
攻(gong)略六、月度動態成本反饋---成本管理(li)的(de)監控糾(jiu)偏手段(duan)
思考：如何通過專業精細化的成(cheng)本(ben)控制管理(li)實現地塊利潤*化？
核心思想三、成本管(guan)理的(de)十大關鍵問題
1） 開發周期——時(shi)間成(cheng)本(ben)
2） 成本(ben)策劃(hua)與規劃(hua)
3） 管理(li)成本與(yu)隱(yin)形（成本）消耗
4） 不(bu)可忽視的財務成(cheng)本(ben)
5） 設(she)計管理工作(zuo)對(dui)成本控(kong)制的重(zhong)要意義和價(jia)值
注意：我們(men)沒必要成(cheng)為萬科、龍湖的(de)影子，但卻急需(xu)成(cheng)為自已(yi)的(de)*.1----我能
★秘(mi)籍：成本控(kong)制(zhi)八(ba)大(da)價值提升策(ce)略
1、“杠桿”原理
2、“等級匹配”原理
3、“效益”原理
4、“不(bu)平衡”原理……
思考：如何實現項目利潤*化的成本(ben)價(jia)值挖(wa)掘？
案(an)例分享：1、不平(ping)衡使(shi)用容積率項目—龍湖弗萊明戈
2、用足建筑密度(du)的(de)前提下(xia)，增加親地(di)戶型的(de)數(shu)量的(de)案(an)例
★秘籍(ji)：成本價值挖掘的四大原則
案(an)例分析：萬科蘭喬圣菲、深圳波托菲諾、星河灣…
注意：要敢于(yu)拉大(da)產品價格差距，最不好(hao)的產品可以由成本溢價補(bu)缺。
核心思想四、以目標(biao)為導向(xiang)的(de)成本管理體(ti)系的(de)建立
1、 目標成本確定
2、 目標成本分解
3、 目標成本動態管理
4、 目標成本考核(he)辦法(fa)
5、 目(mu)標成(cheng)本后評估
6、 成本管控基礎保障
思(si)考(kao)點(dian)：成(cheng)長型企業與標桿企業的成(cheng)本管理特點(dian)對比分析(xi)
案例總結：龍湖、萬科(ke)成本管理(li)工具、考核模(mo)板、數據庫模(mo)板
第二部分 標桿地產成本管理經典項目價值表現賞(shang)析（伐骨洗髓篇(pian)）
我們要學習最(zui)優秀(xiu)的：
1、萬科地(di)產(chan) 2、龍(long)湖地(di)產(chan) 3、綠城地(di)產(chan) 4、星河(he)灣(wan)地(di)產(chan)
思考：1、為(wei)什么(me)要(yao)學習萬(wan)科成本(ben)控制技巧？
2、解(jie)讀(du)龍(long)湖景觀成本控制背后(hou)的(de)故(gu)事？
應用分(fen)享(xiang)：1、龍湖(hu)控(kong)景觀成本3個必殺技.doc
2、如何降低成本(ben)又(you)不(bu)影響景觀(guan)品質(zhi),“砍(kan)”成本(ben)技(ji)巧(qiao)？
3、詳解(jie)景觀(guan)成本(ben)控(kong)制核心15大關注點
一、內部視角看(kan)龍(long)湖(hu)—-“我能”之造夢工廠
1、相對較低的成本 2、成本集中引爆的震撼效(xiao)果……
二(er)、客戶視(shi)角看(kan)龍湖—*浪(lang)漫生活秀(xiu)（*成本價值杠桿作用）
1、兒時夢想實現 2、配置好、品質(zhi)高、有(you)面子……
三、學習龍(long)湖成本控制的四個層次
1、道、法、術、器
a、天(tian)下(xia)沒有難做(zuo)的成本(ben)，找對(dui)方法和路徑 b、走出去、請進(jin)來 c、站在巨人肩膀(bang)看世(shi)界
深度(du)分(fen)享：破解房地產成本管理不為人(ren)知(zhi)的利(li)器---22大絕招
絕招(zhao)一(yi)、建立全員成本管理文化
絕招二 構(gou)建成(cheng)本管理框(kuang)架
絕招三(san) 規范成本科目分類
絕招四 建立(li)成本管理流程
絕招五 客戶產(chan)品導向需(xu)求
絕招(zhao)六 控制(zhi)設計八大環(huan)節
絕(jue)招七 加強(qiang)施工圖(tu)紙深度審核
絕招八 規范變更簽(qian)證(zheng)流程(cheng)本……
第三部(bu)分(fen) 房地產(chan)十大(da)階段成本管理實戰(zhan)方法(fa) (登堂入室篇)
第一節 立項階段成本控制18要點
立項環節(jie)的(de)成本控制由(you)于國家多(duo)項法(fa)規(gui)(gui)政策的(de)限(xian)制，運作時靈(ling)活度較小，基本原則是在(zai)國家規(gui)(gui)定(ding)范(fan)圍內*限(xian)度地(di)控制企業(ye)的(de)費用。
1、新(xin)征土地期(qi)間
2、買斷項目期間
3、合(he)作開(kai)發期間
第二節 規劃階段成本控制30要點
規(gui)劃(hua)(hua)設(she)計環節幾(ji)乎決定(ding)了項(xiang)目成(cheng)本的(de)(de)85%，具有“一錘(chui)定(ding)音”的(de)(de)地位和作(zuo)用，在規(gui)劃(hua)(hua)環節進行成(cheng)本控(kong)制是實現事前控(kong)制的(de)(de)關鍵，可(ke)以*限度的(de)(de)減少事后變動(dong)帶來的(de)(de)成(cheng)本。
1、規劃方案設計(ji)2、規劃方案報(bao)批3、擴初設計(ji)4、施工圖(tu)設計(ji)5、銷售(shou)包裝設計(ji)6、裝修設計(ji)階段7、配套功能設計(ji)8、設計(ji)變更9、材料設備選型
案(an)例(li)解析：“規劃成本敏感(gan)點”、、“某項目容積率”、“總(zong)圖定位”、“產品建議書”、“風水案(an)例(li)” “偷面積與新(xin)面積計(ji)算規則”、“風格(ge)、材料與成本案(an)例(li)”、等。其中：
1、 方案階段(duan)易(yi)出(chu)錯點(dian)提醒 2、擴初階段(duan)易(yi)出(chu)錯點(dian)提醒
3、 施工圖階段易出(chu)錯點提醒(xing) 4、地下室(shi)與地下車庫設計(ji)易出(chu)錯點提醒(xing)
案例與(yu)解析(xi)：“報(bao)規報(bao)建關鍵技術”“萬科(ke)成(cheng)控9項(xiang)要點”“含鋼量控制步驟(zou)”“立面造價控制標準(zhun)” “規劃設計成(cheng)控技術” “景觀設計標準(zhun)化”等(deng)。
控制標準：單體(ti)、車庫與地(di)下室、豎(shu)向設(she)計、容積(ji)率、配套(tao)、人防、消防、層(ceng)高、柱(zhu)網、覆土、頂板、底板、結構形式(shi)、防水、通風、層(ceng)數、出口(kou)與景觀、分期、管線綜合、照明等(deng)。
思考點：1、關于用(yong)足容積率與建(jian)筑密度(du)； 案例：龍(long)湖唐(tang)寧ONE
2、關于用足規劃法規的(de)邊界(jie)； 案(an)例：龍湖(hu)·天街 、弗(fu)萊明戈
3、設計階段(duan)成本優化(hua)和價值再造方法；案例：萬科(ke)地下車庫、悠山(shan)郡二期(qi)車庫
管理分享：龍湖(hu)地(di)產對設(she)計人員10條素質要求
1、加強設(she)計管理部門(men)的(de)市場意識和策劃能力
2、嚴格執(zhi)行成(cheng)果標準；提高決策效率
3、減少(shao)人為增(zeng)加的工(gong)作復雜度
4、優化工(gong)作流程，將(jiang)先后串行(xing)工(gong)作變為(wei)并行(xing)前置
5、選擇(ze)優秀的設(she)計服務商……
第三節、招投標階段成本控制11要點
招投標環節的(de)(de)成本(ben)控(kong)制(zhi)涉及(ji)到工程、設計(ji)、審算、銷售等多個部門(men)的(de)(de)實際(ji)運(yun)作，這個環節成本(ben)控(kong)制(zhi)的(de)(de)難點在(zai)于(yu)標書(shu)制(zhi)訂，重點在(zai)于(yu)評標。
1、 投(tou)標單位選(xuan)擇 2、招投(tou)標文件 3、評標和定(ding)標
思考點：1、中國式合同潛規則 ；2、簽署總包合同必(bi)須注意的(de)事(shi)項
3、合(he)同(tong)管(guan)理(li)三大關鍵(jian)點(dian)：要命的開工令，合(he)同(tong)中的定時炸彈、合(he)同(tong)計(ji)價原(yuan)則
4、如何(he)判(pan)斷合(he)同是采用固定總價包干還是固定單價合(he)同？
案例：工期管理、違約(yue)管理、合同管理案例、詳(xiang)解龍(long)湖的6個成(cheng)本(ben)模(mo)板
成果分享：標(biao)桿房地產(chan)企業商務標(biao)評標(biao)方(fang)法及其經濟標(biao)評審報(bao)告
其(qi)中：發(fa)標、 答疑、開標、定(ding)標環節關(guan)鍵控(kong)制點(dian)；供應(ying)商管理、招標方案(an)、標段劃分(fen)案(an)例等。第四節、施(shi)工階段成本(ben)控(kong)制30要點(dian)
施工(gong)環(huan)節的成本控制應注意(yi)，一(yi)(yi)是因各種變更(geng)帶來的費用，二是材料、工(gong)程款的支(zhi)付(fu)。由于(yu)市(shi)場變化(hua)原因，施工(gong)階(jie)(jie)段(duan)不(bu)可避免要對施工(gong)計劃和內容進行(xing)改動，這(zhe)一(yi)(yi)階(jie)(jie)段(duan)要注意(yi)各部(bu)門(men)的及時溝(gou)通和良好合作。
1、設計(ji)變更 2、現場簽證 3、審(shen)圖 4、總(zong)分包配(pei)合(he)費
5、材料供應(ying) 6、工程款(kuan)支付 7、工程檔案管理(li)
分(fen)享(xiang)：1、標桿房(fang)企(qi)《設計變更及現場簽證(zheng)管理辦(ban)法》、《簽證(zheng)變更流程及》、《簽證(zheng)變更單》
2、簽證變更處理三大原則
簽(qian)證變(bian)更案例(li)(li)(li)：事后(hou)補單案例(li)(li)(li)、綠化變(bian)更案例(li)(li)(li)、土石方案例(li)(li)(li)、無效成(cheng)本案例(li)(li)(li)
3、成(cheng)果(guo)分享：《目標成(cheng)本測算表(biao)》《目標成(cheng)本控制責任書》《無效成(cheng)本管理工(gong)作指引》《成(cheng)本管理月報》、《工(gong)程付款審批表(biao)》
應用(yong)分享：1、日(ri)常成本(ben)管理一些(xie)經典具體做法及標(biao)準(zhun)化表單
2、某項目(mu)19＃-23＃樓(lou)及地下車(che)庫工(gong)程招標(biao)答疑.doc
3、施工圖(tu)審(shen)查(cha)控制(zhi)要點.doc 4、某項目工程圖(tu)紙會(hui)審(shen)記錄.doc
第五(wu)節(jie)、采購階(jie)段(duan)成本控制10要點(dian)
材料及設備采(cai)購(gou)環(huan)節(jie)成本控制(zhi)的(de)(de)(de)核心(xin)要素是計劃和信息，通過(guo)明確而科學(xue)的(de)(de)(de)流程，可以*限(xian)度的(de)(de)(de)減(jian)少(shao)在該(gai)環(huan)節(jie)出現損失的(de)(de)(de)概(gai)率，達到成本控制(zhi)的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)。
1、材(cai)料(liao)進場階段 2、材(cai)料(liao)性能價格比 3、材(cai)料(liao)款支(zhi)付 5、材(cai)料(liao)驗(yan)收與保管
6、什么(me)是(shi)合約規劃？其核心作用如何(he)？
7、合約規(gui)劃(hua)的編制(zhi)、執行與過程管控如何設置合同(tong)主(zhu)要條(tiao)款，防(fang)范采購風險
注意(yi)：采(cai)購管(guan)理核心價值(zhi)---厘清(qing)采(cai)購管(guan)理的誤區、真正(zheng)認(ren)識采(cai)購
分享：標桿房(fang)企《工程采(cai)購管理辦法(fa)》、《采(cai)購信(xin)息管理規定(ding)》、《供(gong)應商(shang)管理及》、《供(gong)應商(shang)資質審查操(cao)作指引》一些標準化(hua)合同范本（總包(bao)及分包(bao)）
第六節(jie)、供(gong)應商管理成本(ben)控制要點
1、供(gong)應商管理(li)基本原(yuan)則
供應商拓展捷徑：相忘于江(jiang)湖(hu)、郁(yu)悶的推薦人
2、供(gong)應商考察三(san)大關鍵步驟(zou)：三(san)年業績表使用技巧
供應商考察：--項目管理至關重要的第(di)一步(bu)：看什么？怎么看？
對掛靠的態度與政策；識別(bie)掛靠的核心(xin)技巧；履約評估核心(xin)與誤區
3、供(gong)應商管理：對企(qi)業利潤的認識
商務(wu)談判(pan)三大原則 博弈：田忌賽馬(ma)
標桿房企供應商管理案例(li)(li)：--李鬼案例(li)(li)--營銷整(zheng)合案例(li)(li)--黑名單案例(li)(li)
分享：標桿房(fang)企《供應商(shang)資質審查操作(zuo)指引》
第七節、銷售階(jie)段成本控制10要點
銷售環(huan)節的(de)成本一般是按比(bi)例控(kong)制(zhi)，制(zhi)訂費用(yong)目(mu)標(biao)總額控(kong)制(zhi)。銷售涉及(ji)的(de)部門比(bi)較多，銷售環(huan)節的(de)一些操作會對(dui)入住和物業管理產(chan)生影響。
1、營(ying)銷(xiao)方案2、營(ying)銷(xiao)現場(chang)3、媒體廣告選擇4、樣(yang)板房(fang)裝修5、銷(xiao)售回款6、客(ke)戶交房(fang)
案例(li)(li)分享：營(ying)銷管理案例(li)(li)、無效營(ying)銷案例(li)(li)
第(di)八(ba)節、預決算階段成本控(kong)制20要點
工程預(yu)決算環(huan)節的成本控制(zhi)(zhi)難點在于有關監控信息(xi)的及時和準確性(xing)。這些(xie)信息(xi)可以來(lai)自合作方(fang)、第三方(fang)和甲方(fang)自身，日常應嚴格執行月結制(zhi)(zhi)度，防(fang)止(zhi)不規(gui)范(fan)或不負(fu)責(ze)的實際操作。
1、乙方預(yu)算2、鋼筋含量核(he)實3、價差的調整4、洽商、變更(geng)的費用控制(zhi)5、違約(yue)與索賠
分享：標桿房企《工程(cheng)(cheng)(cheng)報送(song)結(jie)算資料作業指引》《工程(cheng)(cheng)(cheng)計(ji)價管理辦(ban)(ban)法(fa)》《工程(cheng)(cheng)(cheng)預結(jie)算管理辦(ban)(ban)法(fa)》、《工程(cheng)(cheng)(cheng)結(jie)算審批(pi)表》、《竣工結(jie)算造價協議清單》
案例：結(jie)算不及時案例、屋面防水案例、竣工(gong)驗收案例、園建基(ji)礎案例、涂料結(jie)算案例
第九節、期間費用成本控制15要點
期(qi)間費(fei)用(yong)(yong)主要有(you)財務(wu)、人(ren)工、行政費(fei)用(yong)(yong)組成。由于期(qi)間費(fei)用(yong)(yong)的靈活(huo)性(xing)很(hen)高，更財務(wu)部(bu)要加強對期(qi)間費(fei)用(yong)(yong)的計劃控制。
1、財務(wu)費(fei)用
2、人工費(fei)用
3、行政管理(li)費用
分享(xiang)：行政管理費用預算編(bian)制案(an)例
第(di)十節、物(wu)業管理(li)成(cheng)本控制8要(yao)點
地(di)產公司(si)在物業管理方面(mian)支出的(de)費用主要是委托管理、委托經營(ying)和虧損補貼。客戶服務中心擔負著(zhu)這一環節的(de)主要控制工作，控制原則(ze)是以明(ming)文(wen)的(de)法律合同形式界(jie)定(ding)地(di)產公司(si)與物業公司(si)的(de)權(quan)責關系，防(fang)止因權(quan)責不清帶來的(de)額外成本。
1、 委(wei)托物(wu)業管理 2、資(zi)產委(wei)托經營(ying) 3、物(wu)業虧損或補(bu)貼
應用分享(xiang)：1、保修合(he)同、擔保、原則及(ji)管理(附件)
2、地產委(wei)托物(wu)業施工的管(guan)理辦法.doc
房企成本精細化管理培訓課程
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/15504.html
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