城市綜合體項目前期規劃設計要領
講師：楊(yang)凡(fan) 瀏(liu)覽次(ci)數(shu)：2557
課程描(miao)述INTRODUCTION
城市(shi)綜合體項目(mu)前期規劃培(pei)訓
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日程安(an)排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
城市綜合體項目前期規劃培訓
課程(cheng)背景：
大(da)數(shu)據時代，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產會(hui)發生(sheng)怎樣翻天覆(fu)地(di)(di)(di)的(de)(de)變化(hua)？怎樣的(de)(de)嶄新業(ye)(ye)(ye)(ye)態會(hui)展(zhan)現出(chu)來？商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產定(ding)制(zhi)化(hua)是(shi)(shi)否(fou)會(hui)成為消費者(zhe)體(ti)驗前置的(de)(de)核心(xin)？在(zai)“定(ding)制(zhi)化(hua)：商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)生(sheng)態鏈(lian)的(de)(de)反向思維(wei)”思考中，如何從更(geng)具體(ti)的(de)(de)層(ceng)面引領開發企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)管理層(ceng)圍繞(rao)“定(ding)制(zhi)化(hua)與(yu)未來商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)關系”展(zhan)開熱(re)烈探討(tao)和(he)思索。商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產的(de)(de)雙重價值(zhi)：物業(ye)(ye)(ye)(ye)價值(zhi)和(he)運營價值(zhi)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產的(de)(de)本質(zhi)是(shi)(shi)金融(rong)地(di)(di)(di)產，大(da)中型商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)(ye)是(shi)(shi)追求租金收益為目的(de)(de)資(zi)本載體(ti)，本質(zhi)上說是(shi)(shi)個有著長期收益權的(de)(de)金融(rong)工具，這才是(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產的(de)(de)魅力所在(zai)。
定制(zhi)(zhi)化(hua)(hua)是(shi)商(shang)業(ye)地(di)產開(kai)發到一(yi)(yi)定程度的(de)(de)(de)(de)必然結果。在商(shang)業(ye)地(di)產里面“定制(zhi)(zhi)”的(de)(de)(de)(de)概念(nian)涵(han)蓋面比較廣，需要(yao)(yao)同時兼顧(gu)(gu)包(bao)括投(tou)資方(fang)、品牌商(shang)家，以(yi)及運營服務(wu)商(shang)在內的(de)(de)(de)(de)商(shang)業(ye)地(di)產各環節對于商(shang)業(ye)的(de)(de)(de)(de)訴求。數字化(hua)(hua)時代要(yao)(yao)想做(zuo)好個性(xing)化(hua)(hua)定制(zhi)(zhi)需求，一(yi)(yi)方(fang)面需要(yao)(yao)立(li)足消費者(zhe)的(de)(de)(de)(de)服務(wu)體驗，另一(yi)(yi)方(fang)面也要(yao)(yao)兼顧(gu)(gu)商(shang)家的(de)(de)(de)(de)體驗，因為商(shang)家也是(shi)體驗的(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)部分(fen)。
作(zuo)為商(shang)業地(di)產(chan)的(de)三個重(zhong)要階段，設計(ji)、開發(fa)(fa)、運營相互關聯又環環相扣(kou)。如何才能處理(li)(li)好(hao)設計(ji)、開發(fa)(fa)、運營之間(jian)魚和(he)熊掌(zhang)二難的(de)老問題呢？商(shang)業地(di)產(chan)設計(ji)的(de)核心在于理(li)(li)解(jie)商(shang)業資源(yuan)配置及運營管理(li)(li)的(de)訴求，通過(guo)技(ji)術(shu)與設計(ji)語言(yan)同商(shang)業邏輯的(de)對接轉換，形成能夠真正發(fa)(fa)掘(jue)和(he)保證(zheng)項(xiang)目資產(chan)價值的(de)最優策略。只有如此(ci)多元思維，才能殺出一(yi)條兼得之道(dao)。如果做住宅是(shi)(shi)利潤(run)多少的(de)問題，開發(fa)(fa)商(shang)業地(di)產(chan)，則是(shi)(shi)生和(he)死(si)的(de)問題！
面對(dui)現今商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產從單(dan)一的(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)形態演(yan)化為城市綜合(he)體，其商(shang)(shang)業(ye)(ye)形態、商(shang)(shang)業(ye)(ye)規劃、商(shang)(shang)業(ye)(ye)運營模式、投資(zi)開發(fa)模式及其產品形態有(you)所(suo)不(bu)同，作為把建(jian)筑設計、全程商(shang)(shang)管、商(shang)(shang)業(ye)(ye)研究及投融(rong)資(zi)融(rong)入整(zheng)個服務(wu)系統(tong)并(bing)相互整(zheng)合(he)的(de)一些有(you)品牌的(de)全產業(ye)(ye)鏈(lian)服務(wu)商(shang)(shang)，將利用自(zi)身的(de)各類商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產經驗，在(zai)新(xin)的(de)地產形式下(xia)與市場完美(mei)融(rong)合(he)。
課程大綱：
第(di)一節，原則與流程
一，商業資(zi)產管理(li)的核(he)心(xin)理(li)念
理(li)念：一(yi)條價值線(xian)；
開發設計階段保值------按需定制；
運營管理階段增值(zhi)------開(kai)源(yuan)節流；
在(zai)這兩(liang)個階段通過兩(liang)大(da)模塊實現(xian)資產增值保值的管(guan)理工具，
實(shi)現兩大(da)目(mu)標：資(zi)產保值，確保投(tou)資(zi)資(zi)產應有的價值；
資產增值，通過運營實現資產的穩(wen)定增值。
執行：兩份報告；
PCG與ACG兩個管(guan)控(kong)報告，分(fen)別控(kong)制及管(guan)理(li)在開發(fa)階段(duan)及開業運(yun)營階段(duan)的商業項目。
支撐：六套工具；
我(wo)們歸納總結(jie)了以(yi)行業領先技(ji)術與管理的運營經(jing)驗開(kai)發的6套管理工具。
設計(ji)原(yuan)則：
商業(ye)主導設計：設計服從(cong)于不斷修正的(de)定位；
錙銖必(bi)計(ji)：對財務結果(guo)負(fu)責；
以終為始：對運(yun)營結果(guo)負責(ze)。
商(shang)業設計專用名詞解釋：
MP(商鋪規(gui)劃圖)，DLP(拓展租賃計劃圖)，EST(機電配置清(qing)單)
設計流(liu)程示意圖，設計變更流(liu)程圖，不(bu)同階段可修改范圍說明圖，
第二(er)節(jie)，平面：魚和熊掌怎么選？
平面規劃與(yu)動線
動線—客流(liu)動線
動線—貨運/后(hou)勤動線（垃圾外運，員工進(jin)出）
交通組織
什么(me)是(shi)好的商業動(dong)線？可見性，可達性，位(wei)置感(gan)，體驗感(gan)
商業動線(xian)的基本原(yuan)則：邏輯(ji)簡單，場景豐(feng)富
商業動線設計要點：
形態簡(jian)單(dan)清晰，場景豐富獨特，交(jiao)通合(he)理便利，店鋪串(chuan)聯適當
確定商業(ye)動線的基本形(xing)態
影響商(shang)業動線基本(ben)形態的因素：
基(ji)地條件：如用地形狀(zhuang)、尺寸、場地標高變化(hua)等；
交通(tong)條件：如(ru)基地四至的道路等(deng)級，人行(xing)車行(xing)流線，交通(tong)站點(dian)的位置等(deng)；
物業條件：如項(xiang)目(mu)用地板塊內(nei)及周邊的物業類型(xing)、檔次、品質(zhi)與商業的聯系等；
商業主要展示面決定(ding)動(dong)線(xian)走向，消費客(ke)流導入點(dian)決定(ding)動(dong)線(xian)端(duan)點(dian)，基地形狀(zhuang)與尺寸(cun)決定(ding)動(dong)線(xian)形狀(zhuang)。
動(dong)線走向(xiang)案例(li)：平行地塊(kuai)長向(xiang)/ 垂直地塊(kuai)長向(xiang)/ 強制繞行動(dong)線
動線端(duan)點案例：道路可達性/ 交通接軌(gui)點/ 其(qi)他物業串聯/ 主入口劃分
讓商業動線的(de)游逛充滿(man)樂趣
在商業(ye)動線上引入節點空間，營造良(liang)好(hao)的游逛體驗感：
人流的(de)引(yin)導/ 商業的(de)形象/ 活(huo)動的(de)場(chang)所(suo)
控制商(shang)業動(dong)線(xian)節奏，減輕(qing)游逛和購(gou)物的疲勞(lao)感---節點空間(jian)的設置位置；
兼顧(gu)顧(gu)客、商(shang)家、運(yun)營商(shang)的使用(yong)需求(qiu)---節點(dian)空間的設計要點(dian)；
豐富有趣凸顯個(ge)性(xing)渲染氣氛---節點空(kong)間的創意(yi)設計(ji)；
節點(dian)位置設(she)置案例：動(dong)線(xian)(xian)(xian)端點(dian)/ 動(dong)線(xian)(xian)(xian)中點(dian)/ 動(dong)線(xian)(xian)(xian)交(jiao)匯處/ 動(dong)線(xian)(xian)(xian)轉(zhuan)折處/ 屋頂(ding)露臺處；
綜合案(an)例分析：平面規劃與(yu)動線（蘇州印象城，上(shang)海某(mou)項目）
商業設計的主要(yao)參數要(yao)求：業態比例/ 荷(he)載/ 層(ceng)高/ 柱網/ 自用面(mian)積/ 停車位/ GLA等
案例：上海某項目主要技(ji)術措施主要技(ji)術措施
關(guan)注點：業(ye)態與主力店布(bu)置
主(zhu)力(li)店布局原則
主力店(dian)及特設業態落位
各樓層功能布局(ju)
設計與財務—租(zu)售比/ 業(ye)態比
主力店設置原(yuan)則：
動線(xian)端(duan)部原(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)/ 客流引導(dao)原(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)/ 動線(xian)原(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)/ 時間(jian)不統(tong)一原(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)/ 獨(du)立及同一防火分區原(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)等
主力店：奠(dian)定(ding)人(ren)流(liu)基礎；
次(ci)主力店：確立主體定位；
核心品牌(pai)：提升租(zu)金(jin)收(shou)益；
其他品牌：豐富(fu)業態選擇。
業態配置(zhi)：
政治(zhi)正(zheng)確(que)---讀(du)懂(dong)定位報告，動線正(zheng)確(que)；
斤(jin)斤(jin)計較---成本和收入，購(gou)物中(zhong)心是(shi)省下來的；
可(ke)變可(ke)控---購物中心每年(nian)10%調整，變業(ye)態，變組(zu)合；
超市設計需要考慮什么？
1.交(jiao)通流線規劃
2.商業動線設計
3.貨流動線設計
4.后勤動線設計
綜合案(an)例：家樂福上海某(mou)(mou)(mou)超市(shi)/ 大(da)潤發某(mou)(mou)(mou)超市(shi)/ 沃爾瑪某(mou)(mou)(mou)超市(shi)等
當我們(men)設計影(ying)院時，我們(men)重點關注什么(me)？
影院設計三部(bu)曲
確定影院規模(mo)
劃分平(ping)面布局
深化專(zhuan)業設計
影(ying)院規模：影(ying)廳數(shu)量，影(ying)院及每廳面積
功能布局：影院功能布局的(de)幾(ji)大問題
影院的功(gong)能內容
影院的交通(tong)組織方式
影院售票口、售賣區、影廳入場檢票口的(de)關系
影廳(ting)進場、散(san)場人流組(zu)織的(de)方式(shi)
影(ying)院衛生廳(ting)的設置方式
專業(ye)設計：影(ying)廳(ting)(ting)(ting)(ting)人(ren)均面(mian)積/ 影(ying)廳(ting)(ting)(ting)(ting)寬度/ 柱(zhu)網要求/ 影(ying)廳(ting)(ting)(ting)(ting)凈高(gao)/ 影(ying)廳(ting)(ting)(ting)(ting)常用高(gao)寬比；
影(ying)廳的隔聲降(jiang)噪設計(ji)：
影廳的噪聲(sheng)控制標準
影廳的建筑技術設計要(yao)求
影廳的設備設計要求
中小型影廳平面布置實例
影院技術要求：結構、暖通、給排水、強弱電，
影院商務要(yao)求(qiu)：垂(chui)直(zhi)交通，停車位要(yao)求(qiu)，廣告(gao)位，租(zu)金
第三節 交(jiao)通：剪不斷理還(huan)亂
1,總圖關系 2,水平(ping)和垂直交通 3,人(ren)行和后勤 4,停車組織
1.總圖設計原則：
簡潔直(zhi)觀/ 客(ke)流(liu)均衡/ 經濟舒適/ 接駁順(shun)暢/ 展示充(chong)分/ 適度強(qiang)迫
總圖案例(li)及綜合(he)案例(li)：通盤考慮/分期實施/預留空間/上天(tian)入地
交通組合設計--與外部道路關系，上天入地的立體交通體系，
2.水(shui)平(ping)和垂直交通：
交通類(lei)型 布置原則組合方式
交通類型(xing) ：自動扶(fu)梯/垂直扶(fu)梯/坡道(dao)臺階
布(bu)置(zhi)原(yuan)則(ze)：起(qi)步原(yuan)則(ze)/中庭原(yuan)則(ze)/成組(zu)布(bu)置(zhi)原(yuan)則(ze)/照(zhao)顧(gu)特殊原(yuan)則(ze)
組合方式：平行組合/螺旋組合/間接飛天組合
換乘整(zheng)合(he)：立體引導---上海某(mou)商業(ye)廣(guang)場，重慶某(mou)時代廣(guang)場
3.人行和(he)后勤
行人動(dong)線垂直(zhi)動(dong)線后(hou)勤動(dong)線
4.停車組織
影響因素布置設計設備標識(shi)停車方式(shi)
思考(kao)與互(hu)動交流(liu)：
第四代商業(ye)綜合(he)體復合(he)需求動線設計，
綜合(he)體模式下的商業(ye)混合(he)趨勢及其對設計的影(ying)響，
多樣商業形態的設計有(you)機組(zu)合策略，
主講(jiang)老師(shi)
楊凡老師：
國內設(she)(she)(she)計資(zi)深專家(jia)，建筑學(xue)碩(shuo)士，南(nan)京大學(xue)EMBA，全經聯創(chuang)新(xin)講(jiang)師，明源(yuan)地(di)產研究院研究員，資(zi)深產品策(ce)(ce)劃(hua)與規(gui)劃(hua)設(she)(she)(she)計管(guan)理行家(jia)。楊(yang)老師早年就職部(bu)屬建筑設(she)(she)(she)計研究院，曾(ceng)在(zai)2家(jia)上市地(di)產公司的(de)(de)(de)總部(bu)產品研發中心參與和(he)支持了多(duo)項(xiang)住宅和(he)商業綜合體(ti)(ti)的(de)(de)(de)設(she)(she)(she)計的(de)(de)(de)研究，對產品創(chuang)新(xin)與設(she)(she)(she)計控制(zhi)有(you)深厚的(de)(de)(de)專業功底，先后擔任過蘇寧環(huan)球(qiu)和(he)百勝(sheng)麒麟等多(duo)家(jia)地(di)產公司項(xiang)目設(she)(she)(she)計負責(ze)人和(he)項(xiang)目總經理，積累了豐富(fu)的(de)(de)(de)一(yi)線的(de)(de)(de)實戰經驗。曾(ceng)全權負責(ze)一(yi)些開(kai)發集(ji)(ji)團公司的(de)(de)(de)區(qu)域公司的(de)(de)(de)設(she)(she)(she)計工作，參與營(ying)(ying)銷與成本管(guan)理工作，總負責(ze)項(xiang)目的(de)(de)(de)整體(ti)(ti)策(ce)(ce)劃(hua)、設(she)(she)(she)計、與項(xiang)目運籌管(guan)理，以及某開(kai)發投資(zi)集(ji)(ji)團的(de)(de)(de)執(zhi)行總裁、集(ji)(ji)團設(she)(she)(she)計總監(jian)，有(you)一(yi)定的(de)(de)(de)房地(di)產多(duo)個項(xiang)目的(de)(de)(de)整體(ti)(ti)運營(ying)(ying)管(guan)控經驗和(he)操盤技能。
城市綜合體項目前期規劃培訓
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/230871.html
已(yi)開課時間Have start time
- 楊凡
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項目管理內訓
- 項目征地拆遷實戰課程 鄭文強
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- 新能源項目工程管理 張(zhang)存(cun)彪(biao)
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- 項目的需求、整合、和成本管 方瑩(ying)
- 《OMO學習項目設計與運營 文(wen)熠
- 《項目管理*實踐實戰演練》 張現鋒
- 《微權環境下成功項目管理與 張(zhang)現鋒
- 《物流網絡規劃與物流項目管 張冬(