商業地產（城市綜合體）項目定位與推廣及招商策略
講師：張志東(dong) 瀏覽(lan)次數：2556
課程描述(shu)INTRODUCTION
城市綜合體(ti)項(xiang)目培訓(xun)
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日程安排SCHEDULE
課程(cheng)大綱Syllabus
城市綜合體項目培訓
課程背景(jing)：
城(cheng)市(shi)(shi)綜合(he)體(ti)(ti)的(de)出現是(shi)城(cheng)市(shi)(shi)發展(zhan)(zhan)過(guo)程中(zhong)的(de)必然(ran)，這(zhe)一(yi)集中(zhong)多(duo)種業(ye)態的(de)地(di)(di)(di)產(chan)新勢(shi)力(li)(li)，基本具備了現代城(cheng)市(shi)(shi)的(de)全(quan)部功能。從長遠來看，未來的(de)房地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場競爭也將是(shi)城(cheng)市(shi)(shi)綜合(he)體(ti)(ti)的(de)開發之(zhi)爭，一(yi)旦循環良好，不僅可以帶動周圍商業(ye)發展(zhan)(zhan)，還能促進整個城(cheng)市(shi)(shi)的(de)功能提升，甚至(zhi)成為城(cheng)市(shi)(shi)地(di)(di)(di)標性的(de)建筑群(qun)體(ti)(ti)，依托其廣泛的(de)社會影響力(li)(li)帶動周邊乃至(zhi)整個區域的(de)發展(zhan)(zhan)。萬科、金地(di)(di)(di)、富力(li)(li)、保(bao)利、中(zhong)海、中(zhong)糧、等(deng)多(duo)年(nian)住宅(zhai)開發的(de)房產(chan)巨(ju)頭(tou)紛紛進軍到商業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)開發領域尋找(zhao)突破(po)口！然(ran)而(er)商業(ye)項目如何建立(li)核心競爭力(li)(li)、如何建立(li)*商業(ye)模(mo)式！
課程目標：
學習(xi)成功商業(ye)空(kong)間的規(gui)劃設計要(yao)點，掌握如何通過規(gui)劃創(chuang)造效益及規(gui)避風(feng)險
學習(xi)城市綜(zong)合體的定位策(ce)劃及招商(shang)推廣(guang)要點(dian)，掌握商(shang)業項目開(kai)發(fa)成功的核(he)心秘笈
學習(xi)城(cheng)市綜合體的項目(mu)管(guan)理(li)，掌握設計、成(cheng)本、工(gong)程等各階段(duan)管(guan)控要點(dian)
歡迎學員(yuan)帶上項目方案討論(lun)，導(dao)師極具實戰經(jing)驗和個案診斷能力，現場(chang)破解(jie)商業規(gui)劃策略難(nan)題。
課程大綱：
一、引言——1776年3月，中國(guo)遭(zao)遇(yu)絕殺
商業(ye)連鎖反應
商(shang)業地產同(tong)住(zhu)宅地產的(de)本(ben)質(zhi)區別；
商(shang)業地(di)產項目的(de)操(cao)作(zuo)出發點。
二(er)、項(xiang)目開發(fa)決策——關于商業開發(fa)同生孩子的關系(xi)
被動懷孕—政策性立項；計(ji)劃懷孕—主動性開發；
前期流(liu)程案例(li)—筑巢引鳳與關門打狗。
三、項目定位
規劃(hua)陷阱——中(zhong)國商業綜合體(ti)特點；
商業項目各類型產品及套現解(jie)析；
A、公寓類產品；
B、辦公類產(chan)品；
C、酒店類產品(pin)；
D、商業類產品；
E、商業物業綜合體(ti)布(bu)局效率(lv)；
商業業態類(lei)型；
主力(li)店(dian)及非(fei)主力(li)店(dian)互動意(yi)義(yi)；
詳(xiang)解主力(li)(li)(li)店(dian)(dian)——會(hui)(hui)招主力(li)(li)(li)店(dian)(dian)不等于會(hui)(hui)用主力(li)(li)(li)店(dian)(dian)；
1：6與6：1；
主力店實操邏(luo)輯（一(yi)）——真相；
主(zhu)力店實操邏(luo)輯(ji)（二）——真相背后(hou)的(de)真相；
顛覆規則——“形(xing)兵之極，至于無(wu)形(xing)”
商(shang)業綜合體內各業態(tai)的(de)布(bu)局(ju)關系；
商業物業是否應該自(zi)持？
詳解租金(jin)；
A、租金的構(gou)成方式；
B、租金水平金字塔；
C、收益(yi)組合；
D、重兵器(qi)——流水倒扣的博(bo)弈(yi)營銷(xiao)；
詳解售(shou)價；
A、表面價差；
B、實際(ji)定價方(fang)法；
C、商業散售(shou)可能出現的問題；
城市綜合體操作節奏案例。
四(si)、主力店招(zhao)商計劃不要被硬(ying)件斷送(song)（簡(jian)述）
想招主力店核能招主力店是兩回事；
各(ge)布(bu)局(ju)位置業態功(gong)能(neng)確定；
主力店重點設計條件(jian)；
商業(ye)項目各功能設計(ji)同人體的(de)關系。
五、商業(ye)項目推廣
租賃客戶心理訴求；
租賃客戶推廣模式；
A、推廣對象(xiang)；
B、推廣渠道；
C、推(tui)廣難(nan)點(dian)；
投資客戶(hu)心理訴求(qiu)；
投資客(ke)戶推廣(guang)模式；
A、推廣對象(xiang)；
B、推廣渠道；
C、推(tui)廣(guang)難點。
六(liu)、業務營銷——項目招商
商(shang)業租賃業務體(ti)搭建(jian)；
商務(wu)合同談(tan)判要(yao)點；
A、租(zu)賃意向書(shu)解讀及(ji)控制；
B、商務條款；
C、技術條款；
D、常規談判周期；
E、合同(tong)陷阱；
F、杠桿(gan)談判；
談判流程案例(li)——一場有關忽悠實力的較量；
潛(qian)規(gui)則(ze)？規(gui)則(ze)！關于幕后交(jiao)易(yi)；
脆(cui)弱的紐帶——所謂戰略合(he)作商(shang)；
危險談判性格；某集團談判決(jue)策(ce)流程。
七、業務營銷(xiao)——項目銷(xiao)售
商業項目銷售(shou)節點：
A、住(zhu)宅：越(yue)到(dao)現(xian)房(fang)越(yue)好(hao)賣；
B、商(shang)業：越到現房(fang)越難(nan)賣(mai)；
商務銷售業務體搭建；
商業(ye)銷售(shou)重(zhong)點環節；
不要低估(gu)通貨膨脹。
八(ba)、業務相關(guan)方
淺析外(wai)部商業運營管(guan)理公司在營銷中的運用；
案(an)例——BJ項目的前期(qi)失策。后(hou)期(qi)運營彌補；
影(ying)子殺(sha)手——物業管理公司；
是敵是友？——專業(ye)顧問公司。
九、政策渠道的利(li)用方式
兵以詐立(li)，以利動(dong)，以分和為變者；
以共贏的方式獲(huo)取支持。
十、模擬操盤
項(xiang)目可(ke)研論證：案(an)例(li)——TJ項(xiang)目的前期(qi)三大失策對后期(qi)造成的蝴蝶效應(ying)；
項目操(cao)作節點；
策劃操作節點；
招(zhao)商(shang)操作節點；
銷售操作節點。
十(shi)一(yi)、案例(li)分析(xi)：萬達歷程
第一階段：沈陽，長春；
第(di)二(er)階(jie)段(duan)：濟(ji)南，南昌、長沙；
第三(san)階段：北(bei)京CBD；
第四階段：北(bei)京(jing)石景山；
有效復制階段：濟南萬達、太(tai)原(yuan)萬達。
十二、商(shang)業地產(chan)營銷的(de)*目的(de)——資產(chan)證券化(hua)
商業地產(chan)表象價(jia)值；
商業地產深度價值；
商(shang)業地產(chan)帝國(guo)是怎樣(yang)煉(lian)成的。
十三、翻過頭來看真相(xiang)
一只化裝成大熊(xiong)貓的大貓熊(xiong)；
明知錯誤為何冒進(jin)；
明修棧(zhan)道，暗渡陳倉——到底(di)什么在被復制？
由于信息不對稱造成的錯誤互學。
十四、結語、商業(ye)地產下一(yi)代產品趨勢
城市綜合體項目培訓
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/231103.html
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