房地產企業營改增實務精解與管理轉型策略
講師：簡生仁 瀏覽(lan)次(ci)數(shu)：2631
課(ke)程描述INTRODUCTION
房企營改增培訓
培訓講師：簡生仁
課程價格：￥元/人(ren)
培訓天數：2天
日程安(an)排(pai)SCHEDULE
課程大(da)綱(gang)Syllabus
房企營改增培訓
營改增對于企業戰略可謂牽一發而動全身，如果準備不足、應對有誤，反而會導致稅負激增、利潤銳減，或招致意外的稅收風險，更甚者有可能一敗涂地。因此，企業決策者與管理層有必要在頂層設計、經營戰略、集團組織架構、內部控制、盈利模式等方面提前布控、精準發力，利用“放水養魚”之機，重構“造血”機能，從而在營改增大潮中占盡先機、立于不敗之地。
資深“營改增”權威專家與您相約重慶，與您共議商業戰略、盈利模式、在管控風險的同時，實現企業成功轉型！
課程收益
把握政策趨勢——了解增值稅擴圍改革的背景、國家規劃以及發展趨勢
掌握調整方法——掌握企業在增值稅改革中需做的工作調整
戰略風險策略——針對“營改增”風險點，掌握應對措施，包括但不限于頂層設計、經營戰略、集團組織架構、盈利模式及價值鏈的重新選擇等應對措施
高度實務操作——N大方案，N個思路供你選擇。
課程對象
企業董事長、總經理、財務及銷售、采購、人力等高層主管。
課程大綱
專題一、營改增政策背景及政策解析
1. 房地產業營改增稅收政策指南
2. 解讀房地產項目增值稅征收管理暫行辦法
3.“營改增”房地產企業要做好的那些工作
4. 營改增后房地產開發企業財稅處理案例演示
5. 房地產業營改增稅收政策實例解讀
6. 營改增后，房地產企業怎么在合同中約定發票條款
7.房地產業增值稅處理解析
8.房地產企業如何應對營改增進行籌劃
9.差額征稅的發票開具及購買方銷項稅額計算
10.房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目如何繳納增值稅
專題二、房地產企業營改增實際操作技巧
1.房地產掛靠企業應當如何確定納稅義務人？
2.同一房地產開發公司，既有新項目也有老項目，老項目選擇簡易征收，相應的共同成本進項稅額如何劃分？因為房地產開發產品銷售周期一般比較長，按銷售額劃分實際操作比較困難，還有一些新建的公建配套，成本分攤到新舊項目，進項如何劃分？
3.購入在建工程取得的發票是否可以作為進項抵扣？
4.按照政策規定，房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法。請問如何界定“房地產老項目”？
5.一般納稅人的房地產開發企業銷售開發的房地產項目，是否可以扣除受讓土地的價款？
6.因土地繳納的契稅、配套設施費、政府性基金及因延期繳納地價款產生的利息能否納入土地價款扣除？
7.當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積/房地產項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款，房地產項目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業面積剔除？
8.項目后期發生的補繳土地出讓金，是在剩余未售物業面積中平均抵減，還是可以對以前的進行一次性調整？即是否可用“累計應抵-累計已抵”作為本期數？
9.房地產企業拆遷補償費是不是不能扣除項目？
10.如果存在土地返還款，企業實際需要支付的土地價款可能要小于土地出讓合同列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的范圍是不是只包含企業直接支付的土地價款？
11.同一法人多項目滾動開發，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售的項目的銷售額中抵減？
12.房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。如何確認預收款，項目竣工日前收取的款項都是預收款？還是收樓或者辦理產權證之前收取的款項都是預收款？
13.房企銷售時收取的誠意金、定金是否需要納稅？
14.買房違約賠償收入是否為價外費用需要納稅？
15. 2016年5月1日后發生的退補面積差，如何繳納稅款？
16.房地產公司承接三舊改造項目，在營改增試點前收購了城中村的老房子，然后進行拆除并重新開發建設，由于在5月1日前已收購了該部分老房子，但拆除工作仍在進行中，無法取得施工許可證，但是該部分老房子的收購價格很高，成本很高，對于該種情況是否有相應過渡政策？
17.房地產開發企業中的一般納稅人存在多個房地產開發項目，是否可以根據規定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？
18.由于房地產開發產品銷售周期長，可能跨越營改增前后，2016年4月30日前簽訂的購房合同，部分款項在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年5月1日后全額繳納增值稅、全額開具發票？
19.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，在營改增之前收取的預收款已經申報了營業稅但是沒有開具發票，營改增之后需要開具發票，有什么處理辦法？
20.房產預售按3%預繳的稅款，在發生納稅義務時未抵減完的可以結轉下期繼續抵減，但因后續沒有銷售收入，預繳3%未抵減完的，能否退稅？
21.房地產公司多個老項目同時銷售，有預收款收入，是匯總申報還是分施工證申報？
22.房地產開發企業在銷售商品房時，可能會同時提供精裝修及部分家具、家電，如何界定相互關聯的經營行為是“兼營”還是“混合銷售”？
23. 怎樣算一個項目？分期項目在2016年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個項目還是不同項目？
24.房地產開發企業的多個老項目是否可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法？
25.納稅人以無形資產或不動產作為投資，應否繳納增值稅？26.房地產開發企業銷售精裝修房所含裝飾、設備是否視同銷售
27.地下車位*租賃行為增值稅稅目如何適用？
28.隨房贈送物業管理費如何確認銷售額
29.沒收的定金和違約金是否應當繳納增值稅及如何開具發票？
30.幼兒園、會所等項目，其銷售額可以扣除該配套設施所對應的土地價款嗎？
31.采取“舊城改造”方式開發房地產項目的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，能否扣除直接支付給拆遷戶的補償款嗎？
32.房地產開發企業增值稅留抵稅額是否可以抵減預繳稅款？
33.房地產兼有新老項目無法準確劃分進項稅如何計算
34.房地產開發企業的售樓處、樣板間的進項稅額如何抵扣，這些設施如果最后拆除，已經抵扣的進項稅是否要轉出？
35.房地產企業有一般計稅方法和簡易計稅方法，如何進行抵扣
36.房地產企業“一次拿地、分次開發”，如何扣除土地成本，可供銷售建筑面積如何確定
37.2016年5月1日后取得并在會計制度上不按“固定資產”核算（如投資性房地產）的不動產或者不動產在建工程，其進項稅額可否一次性全額抵扣？
38.“營改增”對土地增值稅納稅人稅負的影響分析。
39. 營改增后房企利潤變化的計算方法。
40.＂營改增＂員工報銷有哪些變化、如何操作？
41.案例告訴你：營改增后交通費抵扣并不難。
42.企業發放實務福利的財稅處理問題。
43.營改增后房地產開發企業應注意的法律問題。
44.營改增后，房地產企業簽訂合同必須關注的涉稅事項。
45. 營改增后企業產品定價策略技巧分析。
46. 進項稅額不得抵扣情形及實務案例及會計處理。
47.“營改增”對土地增值稅納稅人稅負的影響分析。
48. 房地產企業常見營改增業務會計核算例解。
49. 如何解決從第三方取得增票抵扣進項問題？
50.如何認定“計稅價格明顯偏低且無正當理由”
51. 三流分析法在虛開發票案中的應用。
52. “三流不一致”就是虛開增值稅專用發票么？
53.例解全面營改增差額納稅的發票開具和增值稅納稅申報表填報。
54.營改增后，房地產企業怎么在合同中約定發票條款？
55. 從納稅人角度識別增值稅專用發票使用技巧。
56. 銷售自行開發房地產項目如何開增值稅專用發票？
（房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目與國家稅務總局公告2016年第23號中其他的差額征稅是不同的，房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目適用的是"差額納稅，全額開具增值稅專用發票"的規定）
房企營改增培訓
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- 簡生仁
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