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房地產行業三大稅種解決方案

【課程背景】     
房地產市場進入一個全新的調整階段，稅收政策調整節奏也進一步加快：增值稅立法進程有序開展，土地增值稅立法不斷推進，房產稅呼之欲出，加之疫情期間各項優惠政策緊密出臺，對房地產行業稅收核算提出更高的要求。國地稅合并之后“金三”大數據的整合與評估，可以迅速、有效發現房企日常稅收申報風險點，房企財稅人員稅收籌劃和稅收核算上更加迷茫。房地產企業如何應對會計核算與納稅評估帶來的潛在風險？增值稅稅率由10%下調為9%，不僅僅所得稅稅負上升、資金成本增加，原本已經復雜的土地增值稅清算框架又增加了全新內容，我們該如何分解不同項目的收入、如何扣除對應的稅金？
為(wei)切實解(jie)決房(fang)(fang)地(di)產企(qi)(qi)業營改增(zeng)后三(san)大(da)稅(shui)(shui)(shui)種的(de)疑(yi)難問(wen)題(ti)，應對(dui)開發流程的(de)復雜(za)性(xing)與會(hui)計核算的(de)特(te)殊性(xing)，消除(chu)未知稅(shui)(shui)(shui)收(shou)風險(xian)，本次(ci)課(ke)程“私人(ren)定制”、量身打(da)造“疫情背景(jing)下房(fang)(fang)地(di)產三(san)大(da)稅(shui)(shui)(shui)種疑(yi)難問(wen)題(ti)百(bai)問(wen)百(bai)答”， 以(yi)(yi)房(fang)(fang)企(qi)(qi)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)（新政重點解(jie)讀）、企(qi)(qi)業所得稅(shui)(shui)(shui)、土地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)三(san)大(da)稅(shui)(shui)(shui)種為(wei)經，以(yi)(yi)多角度破解(jie)稅(shui)(shui)(shui)收(shou)疑(yi)難問(wen)題(ti)為(wei)緯，“全方位”、“ 立體式”解(jie)讀營改增(zeng)以(yi)(yi)來財稅(shui)(shui)(shui)人(ren)員遇到的(de)疑(yi)難問(wen)題(ti)，輔以(yi)(yi)風險(xian)防控與納(na)稅(shui)(shui)(shui)籌(chou)劃技巧，為(wei)房(fang)(fang)企(qi)(qi)落實籌(chou)劃方案、規(gui)避涉稅(shui)(shui)(shui)風險(xian)、全面(mian)降低稅(shui)(shui)(shui)負提(ti)供幫助！ 

【課程對象】
各(ge)房(fang)地產開發公(gong)司主管財稅(shui)(shui)的(de)總經理(li)、財稅(shui)(shui)總監、財務經理(li)、財會人員，注(zhu)冊(ce)會計師(shi)(shi)、注(zhu)冊(ce)稅(shui)(shui)務師(shi)(shi)和企業(ye)納稅(shui)(shui)經辦(ban)人員。

【課程大綱】
第一節：增值稅部分實務專題分享
1、增值稅稅率下調專題
⑴ 增值稅納稅義務發生時間節點把握
⑵ 留底進項退稅操作流程
⑶ 工程造價與稅率下調的關系
⑷ 稅率下調對企業所得稅的影響
⑸ 稅率下調對土地增值稅的影響
⑹ 疫情政策專項解讀
2、買房子送家電、送裝修是否視同銷售？
3、以老帶新業務支出如何進行稅收處理？
4、租賃合同免租期是否視同銷售？房產稅如何規避？
5、產權式酒店、還本銷售模式的差異？
6、如何判定價外費用？價外費用的特點是什么？
7、土地價款抵頂增值稅如何計算？如何開票？
8、不同形式的土地返還款如何進行稅收處理？
9、銷售價格偏低如何理解？通過廣德發案件進行深度解讀
10、以地換房、以房換地如何確定計稅依據？
11、配建經適房是否繳納增值稅？
12、紅線外支出、代建道路如何進行稅收處理？
13、非貨幣性投資是否繳納增值稅？
14、集團拿地、分公司開發如何進行土地成本確認？
15、新老項目同時存在如何把握不得抵扣進項？
16、增值稅項目劃分與土增劃分有何不同？
17、如何辨析“自產貨物”？
18、如何理解“三流一致”？稅局為什么要求必須“三流一致”？
19、轉讓土地使用權如何計稅？
20、爛尾樓銷(xiao)售如何計(ji)算增值(zhi)稅？

第二節：企業所得稅部分實務專題分享
1、會計確認收入時點與企業所得稅確認收入時點有區別嗎？
2、營改增對企業所得稅申報是否有影響？如何操作？
3、非貨幣性投資是否繳納企業所得稅？
4、營改增后城建稅如何在報表列式？
5、成本差如何進行稅收處理？
6、如何理解“資本弱化”條款？
7、如何辨析業務招待費？可否在“開發間接費”列支？會議費、差旅費、私車
公用等如何在進行企業所得稅匯算妥善處理？
8、接受捐贈與捐贈如何進行企業所得稅申報？
9、如何理解“合法有效憑證”？可否列舉詳細說明？
10、固定資產是否一次扣除解讀
11、新企業所得稅(shui)季度申報(bao)表、年度申報(bao)表解讀

第三節：土地增值稅部分實務專題分享
一、基礎知識
1、如何辨析增值稅“舊房”與土地增值稅“舊房”？
2、增值稅稅率下調對土地增值稅清算構架的影響？
3、土地增值稅預繳如何計算？
4、營改增后土地增值稅如何劃分項目？
5、土地增值稅清算稅金包含哪些？
6、土地差額遞減增值稅是否影響土地增值稅清算的“收入”？
7、以股權收購名義是否繳納土地增值稅？
8、舊房拆遷費用是否進入開發成本？
9、轉讓舊房如何計算土地增值稅？
10、土地增值稅扣除的原則如何理解？
11、收購爛尾樓繼續開發如何計算土地增值稅？
12、增值(zhi)稅稅率下(xia)調(diao)土地增值(zhi)稅臨界點變化？

二、營改增與融資
1、非金融機構借款是否繳納增值稅？
2、股東、自然人“無息”借款稅收風險如何處理？
3、委托借款、“轉貸”的差異分析
4、統借統還免稅的條件是什么？與關聯企業無息借款的關系？
5、如何理解關聯企業無息借款免征增值稅？
6、如何準確理解資本化利息的起點與終點？
7、如何理解(jie)“明(ming)股(gu)實債”與“明(ming)債實股(gu)”？

三、拆遷還建
1、拆遷費依據哪些資料計入土地成本？
2、被拆遷人收到拆遷補償收入是否計征增值稅？
3、拆遷還建行為是否計征增值稅？
4、拆遷還建行為會計如何處理？“視同銷售”還是“銷售”？
5、拆遷行為如何征收企業所得稅？
6、拆遷行為如何征收土地增值稅？
7、拆遷還建是否開具發票？如果開具，金額如何確定？
8、拆(chai)遷行為如何計征(zheng)契稅？

四、合作建房
1、出地方立項，出資方出資合作建房，出資方不同分配方式下雙方如何進行三
大稅種分析？
2、出資方立項，出地方出地合作建房，出地方不同分配方式下雙方如何進行三
大稅種分析？
3、以租代建如何(he)規避稅收風險？

五、裝修、車位、成本分攤
1、如何劃分“軟裝”與“硬裝”？
2、裝修支出對土地增值稅影響是什么？
3、不同售樓部如何進行會計與稅收的協調？
4、人防車位銷售全方位稅收分析
5、無產權車位全方位稅收分析
6、有產權車位全方位稅收分析
7、車位租賃全方位稅收分析
8、車位成本分攤原則
9、占地面積法運用暨解讀
10、建筑面積法的運用暨解讀
11、直接成本法運用暨解讀
12、預算造價法運用暨解讀
13、層高系數法運用暨解讀
第四節：老(lao)師現(xian)場與您(nin)答疑(yi)互動，學員(yuan)問老(lao)師答，疑(yi)難問題(ti)不帶(dai)回(hui)家。 

【講師簡介】
王皓(hao)鵬：會計師(shi)(shi)，注冊稅務師(shi)(shi)，國(guo)內著(zhu)名稅務策(ce)劃專(zhuan)家，稅收(shou)業(ye)務培(pei)訓專(zhuan)家；數(shu)十家房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)稅務顧問．答疑專(zhuan)家。有常年(nian)戰斗在(zai)一(yi)線的經歷，熟悉房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)的稅收(shou)問題，擅長土(tu)地(di)增值稅清算，稅務風險評估與(yu)稅收(shou)成本控(kong)(kong)(kong)制，匯算清繳(jiao)，制定合理的項目成本管控(kong)(kong)(kong)策(ce)略，做到企(qi)(qi)業(ye)成本控(kong)(kong)(kong)制最小化(hua)，利益*化(hua)。在(zai)全國(guo)各大城市講授(shou)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)業(ye)稅收(shou)專(zhuan)題講座幾(ji)百(bai)次，講授(shou)由淺入深(shen)．生(sheng)動活潑．內容準(zhun)確．分析透徹．簡(jian)明扼要．操作實用(yong)；授(shou)課風格生(sheng)動詼諧．風趣幽(you)默(mo)，受(shou)到各地(di)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)學員(yuan)的認同和熱烈追捧(peng)。

房地產行業三大稅種解決方案