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房企合作開發項目如何避坑自救

課程背景
房價維穩&地價難降+優質土地僧多粥少+中小房企現金流緊張，合作開發，已經成為常態。
部分中小房企合作開發項目占比達80%以上，航母房企合作開發占比也逐步增加，但，從獨立開發到“合作開發，盈利模式、管控模式、決策機制……均有很大變化。
合作開發，在為房企創造諸多價值的同時，實際合作運營也同樣會存在或已經暴露許多潛在問題。
雙方的戰略存在分歧，導致項目開發中產生沖突
委派人員權限不清，后期項目扯皮、推諉明顯
合作協議不夠細化，無法約束操盤方
聯合操盤，決策效率低下，耽誤項目進度及工期
依賴性強，項目風險把控(kong)低，無法(fa)及(ji)時識別各環節中的風險

課程大綱
1. 合作開發模式的底層算賬邏輯——分賬的基礎
2. 品牌房企合作開發的主要模式：
戰略合作、股權合作、聯合拿地、收并購、代建、城市更新、國企混改、勾地、舊城改造等
3. 常見的商業代建方式解析：品牌代建、小股操盤、融資代建
4. 股權轉讓與增資的差異
5. 項目管理權限分配問題
5.1委托方股東會表決規則，以及董事會的席位及表決機制；
5.2委托方的總經理、工程管理、成本管理、財務管理、營銷管理負責人人選；
5.3委托方的法定代表人人選；
5.4委托方的證照、印章、賬戶的管理。
5.5股權質押或讓與擔保以及法定代表人變更
6. 如何管控合作開發項目的資金
6.1同股同權同投同退
6.2同股不同權——優先預分配
6.3資金墊付的處理（計收利息、股權劃轉、提前分賬）
6.4如何設置合作方的退出節點——去化率的常見標準（80%還是90%）
7. 合作開發項目中的業績對賭
7.1業績對賭的核心邏輯
7.2業績對賭的基本對象：造價、工期、質量、售價、收益
7.3業績對賭的稅收籌劃
8. 合作開發項目的品牌使用問題
8.1避免貼牌項目被群訴
8.2代建方的風險切割方式
8.3品牌費結算的財稅問題
9. 合作項目的模擬清算問題
9.1模擬清算的范圍
9.2收益或物業如何分配
9.3模擬清算中現金流的使用
9.4模擬清算主要的爭議：合作物業范圍、發票問題、清算成本、稅金分配……
9.5防控模擬清算爭議的主要方法：分地塊分業態分賬分債務、獨立核算單獨管理，稅款處理
10. 合作開發項目稅收籌劃
10.1合作開發交易結構的優化重點
10.2合作開發項目夾層公司設計：直接持股還是間接持股
10.3股權收購的140號風險
10.4股權收購溢價的籌劃
10.5以不動產出資入股后轉讓股權的籌劃 
10.6合(he)作開發主要籌劃案例解析

講師簡介
王老師
投融資中心首席專家、多家上市企業獨立董事、多家房企投融資顧問
專業特長：
注冊稅務師、會計師、注冊內部審計師、房地產資本運作與財稅專家導師、地產私募專家、中國企業聯合會專家咨詢委員會專家、國內知名房地產行業實戰派財稅專家、納稅籌劃專家。國家發展改革委員會培訓中心特聘專家、國家稅務總局特聘專家，中國注冊稅務師協會特聘專家。
具(ju)有十多(duo)年財(cai)務稅收管理(li)工作(zuo)經驗，具(ju)有豐富的(de)(de)資本運(yun)作(zuo)經驗，主導參與多(duo)個地產私募基金的(de)(de)設立和運(yun)作(zuo)，參與部分(fen)企業(ye)(ye)的(de)(de)境內外上市運(yun)作(zuo)。在多(duo)年的(de)(de)財(cai)稅咨(zi)詢實踐中(zhong)，對各類企業(ye)(ye)的(de)(de)投融資運(yun)作(zuo)管理(li)，財(cai)稅管理(li)有非常深(shen)入和獨到的(de)(de)研究。先后為(wei)多(duo)家企業(ye)(ye)提供過財(cai)稅咨(zi)詢服(fu)務，多(duo)次主講稅務管理(li)課程(cheng)。

房企合作開發項目如何避坑自救