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地產如何把控項目

【課程背景】
      項目是房企經營管理的基本單元，項目總是項目管理團隊的核心，需要對開發項目的經營和管理負責，不僅要覆蓋開發全過程的管理，更包括項目經營的利潤指標和最終交付的產品。因此，如何成為優秀項目總并統領把控好項目目標，是項目成功與否的關鍵。
      項目總的總體素質要求和管理要點首先是“帶好團隊、用好人”，即打破部門間的技術壁壘統籌好團隊，在管控上項目總要做到懂而不是會。
      在專業能力項目統領上，項目總要抓好項目開發全流程的核心要點，并緊緊抓住成功的三個關鍵：土地投資決定項目成敗的70%，要永遠放在第一位；設計成本占到總成本的70%，要做好圖紙會審、產品定位和相關工作；前期策劃、方案確認決定運營成功的70%，要參與到前期策劃設計。
      項目總遇到的痛點，在工程上的前期設計和招采，進度、成本等，如何前置把問題解決在前段？如何控制施工進度、合約界面、過程成本、項目風險及如何解決過程常見的質量通病？在管理上職能部門本位主義嚴重，專業部門各自為政、跨部門協作費時費心，如何掌握溝通技巧、高效協調資源，讓員工快樂陽光工作？在外部如何與合作供方及政府監管部門談判以獲得更好的項目支持？這些都是項目管理中常見的問題，也是本課程分析研究的重點。
【課程收益】
      本課程通過對房地產項目的開發和經營為目標，著眼項目公司總經理崗位的職責和勝任能力的辨識，全面系統地掌握的房地產項目管理的操盤能力，同時著重分析解決項目內、外的管控實際難題。適合項目公司董事會、集團或區域總部、項目總、及其率領的團隊等不同角色，全面了解房地產業務管控系統，以及項目開發全過程關鍵點管控的各環節，從而為勝任項目經營和管理的能力提升設定目標；課程同時覆蓋項目總核心能力提升的路徑和方法、技巧等的傳授，以及項目開發各階段的專業化、規范化、制度化等科學決策的工作方法和技能的傳授。整體提升受訓項目總的專業素養和履職能力，整體提高項目運作的科學性，降低項目風險，打造職業化的房地產企業項目經理人隊伍。
【課程對象】
1、房地產企業總裁、分管副總裁、總工、項目總經理、駐項目職能部門總經理
2、房地產企業擬按項目總經理標準培養的各專業部門經理
3、項目總經理儲備人才、職能負責人（營銷/財務/工程/設計/采購/成本運營等）
【課程大綱】
一、  帶好團隊用好人：
  1、自身標準：
· 有境界、有高度、具責任心，體現在具宏觀視野、專業水準、綜合素養等；
· 嚴于律己、做好表率、勇于擔當；
·“知人善用”是要務；
· 要有系統管控方法（案例分享管理目標、專業要點的方法、控制論）；
· 完成項目任務，同時帶出一支有境界、專業扎實、管理規范的過硬隊伍。
2、組織架構搭建：
· 建立起體系健全、職責明確、管理高效的公司組織架構，崗位職責。
3、人力資源管理：
· 人是一切根本！好產品---好公司---好制度---好人才！
· 人才成長內部選拔結合外部引入競爭機制；
·“引的進”、“留的住”、“用的好”的機制要點。
· 薪酬、績效、考核體系要富有挑戰性、創造性：
A+定好薪酬體系（薪酬績效委員會）；
A做好績效、考評和激勵獎罰。
建立培訓、學習體系：
· 培訓、學習是公司成長的內生動力！
· 建立系統學習培訓計劃，包括專業、管理、綜合等；
· 學以致用，培訓與實踐相結合。
二、 計劃體系、項目節點全明了：
制定完整項目開發總計劃
計劃體系分解及節點里程碑：
· 年度、半年度、季度、月度計劃分解；
·營銷、工程、財務成本、經營等各專業、部門計劃分解:
（1）項目開發進度計劃
（2）項目目標成本計劃
（3）項目資金投入計劃
（4）項目銷售收入計劃
（5）項目銷售回款計劃
（6）項目經營收益計劃
（7）項目現金流平衡計劃
· 確認開工、開盤、竣工、交付等各里程碑節點。
計劃執行督導：
· 計劃任務、經營績效考評責任狀；
· 計劃執行工作例會制度：
  · 計劃執行自查自報、例行檢查、抽查、現場核檢制度；
  · 各節點里程碑計劃執行檢查制度；
· 全程管控計劃執行反饋、預警、糾偏體系。
三、 為了為去一本賬：
   項目總一定要成本有數，資金落實，現金流平衡和稅收事前合理統籌！
項目綜合成本測算、控制及預決算：
  · 項目綜合成本測算表解析；
  · 成本控制、工程預決算。
項目資金組織、融資
項目現金流及開發、銷售計劃對應：
  · 項目現金流平衡；
  · 開發、銷售計劃與項目現金流對應。
稅收統籌：
  · 事前做好項目稅收統籌安排。
四、核心要點（專業）親自抓：
投資決策、選址拿地：
 ·“地”的歷史演化及發展；
 · 拿地程序：宏觀、中觀、微觀要求；
 · 拿地實務及評估決策。
2、調研、策劃、項目定位：
· 市場調研要點；
· 項目策劃、定位。
3、方案設計、論證、評審及確認：“案頭功夫、茲事體大”！
· 項目開發的重中之重--規劃方案；
·“好方案”的具體內涵；
· 方案設計的組織、程序及開展；
· 方案設計的論證、評審及確定。
4、項目營銷類開展（推廣策劃、銷售、后臺系統）：
5、項目工程類管理（設計、前期、工程施工）：
、設計管理：做到不如算的，算的不如畫的！
· 勘查、樁型及深基坑圍護方案的統一；
   · 施工圖設計管理：
   · 景觀設計管理：
   · 各市政綜合及場外設計等；
   · 各設計技術交底；
   · 設計與前期報、驗，工程實施配合等。
、項目前期報批、驗收：
· 五證二書---項目前期報建報批的節點與成果：
 · 前期與設計、工程實施的技術、程序關聯性；
 · 前期與項目成本（優惠政策、規費）關聯性；
 · 前期報批與后期驗收的關聯性。
6、 工程實施營造（主體、園林、場外）：
項目質量的具體呈現！
、工程管理目標：
 質量、進度、成本三位一體，加上安全和文明；
、設計是工程質量、成本的關鍵階段：
 · 圖紙質量是施工質量的基礎；
 · 設計技術交底，是施工的保障；
 · 現場技術指導，貫徹項目過程。
、工程準備---重要性不亞于實施：
 ·工程量清單編制、標書制定；
 · 總包、園林、監理、材料、設備等考察：
   · 投標、開標及合同簽定、管理：
    · 施工大綱、計劃、總平面布置審查；
    · 監理工作大綱審查；
    · 施工現場工作準備等。
、工程進度管理：
、工程質量管理：
· 事前控制：
· 事中控制：
· 事后控制：
·工程質量檢查體系。
、項目竣工驗收：
  · 主體工程竣工驗收：
    · 項目綜合竣工驗收；
    · 項目檔案移交歸檔；
· 項目后評(ping)價。

【主講講師】：黃明玉老師
· 資深房地產項目全流程管理專家；
· 曾任藍城、綠城房產公司等資深項目總；
· 清華大學房地產總裁實戰班講師；
· 房地產項目實戰操盤手：擁有近30年房地產項目開發經驗，參與開發
項目(mu)(mu)數十個，理論知識體系完備，具備戰略層面把控宏(hong)觀(guan)發(fa)展(zhan)形勢及項目(mu)(mu)投資決策經驗(yan)，又有住宅、商業項目(mu)(mu)實務管(guan)控層面的(de)市場研究、項目(mu)(mu)定位、規劃設(she)計、工程施工、營(ying)銷管(guan)理、招商運營(ying)、財務成本、稅(shui)收控制、竣(jun)工驗(yan)收及交付(fu)管(guan)理等全程開(kai)發(fa)經驗(yan)。

地產如何把控項目