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房地產項目產品設計培訓

【課程背景】
      政策引導、企業熱捧，地產行業經歷了一段飛速增長時期。隨著國家政策導向、住宅調控逐步“常態化”，房地產開發進入低利潤增長期。地產政策緊縮、地產行業遇冷，地產企業將何去何從？房地產企業要在這樣的環境下是否能夠逆境突襲，穩保利潤增長，項目設計管理和目標控制成為核心關鍵。項目開發有明確的目標，做為項目開發重中之重的項目設計對目標的明確、把控和實現更是容不得半點的含糊。
      政(zheng)策、行業(ye)、勢(shi)態(tai)呈新(xin)時(shi)，地產產品(pin)(pin)研發(fa)(fa)(fa)(fa)也(ye)呈現(xian)新(xin)趨勢(shi)。本課程中(zhong)老(lao)師將用自(zi)己(ji)在業(ye)界(jie)多年的(de)經驗(yan)積累和分析，幫(bang)助企(qi)業(ye)把握設(she)計管理核心和目標控(kong)制。同(tong)時(shi)，剖析、反思、總結自(zi)己(ji)多年研發(fa)(fa)(fa)(fa)心得，幫(bang)助企(qi)業(ye)如何將地產產品(pin)(pin)研發(fa)(fa)(fa)(fa)新(xin)趨勢(shi)活學活用，深入、精準運用到(dao)本企(qi)業(ye)后續的(de)產品(pin)(pin)研發(fa)(fa)(fa)(fa)中(zhong)，實(shi)現(xian)地產產品(pin)(pin)差異(yi)化定位，以(yi)新(xin)求(qiu)勝、以(yi)異(yi)突圍，進(jin)而(er)實(shi)現(xian)企(qi)業(ye)緊抓客戶、穩扎市(shi)場、贏得口碑的(de)市(shi)場地位。

【課程收益】
明確目標、抓住核心：明確設計管理目標，把握實現目標的設計過程核心
專業配合、部門合作：設計過程中專業配合相得益彰，實現過程各部門深度合作
控制成本、優化設計：將成本控制落實在設計環節，提高投入產出比能力
緊跟趨勢(shi)、深化運(yun)用(yong)：解讀趨勢(shi)是根，運(yun)用(yong)新設(she)計是本，根本相融合

【課程大綱】
第一部分 設計與成本思維統一
一、房地產設計管理與成本管理的目標與理念
1、房地產項目設計管理的核心思想
2、房地產項目成本管理的核心思想
3、設計與成本融合的四個關鍵基礎：
（1）專業性的足夠深入是融合的基礎
（2）不宜單純追求效果，也不宜片面追求低成本
（3）維度還需延展，考慮投資，財務及稅務
（4）多種限制條件下的綜合平衡
二、設計與成本結合各階段管控要點
1、前期強排階段
2、概念方案階段
3、方案報建階段
4、施工圖設計階段
5、專項深化設(she)計階段

第二部分 精細化設計與成本管控的八大板塊及80個設計關鍵點
一、規劃與建筑精細化設計及成本管控的十五個關鍵點
1、項目利潤*化：
潛在的利潤在哪里
如何才能做到*
如何做多方案比較
2、容積率的選擇-不一定是越高越好，案例分析不同容積率情況下的綜合對比
3、配套設施及指標的精細化控制-
4、規劃需與戶型結合-專項的圖紙表格是優化控制的高效手段
5、建筑體型-體型與結構成本，節能成本，外立面成本等等均息息相關
6、停車方式
7、土方及地形-及其難控制的效果規范及成本多維結合要點
8、道路系統
9、分期與組團設計
10、地下室專項設計-覆蓋規劃，建筑，結構機電綜合系統
11、無效成本的控制
12、設施部品標準
13、交樓標準
14、成熟產品的使用
15、設計與成本結合的三個里程碑節點及管控要點
二、戶型精細化設計及成本管控的九個關鍵點
1、體型系數-決定設計效果與成本控制的核心數據
2、標準層平面-多種方案的全面效果與數據對比
3、玄關-容易忽視的要點
4、客廳與餐廳-主導戶型好壞的根本，多個案例對比分析
5、陽臺-功能與品質及客戶關注度的精準結合
6、衛生間-最為經典的兩種組合方式
7、廚房-細節最多容易忽視的地方
8、空調機位-做到深入的九個條件
9、面積贈送-依然有所作為的地方
三、立面精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、外立面率-藝術效果也需數據控制
2、風格-主流外觀風格的特點及成本狀況
3、三控-建筑風格、體型系數、立面選材的綜合控制
4、屋頂-坡屋頂與平屋頂的深度比較分析
5、門窗-品質與效果及成本的深度結合分析
6、欄桿-外觀與品質及成本的結合
7、線條及裝飾構件-每一分成本的投入均需要與收益對應
8、部品及材料的選擇-從來不是建筑師說了算
9、（效果工藝成本及客戶敏感度充分結合）
10、涂料技術及成本控制要點
11、外立面部品細分落實專篇-案例實操深化分析
四、結構精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、層高-直接成本與間接成本互相影響
2、基礎方案選型-經驗與細致數據表格比較才能體現專業
3、梁的布置和配筋方式-簡單的事情做*
4、地勘-綜合性很強的專業知識點
5、基坑、邊坡支護設計-容易出問題的重要關注點
6、柱的配筋-柱子設計需與戶型功能及立面設計結合
7、剪力墻-剪力墻的布置與建筑方案結合最重要
8、樓板厚度-規范要求與計算要求相結合
9、鋼筋、混凝土材料-充分利用材料特性
10、荷載復核與電算基本要求-機構設計的基本控重點
五、機電
1、機電管線綜合控制要點
2、給排水設計管控要點
3、電氣設計管控要點
4、暖通設計管控要點
5、智能化的配置及控制要點
6、電梯專項深化技術及成本控制要點
六、景觀精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、景觀設計流程-與建筑總體設計及成本管控的系統融合
2、空間和流線布置-案例分析空間尺度組合
3、配置標準清單-模塊化清單，系統且完整的專業管控工具
4、功能為主-覆蓋所有設計的本質回歸功能實用至上
5、主景點-有主題有故事突出重點設計技巧
6、軟硬景結合-比例邊界和搭配
7、硬景設計要點-不同材料效果成本工藝的綜合對比
8、地庫頂板覆土-豎向構造的不同材料深度對比分析
9、喬木大灌的比例-數據化管控的延展，比例數據的控制
10、五重園林-學習經典，深化延展（三重四重也可以做的很棒）
11、軟景設計技巧-省錢且效果好的十一個軟景設計技巧
12、構筑物-數量體型材料及成本專項控制
13、水景-不可沒有，但需用好，定位檔次及實施
14、入口門樓-好鋼用在刀刃上，成本需重點傾斜
15、私家花園-花園雖好，產權難定，結合營銷、成本、工程驗收及設計效果的專項要點
16、圍墻-很主觀且成本差異非常大的一個要點
17、架空層-專項可深度挖掘的重點
18、游泳池-設計施工成本感官結合精解
19、別墅區景觀特點-公共區域與私家區域各自特點
20、標準化-做的成功的地方總結歸納即成為標準化
七、專項深化設計與成本管控的五個關鍵點
1、建筑防水技術與成本控制要點
2、門窗專項建筑防水技術與成本控制要點
3、人防技術與成本控制要點
4、節能專項深化技術及成本控制要點
5、構造柱專項深化技(ji)術及成(cheng)本控制要點(dian)

第三部分 項目實操案例的深度解析
一、項目產品設計的專業精準解析
二、項目設計與成本結合關鍵點
三、項目開發過程中的成本變化分析
案例：惠州郊區大盤、成(cheng)都中(zhong)(zhong)心城區豪宅、上海黃浦江豪宅、上海浦東特(te)色樓(lou)盤、青島超(chao)級大盤、佛山區域大盤、惠州江濱百萬大盤、成(cheng)都郊區典(dian)型大盤、無錫(xi)中(zhong)(zhong)心

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