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地產產品系統研發

【課程背景】
政策引導、企業熱捧，地產行業經歷了一段飛速增長時期。隨著國家政策導向、住宅調控逐步“常態化”，房地產開發進入低利潤增長期。地產政策緊縮、地產行業遇冷，地產企業將何去何從？房地產企業要在這樣的環境下是否能夠逆境突襲，穩保利潤增長，項目設計管理和目標控制成為核心關鍵。項目開發有明確的目標，做為項目開發重中之重的項目設計對目標的明確、把控和實現更是容不得半點的含糊。
政策、行業(ye)、勢(shi)態呈(cheng)(cheng)新(xin)時，地產(chan)產(chan)品研(yan)(yan)發也呈(cheng)(cheng)現新(xin)趨(qu)(qu)勢(shi)。本課(ke)程中(zhong)(zhong)老師(shi)將(jiang)用(yong)自(zi)己(ji)在(zai)業(ye)界多年(nian)的(de)經驗積累和分析(xi)，幫(bang)助(zhu)企(qi)(qi)業(ye)把握設計管理核心和目標控制。同時，剖析(xi)、反思(si)、總(zong)結(jie)自(zi)己(ji)多年(nian)研(yan)(yan)發心得(de)，幫(bang)助(zhu)企(qi)(qi)業(ye)如何將(jiang)地產(chan)產(chan)品研(yan)(yan)發新(xin)趨(qu)(qu)勢(shi)活(huo)學(xue)活(huo)用(yong)，深(shen)入、精準運用(yong)到本企(qi)(qi)業(ye)后續的(de)產(chan)品研(yan)(yan)發中(zhong)(zhong)，實現地產(chan)產(chan)品差(cha)異(yi)化(hua)定(ding)位，以新(xin)求勝、以異(yi)突圍，進(jin)而實現企(qi)(qi)業(ye)緊抓客戶(hu)、穩(wen)扎市場、贏得(de)口碑的(de)市場地位。

【課程收益】
明確目標、抓住核心：明確設計管理目標，把握實現目標的設計過程核心
專業配合、部門合作：設計過程中專業配合相得益彰，實現過程各部門深度合作
控制成本、優化設計：將成本控制落實在設計環節，提高投入產出比能力
緊跟趨勢、深化運用：解讀趨勢是根，運用新設計是本，根本相融合
【課程時間】2天/12H

【課程內容】
第一部分：立足客戶敏感點的精準深度定位及規劃、戶型、立面等產品力打造
一、房地產企業的規劃設計
1、貨值*化
商業、商鋪、寫字樓、公寓，住宅等相應業態價值判斷
綜合體項目各業態銷售物業與持有物業價值判斷
案例：深圳大型綜合體，成都大型復合業態項目，青島濱海超級大盤，無錫別墅項目、重慶*廣場項目
2、規劃設計四個最原則
①最多的銷售面積  ②*的戶型  ③最高的樓層 ④布置在*的位置
案例：武漢千畝大盤，南昌多形態住宅項目，成都某別墅項目
3、景觀、朝向、噪音、地形等價值判斷 
成都市中心高容積率項目
4、土地使用效率*化 案例：重慶新區整體規劃方案
5、各種容積率情況下的產品業態組合匯總及分析
6、規劃理念與技術結合的六大關鍵專業控制點
7、兩點一線的規劃
8、空間關系和規劃次序與尺度
9、人、車、貨等功能規劃及配套設施
10、深度解析總圖設計
11、關于大型項目規劃的六大專題觀點
案(an)例：廣(guang)州天安花園(yuan)，廣(guang)州匯景新城，無錫梅村項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，惠(hui)州住宅項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，上海(hai)豪宅項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，深圳中心區(qu)豪宅項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)

二、戶型及功能設計操作手法及案例分析
1、用數據說話；設計成果信息統計表
案例：錦城湖岸戶型
2、以銷售為導向的資源分布原則
客戶敏感點的研究
3、規劃必須與戶型結合設計
客廳和餐廳平面及功能設計建議
外墻平面及功能設計建議
餐廳與廚房平面及功能設計建議
空間平面及功能設計建議
戶型設計需結構機電等其他專業充分配合
戶型設計階段空調機位平面及功能設計
廚房衛生間的尺度功能與配置
案例：成都錦城湖岸戶型案例
案例：龍湖原著125平、東方經典、煙臺萬科城
中海(hai)小三房戶型萬科城戶型、綠城125平米三房

三、立面設計操作手法及案例分析
1、立面設計原則
標志性高品質的立面對樓盤的宣傳及公司品牌效應非常有利
經典持久的立面風格和材料對樓盤的保值及增值作用較大。
漂亮美觀的建筑立面對城市空間及景觀有貢獻
反對為了立面而嚴重影響功能及實用性，廣告位、雨棚、開啟扇通風、防水、視線
2、立面需重點關注點
控制窗墻比
結合體形系數
細化外墻構造節點
慎用GRC構件
注意材料價差
建筑造型帶來的結構審批風險及成本超支
立面設計需與體型系數及外墻面積的大小結合
3、立面設計的七種風格及案例分析
立面風格及設計——新中式
案例：萬科第五園、藍城小鎮、泰禾院子
無錫花溪樾、中洲無錫花溪樾、青島中洲
半島城邦售樓處方案、中洲青島半島城邦
立面風格及設計——新亞洲風格
案例：中洲嘉興花溪地花園整體立面方案、
中洲成都*公園、成都三岔湖
立面風格及設計—— A-DECO風格
案例：惠州華基江山、成都*城邦  
立面風格及設計——簡歐風格
案例：中洲上海里程、中洲惠州天御
中洲*公園售樓處實景圖
立面風格及設計——現代風格  
案例：無錫崇安府、佛山中洲府、中洲成都里程
深圳某公寓項目、深圳龍華項目、上海瓏悅公寓項目惠州央筑公寓項目、重慶公寓項目、惠州天御C項目惠州惠南公寓項目、惠州別墅項目
立面風格及設計——學院風
案例：惠州南麓院
立面風格及設計——地中海風格
4、立面精細化設計（以成都中洲里程項目為例）
說明、立面效果、裙樓商業標準、裙樓標準
標(biao)準(zhun)層標(biao)準(zhun)、屋頂標(biao)準(zhun)

第二部分：產品研發新趨勢
一、*高低配
1、高容積率情況下的高低配產品的思考
案例：
佛山4.0容積率情況下的高低配
佛山3.37容積率情況下住宅的高低配狀況
西安3.1容積率情況下的住宅的高低配狀況
2、高低配與高層核心特點，限制因素分析及結論導向
案例：3.0容積率住宅高低配
案例：成都中心城區高低配豪宅分析  2.5容積率住宅高低配
案例：成都郊區高低配剛需住宅分析  1.5容積率住宅高低配
案例：成都新都郊區大盤分析  1.2容積率住宅高低配
案例：無錫郊區旅游度假盤分析
3、高低配(pei)精(jing)細化(hua)定位(wei)及研(yan)發六大要素

二、別墅產品
1、別墅的五大獨屬特點分析及深度應用分析
2、高容積率別墅規劃與戶型精細分析
案例：江蘇常州精品住宅分析

三、新型洋房
新型洋房六大核心特點
2、新型洋房六大分類及其應用特征
3、新型洋房的五大觀點
4、疊拼類洋房戶型立面及規劃特點分析
案例：江蘇疊拼戶型及立面分享
5、平層類洋房戶型立面及規劃特點分析
案例：大四房平層大宅戶型及立面分享
6、退臺類洋房戶型立面及規劃特點分析
案(an)例(li)：四房退三房及五房頂樓復(fu)式層層退臺戶型及立面分(fen)析(xi)

四、低總價高單價的面積極限控制與戶型創新
1、香港住宅模式分析及未來可能影響內地住宅發展方向的六個技術要點
案例：香港火炭項目(mu)分析

五、超高層住宅的廣泛應用
A超高層項目各專業把控要點
案例：深圳(zhen)超高層項(xiang)目(mu)

六、面積贈送
1、滿窗凸窗
2、落地凸窗
3、陽臺贈送面積
4、設備平臺
5、中空
6、露臺
7、地下室及夾層
8、6米層高商鋪
9、4.5米(mi)，4.9米(mi)，5.1米(mi)等層高的公寓

七、高性價比的研發
既有(you)資源的(de)充分應(ying)用及硬件配置(zhi)的(de)選擇要點

第三部分 精細化設計與成本管控的八大板塊及80個設計關鍵點
一、規劃與建筑精細化設計及成本管控的十五個關鍵點
1、項目利潤*化：
潛在的利潤在哪里
如何才能做到*
如何做多方案比較
2、容積率的選擇—不一定是越高越好，案例分析不同容積率情況下的綜合對比
3、配套設施及指標的精細化控制—
4、規劃需與戶型結合—專項的圖紙表格是優化控制的高效手段
5、建筑體型—體型與結構成本，節能成本，外立面成本等等均息息相關
6、停車方式
7、土方及地形—及其難控制的效果規范及成本多維結合要點
8、道路系統
9、分期與組團設計
10、地下室專項設計—覆蓋規劃，建筑，結構機電綜合系統
11、無效成本的控制
12、設施部品標準
13、交樓標準
14、成熟產品的使用
15、設計(ji)與成本結合的三(san)個里(li)程(cheng)碑節(jie)點(dian)及管控要點(dian)

二、戶型精細化設計及成本管控的九個關鍵點
1、體型系數—決定設計效果與成本控制的核心數據
2、標準層平面—多種方案的全面效果與數據對比
3、玄關—容易忽視的要點
4、客廳與餐廳—主導戶型好壞的根本，多個案例對比分析
5、陽臺—功能與品質及客戶關注度的精準結合
6、衛生間—最為經典的兩種組合方式
7、廚房—細節最多容易忽視的地方
8、空調機位—做到深入的九個條件
9、面(mian)積贈(zeng)送—依(yi)然(ran)有所作(zuo)為的地方

三、立面精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、外立面率—藝術效果也需數據控制
2、風格—主流外觀風格的特點及成本狀況
3、三控—建筑風格、體型系數、立面選材的綜合控制
4、屋頂—坡屋頂與平屋頂的深度比較分析
5、門窗—品質與效果及成本的深度結合分析
6、欄桿—外觀與品質及成本的結合
7、線條及裝飾構件—每一分成本的投入均需要與收益對應
8、部品及材料的選擇—從來不是建筑師說了算
9、（效果工藝成本及客戶敏感度充分結合）
10、涂料技術及成本控制要點
11、外立面部(bu)品細分落實專篇—案(an)例(li)實操深化分析

四、結構精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、層高—直接成本與間接成本互相影響
2、基礎方案選型—經驗與細致數據表格比較才能體現專業
3、梁的布置和配筋方式—簡單的事情做*
4、地勘—綜合性很強的專業知識點
5、基坑、邊坡支護設計—容易出問題的重要關注點
6、柱的配筋—柱子設計需與戶型功能及立面設計結合
7、剪力墻—剪力墻的布置與建筑方案結合最重要
8、樓板厚度—規范要求與計算要求相結合
9、鋼筋、混凝土材料—充分利用材料特性
10、荷載復核與(yu)電算基(ji)(ji)本要求—機構設(she)計(ji)的基(ji)(ji)本控重(zhong)點(dian)

五、機電
1、機電管線綜合控制要點
2、給排水設計管控要點
3、電氣設計管控要點
4、暖通設計管控要點
5、智能化的配置及控制要點
6、電(dian)梯專項深(shen)化技術及成本控制要點(dian)

六、景觀精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、景觀設計流程—與建筑總體設計及成本管控的系統融合
2、空間和流線布置—案例分析空間尺度組合
3、配置標準清單—模塊化清單，系統且完整的專業管控工具
4、功能為主—覆蓋所有設計的本質回歸功能實用至上
5、主景點—有主題有故事突出重點設計技巧
6、軟硬景結合—比例邊界和搭配
7、硬景設計要點—不同材料效果成本工藝的綜合對比
8、地庫頂板覆土—豎向構造的不同材料深度對比分析
9、喬木大灌的比例—數據化管控的延展，比例數據的控制
10、五重園林—學習經典，深化延展（三重四重也可以做的很棒）
11、軟景設計技巧—省錢且效果好的十一個軟景設計技巧
12、構筑物—數量體型材料及成本專項控制
13、水景—不可沒有，但需用好，定位檔次及實施
14、入口門樓—好鋼用在刀刃上，成本需重點傾斜
15、私家花園—花園雖好，產權難定，結合營銷、成本、工程驗收及設計效果的專項要點
16、圍墻—很主觀且成本差異非常大的一個要點
17、架空層—專項可深度挖掘的重點
18、游泳池—設計施工成本感官結合精解
19、別墅區景觀特點—公共區域與私家區域各自特點
20、標(biao)準化—做(zuo)的成功的地方總結歸納(na)即成為(wei)標(biao)準化

七、裝配式建筑設計管控要點
1、裝配式建筑的標準
2、裝配式建筑具體應對措施
3、裝配式(shi)建筑設(she)計(ji)管控要點

第四部分 項目實操案例的深度解析
一、項目產品設計的專業精準解析
二、項目設計與成本結合關鍵點
三、項目開發過程中的成本變化分析
案例：惠州郊(jiao)(jiao)區(qu)大(da)(da)(da)盤(pan)、成都中心城(cheng)(cheng)區(qu)豪(hao)宅、上海黃浦江(jiang)豪(hao)宅、上海浦東(dong)特色(se)樓盤(pan)、青島超級大(da)(da)(da)盤(pan)、佛山區(qu)域大(da)(da)(da)盤(pan)、惠州江(jiang)濱(bin)百萬大(da)(da)(da)盤(pan)、成都郊(jiao)(jiao)區(qu)典型大(da)(da)(da)盤(pan)、無錫(xi)中心城(cheng)(cheng)區(qu)大(da)(da)(da)盤(pan)

地產產品系統研發