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物業和業委會溝通技術

課程背景：
      目前(qian)，物(wu)(wu)(wu)業(ye)服(fu)務企業(ye)與業(ye)主 委(wei)員會(hui)(hui)之(zhi)間存在(zai)著毛(mao)肚和(he)(he)分歧，正確(que)處理(li)好物(wu)(wu)(wu)業(ye)服(fu)務企業(ye)與業(ye)主委(wei)員會(hui)(hui)之(zhi)間的關系，營造(zao)良(liang)好的社區(qu)環境和(he)(he)實現(xian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)的保值增值。只(zhi)有妥善(shan)處理(li)好物(wu)(wu)(wu)業(ye)服(fu)務企業(ye)和(he)(he)業(ye)主委(wei)員會(hui)(hui)之(zhi)間的關系，物(wu)(wu)(wu)業(ye)管理(li)工作才能(neng)有效(xiao)開展，業(ye)主和(he)(he)物(wu)(wu)(wu)業(ye)服(fu)務企業(ye)的利益就(jiu)能(neng)得到保障。

課程目標：
1、理順物業管理與業主委員會之間的關系；
2、明確業主委員會與物業管理公司之間的法律關系；
3、破解物業公司與業主委員會間的矛盾及解決辦法；
4、掌握溝通方法與技巧.在物業管理公司與業主之間搭起和諧溝通的橋梁,為物業管理的健康發展提供保障；
 5、針(zhen)對沖突(tu)(tu)產生(sheng)的(de)(de)原(yuan)因(yin),必(bi)須采(cai)取相應措施來緩解二者間(jian)的(de)(de)沖突(tu)(tu),改善社(she)區(qu)治理現(xian)狀,促進(jin)和諧社(she)區(qu)建設。

課程大綱：
第一部分  業主、業主大會、業主委員會
一、業主與物業使用人
1、業主與使用人的概念
2、業主的三個層次
3、業主要具備的三種意識
二、業主大會
1、業主大會的職責
2、業主大會會議
3、業主大會的召開
三、業主委員會
1、業主大會的基本概念
2、業主委員會的組成
3、業主委員會會議
4、業主委員會自身建設
四、管理規約和業主大會議事規則
1、管理規約
2、業(ye)主大(da)會議事規則

第二部分   物業管理公司與業主委員會的關系
一、契約關系：各享其權，各盡其責
1、法律上的平等關系
2、經濟上的交換關系 
3、工作上的合作關系
二、魚水關系：共存共榮，互惠互利
三、建立多種有效機制，是處理好物業管理企業與業主關系的關鍵
1、建立約束機制
2、建立信用機制（合作伙伴）
3. 建立溝通機制
4. 建立合作機制
5. 建立(li)協調機制(zhi)：

第三部分 業主委員會日常規范運作工作內容
一、召集和主持業主大會
二、審議決定維修基金和共用設施專用基金的使用
三、采取公開招投標的方式聘請物業管理公司對物業進行 物業管理，并與 其訂立、變更或解除委托管理合同
四、審議物業管理公司制訂的對物業年度管理計劃、物業 配套工程和重大 的維修工程項目
五、審議物業管理服務費的收費標準 六、監督物業管理公司對本物業管理 工作
七、執行業主大會的各項決定
八、遵守和履行物業委托管理合同
九、不得從事各種投資和經營活動
十、對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合 
十一、提請物業管理公司和(he)政府有關部門(men)處理的事項必須(xu)以(yi)書(shu)面形(xing)式送達

第四部分   物業管理企業與業委會、居委會關系
一、物業管理企業、業委會、居委會“三方互動”
1、社區建設和管理涉及到四個方面的關系
2、對居委會而言,協調者,監督者
3、對物業管理企業而言,一定要理順居委會、業委會、物業管理企業之間的相互關系
二、積極溝通物業管理企業、業委會、居委會三方關系
1、要形成業委會的自治管理、居委會的社區管理、物業管理企業專業管理 相結合的局面。
2、要強調居委會與業委會之間的關系是一種監督與協調的關系。
3、居委會與物業管理企業之間應當相互協調
三、三方共同建設小區的社區文化
1、社區文化的需求分析
2、社區文化的建設思路(lu)

第五部分  物業公司與業主委員會間的矛盾及根源
1、收費問題
2、財務管理問題
3、公共設施設備維修不當
4、服務質量差
5、管理水平低
6、治安消費漏洞多
7、物業管理(li)企業不履行物業管理(li)合同約(yue)定的其他各種義務

第六部分  物業管理公司應對的措施
一、守法經營、誠信服務，也要敢于維權。
1、施工設計階段的遺留問題進行專業分析
2、誠信經營。
3、做業主的維權顧問。
二、以誠心贏得業委會的信任和理解。
1、從維護業主切身利益入手，爭取信任。
2、從理解業主(zhu)入手(shou)，贏(ying)得信任。

物業和業委會溝通技術