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商圈規劃課

模塊一、商業地產項目開發的規劃和設計方法             
開發商業地產與住宅不一樣，不是先規劃 設計好再銷售，而要先確定經營模式、服務對象，再按經營業態需求進行建筑規劃與設計，不然以后改建的費用會 使成本大大抬升。在建筑設計上也要充分注意動線（人流移動的路線）設計的科學性，避免由死角所帶來的物業價 值的貶損。
一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。這種顧客以購買一類 商品為目的，對商業氣氛、娛樂性、環境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質量、價格等因素，選址原則 “天時”、“地利”、“人和”都會直接影響企業的經營。
核心內容一：商業地產項目量身打造是未來方向
但是有一個現象不得不值得注意，那就是眾多的投資機構涌入這個行業，他們之中不少缺乏商業運營經驗，只想進入這行業套出大量利潤，然后全身而退。
常識告訴我們，商業運營是不可能在短期內產生大量利潤的。所以，這樣的現象是否會導致整個行業的無序和危險呢？購物中心和商業地產行業該如何運作才符合未來需求？
1、商業地產項目最好的切入時機是從拿地的時候就開始 
2、商業地產項目要量身打造一個*魅力的購物中心 
3、商業地產項目要提前進行規模的市場調研，包括商圈情況、商業競爭情況、消費者品牌喜好程度、區消費力狀況、經營方式等多方面調研
4、為什么商業地產項目招商與項目建設要同步進行 
核心內容二：如何規劃商業地產項目商業業態
商業業態，是指經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或營業形態，商業地產項目的商業業態規劃，則是指充分利用各種商業資源，為實現成功招商、銷售和日后的成功營運，而對商業項目各功能分區和各樓層營業項目所進行的規劃。
商業業態規劃是一個商業地產項目整體性的、具有戰略意義的商業組合，它綜合反映了該商業地產項目的整體定位和特色。
1、商業地產項目業態規劃應考慮的宏觀因素；
2、商業地產項目在當地的經濟發展水平；
3、商業地產項目當地的商家資源；
4、商業地產項目業態規劃應考慮的微觀因素；
5、商業地產項目租金水平；
6、商業地產項目面積要求；
7、商業地產項目工程技術條件；
8、商業地產項目業種的聚客能力；
9、商業地產項目輔助功能區需求；
10、商業地產項目的人流動線
11、商業地產項目規劃設計主意要點分析。
■案例學習
怎樣制定詳細的商訪談與消費者調查各種表(biao)格   

模塊二、商業地產招商實戰兵法  
孫子曰：知彼知己者，百戰不殆；不知彼而知己，一勝一負，不知彼，不知己，每戰必殆。  
孫子曰：將聽吾計，用之必勝，留之；將不聽吾計，用之必敗，去之。?計利以聽，乃為之勢，以佐其外。勢者，因利而制權也。 
商業地產看起來容易做起來難的專業！
商業地產是一個非常專業的課題，它不僅需要專業的規劃、設計、市場調查、立項定位，還需要專業的營銷策劃、推廣，專業的經營管理做后期服務。
同樣是做平臺，住宅地產做的是居住的平臺，而商業地產做的是商業的平臺，交易的平臺。
商業地產的運營模式，不僅要把握商業運行規律，還要對各種資源進行有效整合。?
1、實戰兵法-商業地產招商中的風險
2、商業地產項目周圍是否有足夠市場需求支撐；
3、商業地產項目與其規模相適應的市政配套是否合理完善；
4、商業地產項目否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標準。 
5、營運商較低的知名度和缺乏經驗，使招商難度進一步提高。
6、實戰兵法-主題突出結構合理 
商業地產項目集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉儲式商店、超市、 品牌專賣店等各種零售業態，故定位于家庭的一站式購物消費和一站式休閑享受。
（1）實戰兵法-商業地產項目商業業態
（2）實戰兵法-商業地產項目目標市場定位
（3）實戰兵法-商業地產項目業態定位
（4）實戰兵法-商業地產項目功能定位
（5）實戰兵法-商業地產項目經營定位
（6）實戰兵法-商業地產項目營銷策略定位
（7）實戰兵法-商業地產項目招商策略定位
（8）實戰兵法-商業地產項目企業形象定位
(9)實戰兵法-項目定位、規劃組合
(10)實戰兵法-準確定位是商業地產項目經營的前提和保障
■案例學習
實戰兵法業態規劃案例分析學習
百貨動線規劃與購物中心的區別
◆某商業項目調整前后對比
■案例學習
怎樣制作招商手冊
■案例分析
◆市中心及社區型商業地產規劃
7、商業地產項目啟動九項定位
8、、實戰兵法-從品牌服裝商來考慮
我們要了解品牌的市場
我們要了解品牌的底牌
我們要了解品牌商心態
我們要了解商戶的營銷
我們要了解品牌的分析
我們要了解商戶的愿望
9、商業地產項目業態規劃應考慮的宏觀因素
10、項目當地的經濟發展水平
11、商業地產項目當地的商家資源
12、商業地產項目業態規劃應考慮的微觀因素
1)商業地產項目租金水平
2）商業地產項目面積要求
13、商業地產項目業種的聚客能力招商兵法-主力店
14、對目前主力店招商的一些看法
■實戰案例分析
■國內知名主力店選址要求與規范
餐飲業選址規范與要求
商務餐飲選址規范與要求
大眾餐飲選址規范與要求
禮品店、珠寶店、收藏品店選址規范與要求
服務類選址規范與要求
*C選址規范與要求
吉野家選址規范與要求
百貨選址規范與要求
家樂福選址規范與要求
中影影院選址規范與要求
元綠回轉壽司選址規范與要求
如家酒店選址規范與要求
湯姆熊電玩世界選址規范與要求
金海馬集團選址規范與要求
奇樂兒選址規范與要求
時代大地影院選址規范與要求
中型中餐廳選址規范與要求
酷圣石冰淇淋選址規范與要求
棒約翰選址規范與要求
萬千百貨公司選址規范與要求
大洋百貨選址規范與要求
紅星美凱龍選址規范與要求
汽車保養店選址規范與要求
沃爾瑪選址規范與要求
TESCO 樂購選址規范與要求
豪客來選址規范與要求
干洗店選址規范與要求
莎莎選址規范與要求
比亞國際會所選址規范與要求
香港益誠(cheng)（國際(ji)）投資有(you)限公司選址規(gui)范與要求

模塊三、商業地產項目的招商策劃技能規范
隨著中國經濟的高速發展，人民生活水平的日益提高，大量境外優秀連鎖零售商業的進入及其在國內的快速發展，推動國內的商業及商業地產進入了一個快速發展的階段，商業地產項目時間能否把握、成本能否有效控制、招商是否成功，主要取決于所開發的項目是否適合當地市場，有沒有拴住主要大主力品牌商家，商業價格取決于商業的價值，商業的價值取決于商業的經營，商業地產的操作是一個龐大而有機的整體。從調研階段的可行性分析、規劃階段的定位設計到實際建設階段的管理與監督，直至招商、推廣、運營管理每一個步驟都必須緊緊相連環環相扣，對相關行業資源進行整合。
目前國內很多商業項目在開業初期都會采取“放水養魚”的做法，通過免租期、租金優惠、追加經營推廣費用三大法寶來做旺市場，希望項目開業后，發展商能坐收高租金。但事實情況是：由于前期招商人員不專業，招商把關不嚴，導致商場生命力有限，經營每況愈下，另外由于商業項目前期定位缺少對市場規律的理解和把握，在定位失誤的情況下，即使商戶質量再高、經營推廣花再多的功夫，都無濟于事。
制定大型商業地產項目招商計劃、營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應商利益，發展商要做好細致的準備工作。運營部門要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動、招商費用，并得到發展商主要的支持。
核心內容一：招商人員準備回答商戶提出的60個問題
1、關于地理位置準備回答的問題
2、關于項目狀況準備回答的問題
3、操作方式情況準備回答的問題
4、政策法規準備回答的問題
5、建材與設備準備回答的問題
核心內容二：招商策劃步驟與方法
商業地產項目首先確定我們的零售商
我們的商業地產項目目標在哪里？
我們商業地產項目需要多少主力店？
商業地產項目怎么規劃這些主力店的位置？
商業地產項目主力店的位置占據多少面積？
商業地產項目招商不是一個開業前就完結的工作，實際上商業地產的招商是一個無限循環的工作，開業前是大規模招商，開業后根據銷售情況進行調整招商，這都需要信息系統的分析支持，更需要基于知識的輔助決策。
核心內容三：商業地產項目招商策劃的含義
1、商業地產項目招商策劃要有準確的目標定位
2、商業地產項目招商策劃要有戰略高度，綜觀全局，立足長遠
3、商業地產項目招商策劃要知己知彼，把握優勢 
4、商業地產項目招商策劃要突破成規，另辟蹊徑 
5、商業地產項目招商策劃要把握時機，適度超前 
核心內容、招商策劃的核心――招商計劃
1、制定大型MALL招商計劃           
2、營銷宣傳計劃
3、發展商做好細致的準備工作         
4、招商宣傳造勢
商業房地產項目招商宣傳的三個目標：
→吸引大商家目光 →吸引品牌供應商進場 →為開業作好宣傳，引起消費者的關注
5、招商及談判策略
招商要做好三項工作：
→建立大商家專題資料庫 →了解選址條件與偏好 →了解大商家企業文化特點與經營特色
6、招商推廣成功的關鍵
◆案例分析：目前開發商存在的問題的分析
→開發商未能較準確進行業態和功能定位
→業態規劃后，市場定位不當
→缺乏設定重點招商目標及多次反復的溝通
→租金及其年遞增率制定不合理。
→形成互補效應
→運用專業化
→競爭差異化
→強調品牌店
■案例分析
如何做好招商計劃案例
核心內容五、商業地產項目的招商與開業
1、占*性位置的主力店
→主力店具體的進度，他們的進度會影響整個開業計劃。
→如果主力店不開業整個購物中心很難成功開業的。
2、籌備階段的主力店
3、商戶篩選
■目前開發商業地產存在問題分析
案例分析學習
新加坡怡豐城 
■案例研究
石景山萬達廣場
產品與業態規劃

商圈規劃課