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商業地產經營策劃課

HOPSCA在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區建筑群體。HOPSCA為HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT構成。HOPSCA包含商務辦公、居住、酒店、商業、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統等各種城市功能；它具備完整的街區特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果；同時HOPSCA通過街區作用，實現了與外部城市空間的有機結合，交通系統的有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。
商業地產項目的定位規劃是商業項目策劃的開始，它決定和影響著商業地產項目項目的規劃設計、物業需求、品牌招商、經營管理、商品定價、服務管理、促銷策略、形象推廣等諸多方面，是一個商業地產項目運作的前提和保障。
商業地產項目的定位是一個全面的、綜合的過程，它涵蓋企業的目標市場定位、業態定位、功能定位、經營定位、招商策略定位、營銷策略定位以及企業形象定位等，這些規劃定位是相互關聯、相互作用、相互影響、互為促進的。
核心內容一：商業地產項目準確定位規劃是經營的前提和保障 
1、什么是商業地產項目目標市場定位
2、什么是商業地產項目業態定位
3、什么是商業地產項目功能定位
4、什么是商業地產項目經營定位
5、什么是商業地產項目營銷策略定位
6、什么是商業地產項目招商策略定位
7、什么是商業(ye)地產(chan)項目企業(ye)形象(xiang)定位

核心內容二：商業地產項目布局規劃設計
一、商業項目的外觀設計
二、商業地產項目內部布局特點
三、商業地產項目商品陳列特點
四、色彩在商業地產項目中的運用
五、色彩設計也可以刺激顧客的購買欲望
六、賣場動線的設計
七、天花和地面的設計
八、燈光照明設計
九、墻面柱面色彩設計
十、供應商裝飾規范設計

核心內容三：商業地產項目業態規劃基本原則
目前國內商業地產項目有一個現象，看到大賣場誘人的市場潛力，紛紛投資、開發和經營大賣場業態，但是他們忘記了中國零售業的教訓，在有潛力的市場面前，一窩蜂盲目地搶市場，而不是進行理智的分析，最后的結果將是市場飽和、惡性競爭和企業效益持續下滑。
零售行業的業態有許多種，從國際的視野來看，包括百貨、超市、大賣場、便利店、品類殺手以及目前尚未進入國內市場的折扣店等。每個業態都是一個特定的細分 市場，它們分別針對著不同的目標消費群體。其中，超市以滿足日常消費為主，便利店滿足的是消費者緊急購買的需要，大賣場以一站式購物的方式滿足現代消費者對經濟和快捷的追求，低價格的商品。由于各個業態針對的消費者需求不同，因而商業地產項目要在進入零售市場之前，首先要回答的問題是進入哪一個業態。
1、商業地產項目要根據主力店需求設計規劃 
商業地產項目租店戶組合  
商業地產項目建筑設計 
商業地產項目租金策略 
2、商業地產項目商圈業態業種調查 
3、商業地產項目主力店業種評選原則 
主力店在商業地產項目中起到主導地位，不但是商業地產項目組合的主要成員，而且是商業地產項目的特性的突出體現，商業地產項目大多慎選具有相當知名度的超大型商業進駐，一來可利用原來擁有的集客能力，為商業地產項目帶來更大商機，也可為商業地產項目奠定形象基礎。因此，在商業地產項目的招商租賃作業中，確定主力店便成為重點工作 
4、商業地產項目設計規劃要考慮的因素
商業地產項目客流規劃分析 
商業地產項目交通狀況分析 
商業地產項目商業環境分析 
商業地產項目地形特點分析
商業地產項目城市規劃(hua)的(de)要求分(fen)析(xi)

核心內容四：商業地產項目的定位與業態組合的規劃
準確進行商業地產項目的環境調研和科學分析、掌握影響商業地產項目發展的靜態和動態變量，是做好成功商業地產項目規劃的前提，現代商業地產項目開發實際表明，商業地產項目的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要，詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統籌，果斷的決策，是商業地產項目準確定位的要件，這樣才能準確把握商業地產項目市場脈搏，確定不同商業地產項目類別的經營模式，避免同質性，創造*差異化，從而引領市場。 
1、商業地產項目市場定位規劃原則 
2、商業地產項目定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象 
3、商業地產項目
4、商業地產項目的經營檔次與形象定位原則
5、商業地產項目整體業態規劃原則
6、商業地產項目業態規劃的背景原則
7、商業地產項目業態戰略規劃原則
8、商業地產項目(mu)業態(tai)規劃組合定(ding)位(wei)原則

核心內容五：商業地產項目商鋪分割規劃的原則  
商業地產項目的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經營能否成功有著非常重要的影響。
為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。 
1、商業地產項目規劃主題的原則
2、商業地產項目人性化設計的原則
3、商業地產項目科學利用的原則
4、目前商業地產項目商鋪分割存在的缺點和問題
5、商業地產項目商鋪分割原則  
6、商業地產項目輔助功能區規劃原則
7、商業地產項目通(tong)道分割規劃原(yuan)則  

核心內容六：大型商業地產策劃的原則
一、招商策劃的含義 
1、招商策劃有多種多樣的形式
2、招商策劃要有準確的目標定位 
3、招商策劃要有戰略高度，綜觀全局，立足長遠 
4、策劃要有戰略高度，要通攬招商形勢，綜觀招商大局
5、招商策劃過程中，要了解商戶的投資動問和要求
6、招商策劃要知己知彼，把握優勢 
7、招商策劃要突破成規，另辟蹊徑
8、招商策劃要把握時機，適度超前 
9、招商策劃處在第一階段
二、商業地產策劃思路
1、商業地產面廣
2、商業地產商圈調查
3、商業地產策劃原則
4、地產與商業的對接非常重要
5、了解市場、掌握信息
6、商業地產策劃需要消費者認同
7、運營機構的功能
8、時機原則
9、商業地產策劃要注重商業活動
10、商業地產策劃人員的技能
11、商業房地產項目策劃的價值點 
12、商業地產的策劃要結合的幾個方面
13、商業地產策劃重點租金制定
14、商(shang)業地產策劃(hua)選擇(ze)策略

核心內容七：商業地產規劃設計原則
一、商業地產規劃設計堅持創造高質量的商業空間 
二、商業地產內部動線組織要求引導性
三、商業地產前期規劃設計包含以下內容
四、商業地產設計規劃要考慮的因素
五、商業地產規劃設計思維
六(liu)、商業地產規(gui)劃設計

核心內容八：商業物業經營管理原則 
一、商業物業統一管理的理念   
二、商業物業營業時間的確定  
三、商業物業統一的營銷管理  
四、商業物業統一的服務監督 
五、商業物業統一的物業管理     
六、商業物業的管理特點  
七、商業物業顧客流量大  
八、商業物業服務要求高  
九、商業物業管理點分散  
十、商業物業營業時間性強  
十一、商業物業車輛管理難度大  
十二、商業物業管理人員配備  
十三、商業物業服務管理  
十四、商業物業裝修服務管理  
十五、商業物業裝修現場監督管理  
十六、商業物業建筑物的養護及維修管理  
十七、商業物業監控中心管理  
十八、商業物業保潔服務管理  
十九、商業物業商鋪綠化服務管理  
二十、商業物業商鋪經營服務管理  
二十一、商(shang)業(ye)物(wu)業(ye)營銷推(tui)廣(guang)廣(guang)告策劃

核心內容九：商業地產招商管理原則
一、商業地產商業招商談判技巧
二、商業項目招商的過程中要注意重點
三、商業地產招商要點
四、商業地產招商談判多種渠道選擇
五、商業地產招商談判策劃的作用
六、商業地產招商談判技巧
七、商業地產招商談判重點
八、如何組建強有力的招商隊伍
九、招商具體工作業務流程規范
十、招商招商管理細節與規范要求
十一、商業地產招商分析
十二、案例分析市中心及社區型商業地產規劃
十三、商業地產招商時要知道的九項定位
十四、商業地產招商時如何看待主力店的影響
十五、什么是商業地產招商策劃
十六、商業地產招商計劃
十七、商業地產招商與(yu)開業

商業地產經營策劃課