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房地產產品策劃

【課程背景】
產品始終都是房地產開發企業賴以生存和發展的根本，也是所有企業最為核心的市場競爭力。產品定位是房地產項目中贏得市場的鑰匙，并能有效地形成競爭力。那么該如何提高房地產開發企業的產品競爭力呢？要實現產品線開發，就要進行產品線創新研究。提高產品競爭力、提高項目投資收益率才是最終目的。將創新產品轉化為可獲得更高投資回報的標準化產品線，是企業必須要解決的一大戰略問題。房地產開發商應從自身實際情況出
發，不斷改善產品定位工作。
本(ben)次課(ke)程，講師(shi)通過案例及演練解密所(suo)經(jing)手的(de)(de)地產(chan)項目(mu)的(de)(de)設(she)(she)計價(jia)值(zhi)(zhi)創造(zao)及設(she)(she)計管理效率(lv)提升的(de)(de)諸多方(fang)面，系(xi)統(tong)解析(xi)房地產(chan)企(qi)業的(de)(de)產(chan)品(pin)(pin)設(she)(she)計與定(ding)位研(yan)(yan)策、總圖定(ding)位的(de)(de)重要性、如(ru)何真正做好定(ding)位調研(yan)(yan)、精準定(ding)位產(chan)品(pin)(pin)、定(ding)位精準研(yan)(yan)策、土(tu)地價(jia)值(zhi)(zhi)再創造(zao)、產(chan)品(pin)(pin)創新、產(chan)品(pin)(pin)線開發、成(cheng)本(ben)前控等重要環節。為學員們(men)所(suo)面對的(de)(de)每(mei)一個疑惑，每(mei)一個容易(yi)忽略的(de)(de)環節都給(gei)予了循(xun)循(xun)善誘的(de)(de)講解。

【課程收益】
痛點出發：所有項目都有利潤的糾結，我們用經營思維選產品，一發命中。
簡單粗暴：用最短的時間，掌握最好用的套路
立竿見影：用周博士產品選擇器，無需強排，瞬間找到利潤最高的產品
全程(cheng)實戰：現場解決實戰項目的實際問題

【培訓對象】
1、房地產企業董事長、總裁、總經理、項目總、副總經理、總裁辦等高層領導
2、集團、區域、城市公司設計、營銷負責人，項目總經理，城市公司總經理
3、地產設計管理人員及地產研發人員（總建筑師、設計總監、設計經理、設計主管、以及建筑、結構、機電、室內、景觀等專業設計人員）
4、建(jian)筑(zhu)設計院、建(jian)筑(zhu)設計公司高層(ceng)領導及各專業負責人(ren)等。

【課程大綱】
第一部分：如何構建產品力提升的組織能力及操作方法
一、讓設計部成為公司產品的中樞
案例分享：如何處置和營銷、工程、成本等多部門的協調
演練：當成本部要求設計降低標準時，怎樣應對？
二、快速建立產品的標準化體系
案例分享：產品系建立的構架
演練：現場填寫設計成果中的錯漏清單表
三、迭代設計標準的高效方法
案例分享：如何通過迭代，實現團隊和產品質量的雙重提升
演練：假如客戶反映窗戶漏水了，怎樣改進設計質量？
四、產品經營意識和能力提升
案例分享：限價環境下的產品策略
演練：某項目市場價格4萬，限價3.2萬，樓面地價2.2萬，是否應該做產品組合？
五、主動優化，免除設計責任風險
案例分享：優化工作切入深度和方法
演練：優化重點排序
六、與資源單位的溝通能力提升
案例分享：成功處理支付嚴重缺位情況下的設計配合
演練：已經簽訂施工圖的設計公司設計質量差，怎樣扭轉質量問題？
七、設計人員職業進級路徑
案例分享：遵循職場四規則、鍛煉一能力
演練(lian)：設計(ji)人員進級*的挑戰是什么？

第二部分：房地產產品策劃類型、決策依據、決策邏輯及案例操作分析
一、區分三大策劃的差異
1.概念策劃
2.產品策劃
3.營銷策劃
案例分享：星耀五洲項目的策劃混亂
演練：如果王志剛工作室合作，什么階段介入最有價值？
二、更新產品決策依據
案例分享：同一塊土地采取不同產品策略的依據有哪些.
演練：如果你自己創業應該選擇什么行業作為你的產品？
三、明確產品策劃條件
1、產品策劃的三架馬車
①價格驅動②限制條件③品質成本
2、產品策劃的三項原則：三個不博弈
案例分享：和政策博弈產品的風險后果
演練：當地住宅層高的要求是多少？有機會利用？
演練：交房時客戶發現玻璃上有條劃痕，但符合國家標準，我們應該怎樣處理。
四、產品二級基因的決策邏輯 （7個七個維度讓你運籌帷幄）
1、資產模型 2、家庭結構
3、項目規模 4、配套條件
5、企業價值 6、市場價格 7、面積區間
案例分享：長沙某項目的戶型區間的快速取值
演練：碧桂園是否應該嘗試做高端產品？理由？
五、創造工具一次性選定產品一級基因
1.一級基因決定項目整體的收益
2.一級基因選擇器的設計
3.一級基因選擇器的應用原來
4.一級基因產品取舍的依據是什么
5. 能否實現不強排也預知結果？
六、建立無內耗、各行其職的決策機制
學員演練：模擬一個真實的項目，學員現場完成產品一、二級基因決策。
案例分享：產品基因選擇錯位，可能是滅頂之災
學員演(yan)練：學員現(xian)場提供真實(shi)項目，現(xian)場做決策(ce)

第三部分：別墅、洋房、高層產品定位、策劃套路及案例分析
一、別墅類產品套路
1.別墅類產品謹防被情懷所坑
2. 別墅是否應該做地下室，地下室多大合適？
3. 別墅是否應該做挑空，是否越多越好？
4. 別墅的3重庭院有何意義？
案例講解：華夏幸福的別墅邏輯和產品特點
演練：現場判讀2套別墅的價值
二、洋房類產品套路
1.洋房容積率多少合適
2.洋房平面和小高層可以通用嗎
3.洋房產品如何價值*化
案例講解：創造洋房類產品賣點的思路
演練：放棄洋房產品直通庭院樓梯的原因是什么？
三、高層類產品套路
1.高層產品的面寬并非越寬越好
2.高層產品在哪幾種情況可以選擇小面寬
案例講解：四種特例選擇小面寬
演練：龍湖北京北城天街為什么要用小面寬？
四、戶型平面創新套路
1.一級空間共享型
2.二級尺度舒適型
3.三級功能細分型
案例講解：用各大地產公司產品進行講解歸納
演練：評估案例戶型的改進方法
五、立面效果控制套路
1.立面決定客戶交往成本
案例:分享立面溢價項目
2.順應潮流的立面風格選擇
3.以前流行的ArtDeco風格到現在流行的新中式背后的邏輯分析
4.滿足政府的立面期望
5.*的成本是天際線造型
6.*的成本的沿街商鋪立面石材
7.立面溢價的基本套路
案例分享：用案例講解立面設計的三等級水平
演練：3張立面圖，選出最有設計感的一個
六、總圖布局套路
1.總圖布局的原則有哪些
2.總圖構圖能夠創造什么價值
3.總圖案例評估
案例分享：總圖布局正確和錯誤帶來的效益差額
演練：指出總圖布局不合理的地方
七、“紙上談兵”把控園林效果
1.園林設計的邏輯
2.如何在圖上把控未來效果
3.總圖幾乎與園林成本與無關
4.過于復雜工藝導致無效成本
案例講解：園林效果控制只有四步驟（總圖-空間-文化-選材）
演練：請問在住宅小區園林設計中，處理高差時應該優選坡道還是臺階？
八、預控精裝效果和成本的方法
1.精裝平面設計 
2.家具高度把握
3.精裝吊頂選擇
4.精裝墻面作用
5.精裝面材選擇
案例講解：平面、吊頂、家私、用材的設計要訣
演練：精裝設計中，最容易讓客戶覺得有設計感的是什么？
九、產品的驚艷展示套路及案例分析
1、一切從洗腦開始
案例圖解：最有效的方法就是空間不穩定法則
2、售樓部功能布局
案例講解：構建客戶信任的五個場所（接洽大廳、VIP、水吧、兒童活動、簽約室）場所設計
3、產品展示要領
1）住宅的產品模型等展示各不相同
2）商業的產品模型等展示各不相同
3）寫字樓的產品模型等展示各不相同
案例講解：某公司規劃展示效果
4、工法展示要領
案例分享：工法有2種，課堂圖示講解
5、衛生間也有套路
6、樣板房不僅是戶型展示
案例講解：做幾套樣板房、選擇什么戶型來做樣板房，什么樣的樣板房容易打動客戶
7、庭院生活展示
案例講解：給樣板房打造一個別墅級別的體驗
8、樣板區整體驗收標準
案例講解：重金打造樣板區的失敗案例以及樣板區易范錯誤
學員演(yan)練：模擬(ni)一個項(xiang)目展示區(qu)，學員現場修改客(ke)戶(hu)動線，獲(huo)得客(ke)戶(hu)青(qing)睞。

第四部分地庫設計與項目整體成本控制
一、地庫降成本法則
1、產品策劃階段的地下室面積預估
案例講解：2.0、2.2、4.0、7.0容積率地下室面積預估
2、脫開主體施工之優劣分析
案例講解：某上市地產公司一體化施工和分體施工帶來的成本差異
3、塔樓下部空間的應用與設計
案例講解：應用案例分享，塔樓下部空間界定創造的價值
4、機械車位的應用條件
案例講解：用工具計算機械車位使用的零界點
5、單層和多層地下室成本分析
案例講解：多層與單層地下室的經濟指標差異
6、大小柱網優劣對比
案例講解：大柱網和小柱網的成本差異
7、車庫層高的成本敏感度分析
案例講解：現場計算層高每增加一米的代價
8、固定地下室總面積條件下的優化設計對策
案例講解：成都、西安等地方性政策約束下的優化方案
9、哪些設備功能是可以設置在塔樓下面
案例講解：老師提供表格化的內容，作為檢查設備用房位置選擇對否的工具。
10、地下室新技術分析（loft、夾層、耦合）
案例講解：LOFT技術的應用優勢與劣勢
11、地下室結構優化創造的價值
案例講解：地庫優化效果預判方法應用
12、影響停車效率的相關指標分析
地庫優化案例分享
13、現場測評學員項目的地下室優化空間
學員演練：用自己現有項目測算優化空間
二、隨影同行的成本控制套路
1.方案階段成本控制要務，針對樓間距、山墻間距、開間選擇方法
2.單體階段控制方法，針對低層、多層、高層、寫字樓的成本控制方法
3.材料選擇原則，針對高單價產品和高用量產品的控制方法
4.園林成本控制方法
5.精裝成本控制方法
案例講解：遵循控制成本三法則，人人都能成為成本控制高手
演練：學員列舉一項高單價或者高數量材料的控制手段
三、產品力和成本匹配模型
產品系列=產品的多維度成本組合
案例講解：不同產品特點和成本匹配形成的不同企業優勢
演練：用產品力(li)(li)-成(cheng)本匹配模型說(shuo)明自己企業的核(he)心能力(li)(li)是怎樣構成(cheng)的

【講師簡介】周老師
華中科技大學管理學博士。17年地產總經理經歷，實戰派專家。建筑設計公司合伙人，多家企業顧問，多家地產創業公司合伙人，多家培訓機構核心講師。
原百強某上市公司副總經理，先后在深圳、北京、三亞等地任職，具有豐富的實戰經驗和理論功底。對產品設計與策劃、有自己獨到見解，形成了可行、高效、能復制的系列戰略戰術，每次都能讓學員腦洞大開，并且付諸于工作之中。引用多個實操案例邏輯思維強、課程內容生動有趣、具有可操作性“落地式”特色。
講師創新能力突出，曾獲9項國家專利。地產產品：1.0容積率聯排；0.7-0.8容積率雙拼；130平米別墅0.8容積率； 1.8容積率別墅生活的洋房；高層創新戶型；產品基因選擇器（用10分鐘決策產品）。
服務過(guo)的客戶：金(jin)(jin)科(ke)、中(zhong)建(jian)、招(zhao)商、金(jin)(jin)茂(mao)、華(hua)(hua)發、金(jin)(jin)輝、祥生(sheng)、國華(hua)(hua)、華(hua)(hua)鴻、新城(cheng)、中(zhong)電建(jian)、中(zhong)糧、中(zhong)鐵(tie)、中(zhong)交、中(zhong)鐵(tie)建(jian)、金(jin)(jin)融(rong)街、北(bei)京住總、北(bei)京城(cheng)投、旭輝、幸福時代、越秀、珠(zhu)江實業、云南泰興隆等

房地產產品策劃