“明定位、布產品、定總圖”住宅項目精細化操盤之總圖定位實戰沙盤
講師：宋(song)老師 瀏覽次(ci)數：2555
課程描述INTRODUCTION
住宅項目精細化操盤
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日程安排SCHEDULE
課(ke)程大綱Syllabus
住宅項目精細化操盤
課程背景
地產行業洗牌加劇，多數地產行業面臨著生存與發展的困境！利潤下滑、競爭日益激烈……
如何提升團隊整體效能，提高中高層管理團隊的“經營與全局意識”，磨煉并提升“精細化操盤”能力，則變得尤為重要！
項目團隊要從想清楚（明確自己要做什么）、算明白（項目效益到底如何），排清晰（產品組合如何搭配）。打造一支能從項目經營視角審視現實運營要求，具備全局統籌思考意識、有著高效精準的決策能力、能時刻關注成本及投入風險的中高層管理團隊，會給企業后續擴展添注更大的內驅動力！
講師簡介
宋老師
任職機構：香港上市商業地產標桿龍頭企業集團設計中心總經理，一線甲級設計院所長
專業特長：商業地產資深人士、高級建筑師、國家一級注冊建筑師、浙江省重點項目評標專家。20年一線甲級設計院設計管理經驗，熟稔商業、高端住宅、酒店、公建多業態類型，設計及管理技術能力卓越。所主持的項目多次獲得錢江杯優秀設計獎、白玉蘭、全國人居經典等大獎。
有主持萬科，綠城，金地等上市公司大型項目的全過程設計工作經驗，理解品牌房地產開發公司的業務流程，能從細節對建筑產品進行把控。5年房地產公司總部設計管理經驗。統籌管理全國超25個商業綜合體的項目定位、規劃設計、及設計實施等全方位的工作。從產品定位、概念設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計到配合施工各個階段的設計任務及相關勘察工作，有效控制勘察設計進度和質量
課程大綱
第一章 企業盈利模式和項目開發模式
一、 房企常見的盈利模式
1、恒大碧桂園模式2、綠城模式（代建，特色小鎮）
3、華夏幸福模式（一級結合二級開發），萬達（商業結合住宅開發）
二、 住宅項目開發模式
1、從盈利模式如何轉化落地到項目開發模式
2、前期調研—項目定位—總圖定位—總圖測算四者邏輯關系解讀
第二章 想清楚、明定位
一、 住宅地產開發前期定位重要性及手段
二、 住宅地產定位調研實施步驟
1、住宅地產開發前期定位的意義
2、住宅地產定位調研實施步驟
（1）競品的范圍界定
（2）需求面調研
a、經濟環境的分析和生活結構研究
b、區域城市結構調查與城市發展規劃調查
c、消費者消費行為的調查與研究
（3）競爭面調研
a、區域住宅結構的市場調查與分析
b、典型性調查與研究
c、未來住宅地產的供應量分析
（4）供給面調研
a、住宅發展規劃和政策研究
b、立地條件研究
三、 實戰演習之定位調研
1、練習1：蘇州月亮灣項目定位調研
總建筑面積約21萬方，如何經過*對標調研，布局聯排、洋房、高層，達到盈利與品質的完美平衡？
2、練習2：上海張江萬科翡翠公園市調定位
萬科翡翠公園系列的開山之作，40萬平米國際公園社區，對標紐約國際社區，營造30萬方經典美式中高層住區；10萬方社區商業配套布局巧妙，尤其2049的落位在張江高科技園區創造濃郁居住氛圍。
【工具包】 住宅地產市場調研定位表
第三章 算明白、布產品
一、 住宅地產開發模式的過去與現在--總圖定位的重要性（總圖定位基本介紹）
1、總圖定位的定義2、總圖定位的流程
3、總圖定位的內容4、總圖定位的價值
二、 大型案例全案解析總圖定位
1、總圖定位第一彈--產品定位
2、總圖定位第二彈--產品全案配比
3、總圖定位第三彈--項目投入產出測算
4、總圖定位第四彈--總圖初步強排
5、總圖定位第五彈--地塊現場調研
6、總圖定位第六彈--總圖比選
7、總圖定位第七彈--總圖細部調整
8、總圖定位第八彈--總圖人流動線設計
9、總圖定位第九彈--住宅產品規劃為核心
三、 實戰演練習題--總圖定位篇
1、上海張江萬科翡翠公園案例分析
2、南京仁恒江灣城項目案例分析--仁恒善待土地之經典作品，且看仁恒如何多年苦心經營，營造南京第一豪宅品牌項目。
3、蘇州獨墅湖項目實戰沙盤模擬
【工具包】住宅地產項目決策測算表
第四章 排清晰、定總圖
住宅項目總圖定位之土地價值再創造、產品競爭力提升
一、價值創造-研發新品-提升產品力（標桿企業新產品研發的重要性）
1、綠城桃李春風--如何研發一層合院90方別墅，使遠郊樓盤起死回生？
2、萬科桂語里----如何創造1.1容積率的140方3層中式合院？
3、金茂府--杰出產品力引領金茂快速擴張
二、規劃策略
如何窮盡所有總圖可能 →常規產品組合 →新品再升級 →精準測算最優結果 →價值再創造
1、仁恒VS綠城--開發量比綠城少一半，仁恒如何取得3倍的利潤？
2、仁恒VS凱德--上海長寧仁恒天山河濱花園相比一路之隔的凱德天山河畔花園，完全不同的總圖布局，為何二手房價差距如此巨大？
3、仁恒vs 萬科—在比拼產品的上海西郊區域，貼臨競爭的萬科天空之城實現了對仁恒西郊花園的攔截突破，產品力創新要不斷進步
三、產品升級趨勢
形成產品力的五大法寶：產品戶型，特色景觀，精工精裝，綠色科技，文化內涵
第五章 學員企業項目工作坊（沙盤實戰-學員共創-專家咨詢）
1、從客群定位和需求角度（需求面、供給面、競爭面）分析方案
2、從營銷角度分析方案
a 溢價 b 示范區 c 營銷點挖掘
3、從財務角度分析方案
a 利潤率 b 現金流 c 資金周轉
住宅項目精細化操盤
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/253267.html
已(yi)開課(ke)時間Have start time
項目管理內訓
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- 項目的需求、整合、和成本管 方瑩
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- 新能源項目工程管理 張存彪
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