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房地產企業涉稅問題解析
                                                 
【課程背景】
   房地產行業是一個特殊的行業，它不僅僅有自己的企業所得稅處理辦法，也有自己的增值稅處理辦法，甚至，土地增值稅也幾乎是為房地產量身定做的，其主要收入來源也是房地產。但是，房地產的稅負率卻大不相同。有的整體稅負率在3.8-5%，有的是6-8%，而有的卻達到驚人的9-30%！為什么差距如此之大？正常的房地產行業在我國的稅負大環境 下，最優稅負率是多少？正常稅負率是多少？萬科集團如何做到公司整體稅負率=6.83%？增值稅稅負率=0.89%？企業所得稅稅負率=3.54%，土地增值稅稅負率=1.9%的？
   根據多年的經驗，房地產的整體稅負率在3.8-5%屬于財稅系統非常健康；稅負率在6-8%算是財稅系統比較健康；稅負率為9-20%屬于未經籌劃，自然發展的財稅系統；20%以上屬于病態財稅系統——公司的存在就是為了給國家納稅。
   如此大的差距是如何產生的？一個十億元的盤，納稅總額竟然可以*交稅3800萬到最高交稅3億！?其中固然有房地產企業的業務流程與稅收操作的特殊性，但更重要的原因是財稅系統未經科學設計。而且，由于決定房地產項目成敗的一個重要稅種——土地增值稅是地方稅種，導致同一部稅法，各地理解，執行有天壤之別。其他稅種，也是如此。由此，就形成了很多邊緣性的問題，給企業帶來了困擾，也帶來了機會!如何化困擾為機會？變被動為主動？巧妙利用政策，讓企業做到安全的同時，稅后利潤最高才是目的。
   如(ru)何(he)(he)能在不違法(fa)的(de)(de)基礎上，經(jing)過(guo)科學設(she)計(ji)，合法(fa)少交稅(shui)呢？根本不是(shi)如(ru)何(he)(he)做(zuo)賬的(de)(de)問(wen)題(ti)，而(er)是(shi)如(ru)何(he)(he)根據稅(shui)法(fa)邊緣如(ru)何(he)(he)設(she)計(ji)你(ni)的(de)(de)方(fang)案的(de)(de)問(wen)題(ti)，今天的(de)(de)內(nei)容，就是(shi)為(wei)這些問(wen)題(ti)的(de)(de)解決而(er)設(she)計(ji),解決公司的(de)(de)所有(you)涉稅(shui)點的(de)(de)分析，為(wei)我(wo)利用(yong)，讓企業輕裝上陣，安全降稅(shui)，穩健發展。

【課程收益】
1、房地產全程疑難問題解析，讓你的企業稅收優化到*點。
2、根據不同涉稅點，深入解析，指明方向。
3、不(bu)交冤枉稅，用足(zu)優惠稅，開展籌劃稅，交足(zu)應(ying)交稅享。

【課程對象】
地(di)(di)產(chan)開發商集團高層、房(fang)地(di)(di)產(chan)企業高管、房(fang)地(di)(di)產(chan)財務(wu)管理、房(fang)地(di)(di)產(chan)銷售人員

【課程大綱】
第一節  籌建初期的稅收籌劃方案
一、設立公司股東的籌劃
什么樣的股權構架最適合房地產？如何設計？利弊是什么？
案例：股權轉讓如何從繳稅一個多億到不交稅？
二、個人非貨幣性資產投資稅收規劃
如何利用非貨幣投資做到不交稅，晚交稅？
三、新設項目公司購買土地的籌劃
案例解析：買地幾種方式，小心有大坑！如何識別并避免？
四、土地使用權不變更項目合作開發的籌劃
項目合作，如何做到轉移虧損？如何變不能抵扣為隨意抵扣？
五、土地使用稅、契稅的納稅時間規劃
案例：土地使用稅也能籌劃？如何做到不交？少交？晚交？這是技術活！
六，新公司小規模期間增值稅進項稅額抵扣籌劃
增值稅不能抵扣，那是因為你技術不行！讓抵扣合法且隨心所欲！
七， 銀行不給房地產貸款，如何解決？如何利用供應鏈金融，解決房地產融資問題？
八， 講故事，也能節稅？而且大量節稅？
呈現(xian)方式：案例(li)，表格(ge)，數據，講解

第二節  開發環節稅收籌劃方案
一、如何籌劃合法有效憑證？為什么你的票不能抵扣？如何才能做到合法抵扣？
二、采購環節，如何比價？13%專票和普票比例是多少？
三、房地產企業也能加計抵扣？如何做到？
五、擴大固定資產無形資產核算范圍如何規劃？
六、一般計稅進項稅額認證抵扣籌劃
七、貸款服務進項稅額也能抵扣？如何做到？
八、關聯方交易稅收籌劃
九、集團內關聯方無償占用資金的籌劃
十、從小規模納稅人購買苗木等業務規劃？
十一、單位向個人租房，如何簽合同？
十二：合作開發，如何籌劃？
大型合作開發案例剖析，讓你頓悟！
十三 多項目配建房，在一個項目里建設，如何分配到各個項目公司？
十四  紅線外成本不能扣？按我說的，你就能扣！而且土增稅還能加計！
呈(cheng)現方(fang)式(shi)：案例(li)，討論，數據，講解

第三節  銷售環節的稅收籌劃方案
一、增值稅納稅義務發生時間為什么很重要？如何破解？
二、企業所得稅收入案例：擔保損失，如何確認損失？如何實現盈虧公司之間的利潤互動？
三、設立分支機構分解收入如何合理籌劃？
四、靈活用工平臺，如何防范風險？
案例：上海樂店超市如何簽了靈活用工合同還敗訴？
案例：山東抓捕40多人!因為虛開，為什么？
深度：靈活用工，為何如此企業趨之若鶩？
四、拆遷房屋實物補償處理籌劃
五、折扣銷售、低價銷售：如何掌握一個合理的稅法的度？
六、售后回租促銷的稅收方案
案例：售后回租，怎么操作才合法而且稅負低?一般人想不到。。。
七，買一贈一，如何做到不交稅？
八、以老帶新”獎勵稅收規劃
九、車位!車位！車位！如何破解車位的涉稅問題？終于有答案了
十、買房送裝修，為什么企業這么熱衷？
十一、房企出租房，如何做到不交冤枉稅？
十二，講故事，如何省稅？
呈(cheng)現方式：案例，討論(lun)，數據，講(jiang)解

第四節  個人所得稅稅收籌劃方案
一、年薪五十萬，如何發放最省稅？
二、年終獎、股權激勵的稅收籌劃
三、營銷人員業績提成如何籌劃？
四，高管年薪百萬，卻不用交一分錢稅還合理合法？如何做到？
案例，流程，依據
五、私車公用，如何籌劃，讓企業和個人都滿意？
六、股權轉讓，如何做到從繳稅幾百萬到一分錢不交？
案例一：法人企業的股權轉讓
案例二：地產公司持有礦業股轉如何從一億個稅到不交稅？
案例三：稅局說你偷稅3000萬，罰款3倍，滯納金6000萬！如何化險為夷，毫發無損？
七、關聯公司兩處兼職籌劃
呈現方(fang)式：表格，討(tao)論，數據，講解

第五節  完工后期的稅收籌劃方案
一、完工交房時間的選擇規劃
交房差一天，繳稅差一年！
二、對象報備錯了，別的就都錯了！
三、項目完工，交完土增稅，形成大窟窿！如何彌補？潘石屹用實際行動告訴你！
四、股權轉讓撤資減資籌劃
不干了，撤資！別著急，這里也有道道！
五、母子公司之間資產劃轉稅收籌劃
六、虧損企業彌補虧損利用規劃
七、利用企業分立低稅負轉移資產籌劃
八、企(qi)業(ye)注(zhu)銷，你只知道清(qing)算？必須(xu)交稅(shui)(shui)？那你就多繳稅(shui)(shui)了！

房地產企業涉稅問題解析