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房地產拿地環節稅收籌劃

【課程背景】
   房地產開發周期較長，主要包括立項環節、規劃設計環節、融資環節、土地取得環節、拆遷安環節、工程建設環節、預售環節、銷售環節、出租環節，項目清算環節等，各環節涉及的稅種主要有增值稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種，由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業運營成本的重要一環，有必要對房地產開發環節涉及的業務模式進行剖析，全方位的系統解決企業架構模式的稅負問題，讓企業用好各項稅收政策。
   本課程(cheng)將房地(di)產開發(fa)流程(cheng)分為前期開發(fa)階段(duan)、建設(she)及銷售階段(duan)、交付(fu)及清算階段(duan)三大(da)模(mo)塊，對涉及的一(yi)些稅務(wu)問(wen)題及改善(shan)和籌(chou)劃機會進行總結，抓住業務(wu)模(mo)式的稅收籌(chou)劃機會，更(geng)好地(di)為房地(di)產業務(wu)板塊發(fa)展制定戰略性(xing)規劃。

【課程大綱】
模塊一  前期開發階段的稅收籌劃
一、房地產行業的當前外部環境分析
1、貿易戰影響
2、融資成本影響
3、稅制改革影響
二、房地(di)產企業開發模式

（一）招拍掛方式取得開發土地（一級市場）
1、招拍掛方式簡介
1）招標投標流程
2）競拍保證金
3）拍賣競得土地手續
2、誰做拿地主體？誰做投資主體？集團拿地，子公司開發，誰付款，誰簽合同，誰開發票？
1）土地出讓合同簽訂及變更
2）業務三流一致的稅前列支限制
3、拿新地的類型
1）凈地？毛地？
2）生地？熟地?
4、耕地占用稅由誰承擔？
1）土地出讓金中是否包含耕地占用稅
2）出讓宗地的耕地占用稅由受讓方繳納
3）核算科目--應交稅費？
5、招拍掛環節幾種稅？交稅時點？計算方法及會計處理
1）增值稅
2）契稅
3）印花稅
4）房產稅
5）土地使用稅
6）拆遷安置、棚戶區改造優惠  財稅（2013） 101號土地使用稅、印花稅
6、土地取得成本的確定
1）土地成本確定
2）土地成本的分攤
7、買地開發房地產項目與拿地自建自用的土地財稅處理差異
1）入賬成本差異
2）稅款抵扣差異

（二）劃撥方式取得土地

（三）二級市場取得土地開發模式
1、單獨從二級市場買地
1）買入老項目土地
2）買入新項目土地
3）買入帶地上物的土地
4）以(yi)(yi)物換地 以(yi)(yi)地換房(fang)、以(yi)(yi)房(fang)換地如何確定計(ji)稅依據(ju)

（四）收購爛尾樓模式取得土地
1）通過收購其他股權獲取該公司開發的在建項目。
2）土地或在建項目轉讓。
3）取得爛尾樓土地的成本及票據
4）取得破產清算項目土地的成本及入賬票據
5）營改(gai)增(zeng)前土地成(cheng)本均怎么(me)算(suan)？抵扣？差(cha)額？

（五）合作建房模式：
1、一方出地、一方出資，共同立項開發。
1）代建代售模式
2）合作雙方的名義辦理審批及許可
2、一方以土地投資，一方以貨幣投資，設立公司共同開發
3、獲得以土地使用權出資的投資
4、整體產權轉(zhuan)移

（六）特殊拿地：拆遷還建、產權式酒店、還本銷售模式的差異？
1、拆遷還建
1）土地取得成本的確定
2）土地成本可否以還建面積扣除舊房評估價差額列支？
3）拆遷舊房的土地價款可否抵扣，準予扣除時間，怎么抵？
4）拆舊換新過程中的更名行為
5）土地取得階段涉及的發票及憑證，三流一致？
2、不同形式的土地返還款如何進行稅收處理？
1）沖減開發成本的情況
2）計入補貼收入的情況
3）計(ji)入營業收入的情(qing)況

三、新老項目土地的劃分
1、新老項目并行，取得土地款項處理
1）新、老項目的增值稅計稅方式
2）同一個項目可否同時采用簡易計稅和一般計稅
3）新老項目并行時的不可抵扣部分
2、進項稅額抵扣限制
1）拿地時稅率/交房時稅率抵樓面價進項？
2）老項目新項目的土地同時存在如何把握不得抵扣進項？
4）增值稅(shui)新老項目劃分與(yu)土增劃分有何不同？

房地產拿地環節稅收籌劃