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房地產業稅務風險管控

【課程背景】
    建筑業、房地產業營改增已經5年了，但是大部分建筑房地產企業財稅人員對增值稅還是把握不透，思維混亂，企業稅務風險相當大，僅以發票為例，目前，很多建筑企業取得的發票中至少60%以上的發票不合規，有的企業可能高達80%以上，因為很多企業只學了一些“點”,沒有把握“面”，學會了一些“皮毛”，沒有把握住“實質”，更沒有構建起正確的增值稅思維。
    開票系統升級、金(jin)稅三期發(fa)力、聯(lian)合懲戒、黑(hei)名(ming)單、“互聯(lian)網+稅務(wu)”、國(guo)地稅合并(bing)等嚴征管模式下(xia)，稅務(wu)稽(ji)查(cha)方式改變，稽(ji)查(cha)力度更(geng)大、稽(ji)查(cha)目標更(geng)精(jing)準，建筑(zhu)房地產企業*的(de)稅務(wu)風險莫(mo)過于增(zeng)(zeng)值(zhi)稅發(fa)票稅務(wu)風險，而(er)防范增(zeng)(zeng)值(zhi)稅發(fa)票稅務(wu)風險又必須精(jing)通(tong)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅政策并(bing)靈活運用。而(er)對于房地產企業來說(shuo),一筆業務(wu)同時涉及增(zeng)(zeng)值(zhi)稅、企業所得稅、土地增(zeng)(zeng)值(zhi)稅等多稅種，稅務(wu)風險更(geng)是不可忽(hu)視(shi)！

【課程收益】
    建筑房地產企業稅務風險管理：以發票稅務風險管理為重點，以項目稅務風險管理為主線，以合同稅務風險管理為源頭，以“四流合規”為標準，以控制稅務風險、合法節稅為目標，做好建筑房地產企業稅務管理工作。
    本課程將全面解析建筑房地產企業稅收政策及經濟業務稅務風險點，從發票、項目、合同幾個角度全面解決建筑房地產企業涉稅疑難問題。本課程，旨在幫助企業有效防控嚴征管模式下的涉稅風險與財務人員的職業風險。
欒(luan)老師不僅(jin)帶給你豐富的稅(shui)務(wu)實(shi)戰技能(neng)，切實(shi)減(jian)輕納稅(shui)人稅(shui)務(wu)風險，提升自身業務(wu)素(su)質，更是構(gou)建(jian)你正確的稅(shui)務(wu)思維!只有具備稅(shui)務(wu)思維才能(neng)學(xue)好稅(shui)法！很多(duo)涉稅(shui)問題自然迎刃(ren)而解。

【課程大綱】
一、構建正確的稅務思維，復雜問題簡單化
欒老師用豐富的案例讓你知道什么是稅務思維，怎樣高效學習稅務實戰，怎樣在沒有“明確文件”下準確“預測”政策，怎樣識別稅務謠言，怎樣事半功倍學會稅法。
二、新政解讀、案例分析及應對（截至講課前重要新政策，根據需要講解）
三、40個真實稅案教你規避發票稅務風險 
（一）發票新系統帶來的稅務風險
（二）虛開發票的稅務風險及刑事風險，不是你想的那樣
（三）本是同樣的業務為何一個無罪一個獲刑14年
（四）真業務真發票為何被補稅
（五）應開票未開票的大風險 
（六）虛開發票后即作廢為何被判虛開發票罪
（七）虛開發票沒用為何被判虛開發票罪 
（八）應取得發票而未取得發票的風險
（九）自作聰明亂籌劃，自投羅網白忙活
（十） “對開”和“環開”專用發票 
（十一）公司注銷了涉嫌虛開發票也清查 
（十二）涉嫌虛開增值稅專用發票罪，犯罪情節輕微,檢察院竟然不起訴
 (十三) 《已證實虛開通知單》應對
 (十四) 開票方不起訴，對受票方提起公訴
 (十五) 最高院指導案例
 (十六) 最高檢典型案例
（十七）發票審核四步法
（十八）怎樣保護自己
（十九）請正確理解以票控稅和信息管稅
四、建筑、房地產開發企業開具發票特殊規定
（一）建筑服務發票開具基本規定
（二）一般納稅人提供建筑服務發票開具規定
（三）小規模納稅人提供建筑服務發票開具規定
（四）建筑服務預收款發票開具規定
（五）總分包工程項目差額征稅及發票開具規定
（六）納稅人提供建筑服務扣除分包款應取得合法有效憑證的規定
（七）第三方提供建筑服務開具發票的特殊規定
（八）建筑企業違法分包業務可否差額征稅與抵扣進項稅額的疑難問題分析
（九）納稅人掛靠經營掛靠方與被掛靠方雙方的發票及財稅處理 
（十）銷售不動產發票開具基本規定
（十一）房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目發票開具規定
（十二）房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目預收款發票開具規定
（十三）房地產開發企業差額征稅及發票開具規定
（十四）建筑、房地產開發企業特殊業務增值稅政策及發票開具總結
五、建筑、房地產開發企業進項稅額抵扣的稅務風險 
（一）扣稅憑證合法合規（8大方面判斷） 
（二）增值稅扣稅憑證的種類 
（三）增值稅扣稅憑證抵扣期限 
（四）不得抵扣進項稅額的情形 
（五）四流合規（單列一節） 
（六）不動產抵扣 
（七）農產品抵扣
（八）特殊政策 
六、建筑、房地產開發企業發票開具時點全解析
（一）增值稅納稅義務發生時間、企業所得稅收入、會計準則確認時間的異同分析
（二）提前開票與延遲開票的稅務風險
（三）開票時點常見誤區
七、建筑、房地產開發企業要準確理解四流合規
（一）合同、發票、資金、業務四流合一
（二）三方抵賬協議、委托收款協議、委托付款協議
（三）四流不合一但稅法允許抵扣的特殊情形
八、建筑、房地產開發企業價外費用的稅務風險 
（一）熟練運用價外費用相關稅法政策。 
（二）準確判斷一項費用（含代收、代墊款項）是否屬于價外費用。 
（三）價外費用的發票問題。 
（四）價外費用營改增前后的變化。 
（五）價外費用與混合銷售、兼營業務的區別 
（六）押金、保證金是否屬于價外費用。 
（七）財政補貼是否屬于價外費用。 
（八）稅務爭議事項風險化解方法。 
（九）合同中的價外費用條款需要特別關注的幾點涉稅事項。
九、建筑、房地產開發企業兼營業務與混合銷售的稅務風險 
（一）兼營、混合銷售怎樣準確區分？
（二）兼營、混合銷售在合同簽訂、發票開具、財稅處理上需要注意哪些事項？
（三）兼營、混合銷售的錯誤納稅籌劃是怎樣的？
（四）兼營、混合銷售怎樣正確納稅籌劃？
（五）一表打盡兼營、混合銷售各種情形的稅務處理。 
十、建筑、房地產開發企業視同銷售的稅務風險 
（一）增值稅視同銷售政策詳解
（二）增值稅視同銷售案例解析
（三）增值稅視同銷售與所得稅、土地增值稅視同銷售的區別
十一、建筑業工程項目計稅方法的稅務風險 
（一）一表打盡建筑業重要稅收政策與稅務風險
（二）建安營改增對建筑方與建設方的影響與博弈<站在建設單位角度分析.docx>
（三）若是分包違反《建筑法》，比如將主體分包、多級分包，預繳稅款時能否扣除分包款后進行預繳？
（四）建筑工程老項目判斷標準 
（五）建筑工程老項目判斷標準實質重于形式還是形式重于實質？ 
（六）房地產開發企業開發的開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的開發項目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎？
（七）新增建設服務老項目可否按照老項目選擇簡易計稅方法？
（八）建筑安裝行業營改增納稅人符合“老項目”的，選擇按照簡易辦法征收方式，可否開具增值稅專用發票，對方取得專用發票后可否認證抵扣？
（九）申報資料注意事項 
（十）建筑企業選擇簡易計稅的工程項目，在計算繳納增值稅時，可以扣除的分包款項包括哪些？
（十一）發包方代分包方發放的農民工工資，代發的工資從應付分包款中直接扣除，分包方能否將發包方代為發放的農民工工資并入分包款中，向發包方開具增值稅專用發票？
（十二）建筑業增值稅、所得稅、會計收入的異同與協調
（十三）納稅人跨區經營的財稅處理 
（十四）總分包業務的財稅處理 
十二、房地產業開發項目計稅方法的稅務風險 
一表掌握房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理辦法 
（一）銷售額差額計稅的15個稅務風險 
（二）預繳稅款 
（三）老項目怎么選擇計稅方式？ 
（四）代收的辦證等費用是否繳稅？ 
（五）建設方支付的賠償款、提請竣工獎、優質工程獎是否繳稅？ 
（六）房地產公司代收的有線電視施工費是否繳稅？ 
（七）預售環節收取的預收房款以及定金、訂金、誠意金是否繳稅？ 
（八）未履行房屋銷售合同約定而沒收的定金、解除合同而收取的違約金是否征稅？ 
（九）公共配套設施移交相關部門是否視同銷售？ 
（十）納稅義務發生時間 
（十一）精裝房的銷售 
（十二）買房送車位、買房贈車、買房送“蘋果” 、買房送物業費等類似業務稅務處理 
（十三）車庫、車位的處理 
（十四）售樓處、樣板間的處理 
（十五）售樓處的餅干、糖等免費食品需要視同銷售嗎？ 
（十六）售樓處以老帶新送禮盒需要視同銷售嗎？ 
（十七）售樓處送黃金掛墜需要視同銷售嗎？ 
（十八）代墊首付 
（十九）銷售退回、銷售折讓 
（二十）購房返稅 
（二十一）同一《施工許可證》下的開發項目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎？ 
（二十二）燃氣初裝費 
（二十三）自行開發開發產品轉為固定資產后再銷售問題
（二十四）開發項目出租和自用處理問題
（二十五）開發項目自用、出租、回租、轉租、免租處理問題
（二十六）代建工程財稅操作 
（二十七）財稅處理綜合案例 
十三、建筑、房地產開發企業特色業務的稅務風險 
（一）業務模式與組織架構管理 
（二）外購材料設備模式的管理 
（三）“甲供工程”、清包工模式的管理 
（四）材料設備內部調撥或內部租賃模式 
（五）自制材料模式 
（六）外部租賃模式稅收管理 
（七）專業分包和勞務分包風險 
（八）建筑勞務外包和勞務派遣的選擇 
（九）轉包風險 
（十）工程結算管理問題與應對 
（十一）EPC 工程總承包項目 
（十二） BT、BOT、PPP模式稅收問題 
（十三）資質共享問題 
（十四）聯營合作項目（掛靠經營） 
（十五）項目經理承包制 
十四、建筑、房地產開發企業合同條款的稅務風險 
（一）真實案例告訴你合同條款涉稅風險有多大 
（二）通用合同13個涉稅條款風險分析與應對 
（三）建筑施工合同10個涉稅條款分析與應對 
（四）商品房銷售(shou)合同5個涉稅條款分析與(yu)應(ying)對 

房地產業稅務風險管控