課程描(miao)述(shu)INTRODUCTION
日(ri)程安排SCHEDULE
課程(cheng)大(da)綱Syllabus
裝修成本管控課程
目前,精裝修以及成為趨勢,房企之間的差距也越來越拉大,標桿企業的精裝修已經成為產品的重要溢價點。有的房企一做精裝修就賠錢,沒能成為“溢價點”,反而成為了“投訴點”,這是為什么?很多人會回答:這是因為成本和品質控制不到位!但實際上,答案遠遠沒有這么簡單。從最初的設計,采招,再到最后的施工維護,很多房企更多缺少的是一種關于精裝修的標準和戰略!具體表現為以下3個方面:
1-開發商想要做精裝修,卻在設計環節就走偏了。
2-沒有設計上的標準設定,必然導致了采購環節的戰略走位。一味地以價格決定供應商顯然并不合適,但目前很多房企并沒有真的改變這一觀念。毫無供應鏈戰略,還怎么開展精裝修業務?
3-落地到施工環節,根本防不住進一步“走位”。從最初的設想,到最后實現,早已十萬八千里。多少精裝修項目,“贏在營銷,死在工地”?
要做好精裝修項目的成本管理,必須全員-全過程-全面的成本管控。項目決策-設計-招投標-施工是精裝修成本控制的關鍵階段。
成(cheng)本管控的(de)(de)基本思路是開(kai)源節流-增(zeng)溢(yi)(yi)價(jia)(jia)-降成(cheng)本。從溢(yi)(yi)價(jia)(jia)層面來說,精裝修的(de)(de)價(jia)(jia)格(ge)目前基本跟產(chan)品(pin)定位-銷售價(jia)(jia)格(ge)掛(gua)鉤(gou),單獨實現溢(yi)(yi)價(jia)(jia)的(de)(de)難度比較大(da),所以成(cheng)本管控就成(cheng)了擴大(da)利潤空間的(de)(de)關鍵點。
課程內容大綱:
基于房地產寒冬局勢下的精裝修全過程成本管控的七大攻略
一、攻略1——精裝修成本“清晰定位”
深度思考:
1.精裝修成本管控水平在行業到什么水平了?
2.不謀全局者不足以謀一域,為什么全局觀和全周期的視角如此重要?
3.誰應該擔負成本管控的責任?誰能擔負成本管控的責任?誰實際外擔負成本管控的責任?
4.一個精裝修工程師能節約多少錢?行業均值在哪里?
精裝修成本研習
特點:觀點:一體化+多階段的精細化
難點:觀點:3個維度
1.機制;2.專業;3.管理
痛點:觀點:誰來管?-管什么?-怎么管?應分清
客觀評價精裝修成本
觀點:六要素
1.成本線;2.施工區域;3.產品定位;
4.項目業(ye)態5.施工時間段;6.口徑是否統一(yi)
二、攻略2——精裝成本策劃 “兩層-對標”
2.1 策劃階段的觀點薈萃:
觀點:兩個層面+對標:1.項目整體策劃;2.項目成本策劃
對標是個技術活——需從尋標 → 立標 → 對標 → 達標 → 創標形成閉環
2.2策劃階段的管理思路
理解策劃階段底層邏輯:
小觀點:認清企業的虛高成本線-自身成本線-標桿成本線-*成本線后,做出精準策劃
1-成本限額-適配-對標
2-分檔制定配置標準,滿足產品定位需求
3-成本不均衡投放及成本的二次不均衡投放
4-先測后控,挖掘設計潛能-降低決策風險
目標成本和產品定位的前置條件:
1-精裝修目標成本管控:
目標測算的前置條件
目標成本的形成階段
精裝修無效成本梳理
2-精裝修產品定位的四要素:
1.提資需求;2.限額設計;3.客戶需求分析;4.競品分析
成本策劃管理的“二八法則”:
1-區分不同項目的精裝成本管理策略:
20%的高端項目
80%的剛需剛改
2-區分項目不同類型精裝成本的管理策略:
客戶敏感的20%的成本
客戶無敏感度的80%的成本
2.3 表格工具落地
案例分享:標桿企業的產品定位標準細則
案例分享:無效成本分析清單分享
問(wen)題(ti)交流:與企業(ye)/學(xue)員相關的問(wen)題(ti)交流與答疑(yi)
三、攻略3——精裝設計“模塊標準化”
3.1設計階段控成本的觀點薈萃:
觀點其一——細化限額設計-成本對標分析和設計優化評審,以減少無效成本
觀點其二——設計模塊標準化,清單化圖審
3.2設計階段控成本的管理實施(4+5法則)
方案-擴初階段的圖審從四個維度重點管控
① -交圈-疊圖;
②-材料選型;
③-功能;
④-效果VS成本和工程
施工圖階段的圖審四個關鍵點
-點位+節點優化
-人性化+敏感點優化
-樣板房招標用圖紙評審
-樣板房竣工圖的評審
樣板房軟裝成本困局
-軟裝涉及展示效果,沒人愿意背這個雷
-軟裝部品價格不好評判
-軟裝總價不高
-達到效果,不去細究其成本
⑤-成本難厘清
3.3表格化管理落地
案例分享:精裝修設計階段的成本優化案例
案例分享:設計圖審指引手冊
行動學習:結合企業實際情況,分組研討:
精裝修設計的階段的產本管理指引如何建立?
工具:團隊列名法
輸出:設計階段的成本管控落地要點清單
匯報-點評
四、攻略4——精裝投標“標準化-信息化”
4.1 招標階段控成本的觀點薈萃
觀點其一 —— 圖紙節點和清單描述標準化,并提升清單利用率
觀點其二 —— 界面+招標文件+供應方式+清標,要下沉。
觀點其三 —— 招標過程信息化-數據化
深度思考:樣板房成本測算誰來做?怎么做?風險如何管控?
4.2 投標階段控成本的執行動作(六步法)
動作1——界面劃分
界面劃分的原則:;
標段劃分的原則;
材料供應模式的劃分原則
動作2——工作量清單管控
工作量清單錯誤的管理對策
工作量清單多輪次-多專業-多維度評審
提高招標清單描述準確率和清單利用率
建立標準化清單
動作3——招標文件評審
招標文件多輪次-多專業-多維度評審
形成標準化的招標文件
招標文件附件清單
動作4——投標清標管控
清標工作的現狀
清標主要“清”什么?
清標主要“標”什么?
清標主要預防什么?
了解投標單位的不平衡報價的策略
動作5——樣板房成本梳理
樣板房階段的成本管理應從4大角度思考
市場情況-政府規定-實體/臨建樣板房-戶型比例
2-樣板房階段的組成成本要素梳理
樣板房成本測算的界面劃分
構成占比及損耗的確定
變更簽證后招標文件固化
圖紙深化后的成本直接固化
動作6——過程招標復盤
樣板房招標過程復盤
大批量招標過程復盤
復盤工具引導:結合企業場景對招標過程復盤,形成管控清單。
4.3 投標階段控成本的表格化管理落地
案例分享:界面和標段-供應模式劃分的標準參考分享
案例分享:招標文件附件清單及材料供應方(fang)式參考(kao)
五、攻略5——批量實施“確保質量,降維護成本
5.1批量施工階段控成本的觀點薈萃
觀點其一———— 主體移交有方案,嚴控精裝質量;
觀點其二————變更講原則,回復要及時;
觀點其三————保供應,不延期。
5.2 批量施工階段控成本的執行動作(六步法)
動作1——細化土建與精裝修交接:
驗收方案前置
交接驗收數據上墻:
動作2——強控裝修質量和工期
重過程質量驗收,管細節
成品保護到位
不因延誤而索賠
動作3——控制甲供材料損耗:
設計圖紙交底明確
精細化放線落地執行到位;
建立限額發料制度,并設立專職的材料員
材料到工地現場的過程管控損耗控制;
動作4——變更簽證管控
嚴守底線-講事實-認依據
簽證變更一事一單,嚴禁將拆分或合并辦理
經常出現而又容易忽略的簽證清單
建立變更簽證考核機制
5.3 批量施工階段控成本的表格化管理落地
案例分享:驗收方案的管理辦法參考
案例分享:過程驗收表格化清單
案例分享:材料供應周期清(qing)單
六、攻略6——精裝售后 “急業主所急”
觀點薈萃:
觀點其一————維修要及時且有效,
觀點其二————空置房管理有責任主體。
售后階段的成本管控要點
快捷-有效維修,減少小業主索賠:
維修過程中的成品保護,避免二次破壞
③-空管房的有效管理
案例分享(xiang):維修過程中的成本保護的重要性
七、攻略7——精裝修的結算“證據足-數據準”
觀點薈萃:工程完成且合格,提交資料要完整,注意反扣項
結算通常會出現哪些問題?如何處理?
結算的成本管控要點:
結算對竣工圖的要求
結算(suan)與合同模式的(de)結算(suan)方式
裝修成本管控課程
轉載://citymember.cn/gkk_detail/271249.html
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