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房地產開發企業(ye)全流(liu)程(cheng)創新

【課程背景】    
   2022年，隨著新冠疫情防控常態化，經濟下行依然不容樂觀。2022年又是一個機遇與挑戰并存的一年，*最近推出的組合式稅費支持稅收優惠政策，大家都認為制造業等六大行業和中小微企業將是稅收優惠的享受主體，但是誰又能想到，房地產企業竟搖身一變，成為了微型企業和小型企業，他們才是這次“留抵退稅”的*贏家，這次我們將手把手教您房地產企業怎樣進行“存量留抵退稅”、“增量留抵退稅”、“留抵抵欠”三種退稅方法！
   由于近年來房地產行業受經濟下行影響較大，稅務機關對重點稅源企業的檢查力度不斷加大，作為稅局重點稅源行業的房地產開發企業極其容易被納稅評估或稽查，甚至被認定為偷稅，直接造成稅企爭議持續不斷，房地產企業已儼然變成稅務稽查增收入庫的“一塊肥肉”。加之2022年金稅四期將正式完成上線工作，增值稅全電發票將在全國鋪開，稅務稽查“雙隨機、一公開”選案模式的確定，從過去的“經驗稽查”到現在的“以數治稅”，房地產企業面臨著巨大的涉稅風險，創新業務節稅方案勢在必行。
   置身于如此背景之下(xia)，房地(di)產(chan)開(kai)發企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)涉稅(shui)(shui)工作(zuo)(zuo)將(jiang)面臨層層挑(tiao)戰，風險與收益并存，創新(xin)與困難同步。本(ben)(ben)次(ci)課程(cheng)以“財稅(shui)(shui)管控(kong)”為主線，解析(xi)房地(di)產(chan)開(kai)發企(qi)(qi)業(ye)(ye)在經(jing)營過程(cheng)中全(quan)流(liu)程(cheng)涉稅(shui)(shui)業(ye)(ye)務，最后落(luo)腳點在創新(xin)業(ye)(ye)務節(jie)稅(shui)(shui)方案(an)的(de)實操環節(jie)。精(jing)挑(tiao)細選了若干高難度稅(shui)(shui)務案(an)例，深入的(de)為大家(jia)細致分析(xi)、剝(bo)絲(si)抽繭，直擊問(wen)題的(de)核心，展示當前房地(di)產(chan)開(kai)發企(qi)(qi)業(ye)(ye)全(quan)流(liu)程(cheng)創新(xin)業(ye)(ye)務節(jie)稅(shui)(shui)方案(an)，授予(yu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)更加合法合理的(de)操作(zuo)(zuo)技巧，能夠做到從容不迫，精(jing)準應對，打造房地(di)產(chan)開(kai)發企(qi)(qi)業(ye)(ye)降本(ben)(ben)提(ti)質(zhi)增(zeng)效的(de)最優(you)化。

【課程講師】
劉(liu)瑋：山(shan)東(dong)財經(jing)(jing)大學(xue)(xue)(xue)碩士研究(jiu)生，某稅(shui)(shui)(shui)務(wu)干部學(xue)(xue)(xue)校副教授。多(duo)年在稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)一線從(cong)事稅(shui)(shui)(shui)務(wu)稽查和(he)審理(li)(li)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)，曾多(duo)次參與國(guo)(guo)家(jia)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)總(zong)局(ju)(ju)組織(zhi)和(he)布置的相關(guan)行業(ye)(ye)專(zhuan)項專(zhuan)案(an)檢查工(gong)(gong)(gong)作(zuo)，稅(shui)(shui)(shui)務(wu)總(zong)局(ju)(ju)稽查人(ren)(ren)才庫成員(yuan)，房(fang)地產稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)師資庫成員(yuan)，被業(ye)(ye)內人(ren)(ren)士譽為房(fang)地產建(jian)筑業(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)管理(li)(li)專(zhuan)家(jia)。在稅(shui)(shui)(shui)務(wu)學(xue)(xue)(xue)校工(gong)(gong)(gong)作(zuo)期間(jian)，著(zhu)力(li)從(cong)事稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)政策(ce)管理(li)(li)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)，多(duo)次參與總(zong)局(ju)(ju)組織(zhi)的房(fang)地產建(jian)筑業(ye)(ye)*政策(ce)研討會(hui)，參與對稅(shui)(shui)(shui)務(wu)干部、納稅(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)及(ji)中介(jie)機構的稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)政策(ce)培訓工(gong)(gong)(gong)作(zuo)，承(cheng)擔(dan)萬(wan)科(ke)地產、中南(nan)置地、陽光(guang)城(cheng)地產、佳兆業(ye)(ye)集團、中南(nan)建(jian)設(she)、江蘇建(jian)工(gong)(gong)(gong)集團等多(duo)家(jia)房(fang)地產建(jian)筑上市公司內訓工(gong)(gong)(gong)作(zuo)，承(cheng)擔(dan)全國(guo)(guo)多(duo)所(suo)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)院校的教學(xue)(xue)(xue)任務(wu)，國(guo)(guo)家(jia)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)總(zong)局(ju)(ju)揚州稅(shui)(shui)(shui)務(wu)進修學(xue)(xue)(xue)院兼(jian)職(zhi)教師，山(shan)東(dong)大學(xue)(xue)(xue)繼續教育學(xue)(xue)(xue)院、山(shan)東(dong)財經(jing)(jing)大學(xue)(xue)(xue)MBA、MPA教育中心、湖(hu)北(bei)財稅(shui)(shui)(shui)職(zhi)業(ye)(ye)學(xue)(xue)(xue)院客座教授，編寫《企業(ye)(ye)所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)納稅(shui)(shui)(shui)遵從(cong)風險(xian)與防(fang)范》、《新企業(ye)(ye)所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)匯算清繳(jiao)疑難(nan)問(wen)題解析與特(te)殊項目難(nan)點分析》、《*企業(ye)(ye)所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)申報表填(tian)審技巧與政策(ce)指引(yin)》、《企業(ye)(ye)所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)知識問(wen)答全解》等多(duo)本涉稅(shui)(shui)(shui)書(shu)籍。

【課程收益】
抓要點：組合式稅費支持房地產開發企業新政；
接地氣：創新業務節稅方案與實操案例分析；
重結(jie)果(guo)：提出(chu)若干(gan)全(quan)流(liu)程(cheng)涉稅問題操作(zuo)方案。

【課程對象】
各房(fang)地產(chan)開發公司主(zhu)管(guan)財(cai)稅(shui)的總經(jing)理、財(cai)稅(shui)總監、財(cai)務經(jing)理、財(cai)會人(ren)員，注冊會計師、注冊稅(shui)務師和企業納稅(shui)經(jing)辦(ban)人(ren)員。

【課程大綱】
一、2022年組合式稅費支持下房地產企業創新業務節稅方案
1、*組合式稅費支持涉及房地產企業全稅種退稅政策解讀及操作實務
-怎樣利用留抵退稅、多繳退稅完成房地產企業的“降本、提質、增效”的稅收主要目標。
2、“金稅四期”上線，對房地產企業信息管控有哪些質的飛躍？房地產企業在電子發票問題上需特別注意哪些問題？
3、2022年稅務總局稽查重點目標，稽查方向將完成從“以查促增收”向“以查促管理”轉變。作為重點稅源企業，房地產企業怎樣避免被選入稽查名單？
4、多證合一、一照一碼、財源建設平臺數據信息共享、互聯網爬蟲技術廣泛應用，在股轉并購重組領域發揮作用，“以數治稅”成為主流，房地產企業哪些信息會被稅務機關重點采集并對企業進行數據比對？
5、稅務總局企業所得稅風險提示系統的上線，財務報表與企業所得稅申報表數據強制比對，2022年新增哪些涉稅指標，房地產企業怎樣正確進行賬務處理、填寫納稅申報表，才能夠不被稅局稽查關注？
6、2022年房地產企業多稅種執法口徑愈發嚴格，怎樣正確對待稅務稽查與納稅評估的關系？手把手教你用納稅評估化解被稽查的風險。
-某房地產企業納稅評估未開票收入稅款入庫案例分析
7、房地產企業工資薪金個稅申報與企業所得稅扣除比對及土地增值稅的操作技巧，內外工資表形式的使用禁忌
-某房地產企業高層員工發放年終獎評估案例分析
8、新格局下房地產企業合同控稅的誤區：個人代開發票，受票方企業所得稅、土地增值稅風險激增解決方案的操作技巧
9、房地產上市公司如何提前消化增值稅3%預繳，怎樣才能取得更大的資金流，手把手教你增值稅留抵抵繳欠稅。
-某房地產企業增值稅預繳期留抵抵欠稅案例分析
10、《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀及“無票扣除”引來的法律風險與對土地增值稅的影響與補救
-以(yi)案說政策，某(mou)房(fang)地產企(qi)業(ye)“無(wu)票扣除”以(yi)后年度稽查(cha)評估應對(dui)分析

二、房地產企業拿地階段涉稅政策解讀與創新業務節稅方案
1、《房地產稅法》和《土地增值稅法》立法全面擱置，全面解讀及對房地產企業未來的影響。
2、土地價款涉及主要稅種的扣除與操作技巧
⑴ 土地出讓金返還款怎樣避母公司拿地項目開發土地價款扣除的三種路徑
⑵ 法院強制執行房地產權屬轉移登記涉稅問題*解讀及與操作技巧，被執行方需繳納稅額巨大的土地增值稅，買受人如何進行稅收籌劃，將交易稅費降到*？-兩個不同案例，帶來兩個截然不同的交稅結果
3、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃與操作技巧，土地增值稅如何安全穩妥的稅前扣除
-某房地產企業舊村改造拿地案例分析
4、被政府無償收回土地使用權的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費能否稅前扣除
5、土地出讓金返還、購買土地滯納金、分期付款購買土地，三種拿地方式土地增值稅的稅務處理與操作技巧
6、大市政配套(tao)費繳納契稅(shui)新政及對增(zeng)值稅(shui)、企(qi)業所(suo)得稅(shui)和(he)土增(zeng)稅(shui)的影(ying)響

三、房地產企業預征階段和開票階段涉稅政策解讀與創新業務節稅方案
1、“買房贈車位”少繳稅款的稅收規劃與操作技巧，物業公司“繳納物業費贈送大米”應如何進行稅收規劃？
2、房地產企業的預售收入，企業所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異與操作技巧
3、紅線外支出能否稅前扣除？變相銷售地下車位是否應確認土地增值稅清算收入？有產權車位、無產權車位、人防車位的土地增值稅處理
-以案說法，分析某房地產企業紅線外修建柏油馬路案例分析
4、預提的土地增值稅款，在匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否追溯進行企業所得稅稅前扣除的操作技巧
5、合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，通過項目管理費形式的合作建房的操作技巧，誰是土地增值稅納稅義務人
6、土地增值稅清算造成企業所得稅退稅的政策解讀與操作技巧，普通住宅土地增增值稅增值率不超20%退稅企業所得稅應如何繳納才能避免滯納金的付出？
7、土地增值稅預繳稅款清算環節納稅申報—土地價款扣除金額是否需要還原
-江蘇(su)省土增稅申報表填寫口徑分(fen)析

四、房地產企業融資、施工階段涉稅政策解讀與創新業務節稅方案
1、集團內部關聯方資金拆借、資金池運作模式的操作技巧
2、大額貸款與其他應收款并存的稽查應對
-某房地產企業融資財務費用稅前扣除案例分析
3、統借統還納向信托投資公司的票據管理與操作技巧
4、企業集團內單位（含企業集團）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政適用與企業所得稅具體操作技巧
5、房企建安甲供工程的博弈-土地增值稅的不同處理方式與操作技巧
6、境外設計費如何代扣代繳相關稅費？
-房企、境外設計公司、境內代理三方協議模式的操作技巧
7、建安成本偏高、開發成本超過評估指標值的稽查應對
-以案說法，最高人民法院價格條款司法解讀在實務中的應用
8、成(cheng)本(ben)費用發(fa)票滯后取得（跨(kua)期票據）扣除的操作技巧

五、土地增值稅清算階段容易造成的稅企爭議及創新業務節稅方案
1、土地增值稅不同的清算單位帶來不同稅收利益的影響有哪些？怎樣溝通才能得到清算單位利益*化。土地增值稅清算對象的確認，三分法與兩分法對抗何去何從？可否放棄普通標準住宅免稅條款而選擇與非普通標準住宅合并計算收入和扣除？-以案說法，全國允許使用兩分法的省份分析
2、土增稅可選擇的成本分攤方法有哪些？層高系數法、銷售比例法的使用規則
3、清算后又發生成本是否允許再次清算？土地增值稅“二次”清算是否被允許？
-全國土增稅允許“二次清算”執法口徑分析
4、分立、新設合并、整體資產轉讓、股權轉讓是否征收土地增值稅？無法變更產權的自持商業地產怎樣作價對外投資？
5、如何認定“價格明顯偏低且無合理正當理由”？
-由德發案得到啟示，房地產企業銷售價格案例分析。
土地增值稅清算過程中如何被稅務機關調增價格，增值稅、企業所得稅能否同時被調增價格？
-青島稅局進行土增稅價格計稅依據統一調整行動的納稅評估案例分析
6、計入開發間接費用的項目服務費，能否作為土地增值稅的扣除事項，怎樣與稅務局溝通扣除？需要什么證據作為輔助資料？
-以案說法，全國三種不同的執法口徑分析
7、被政府無償收回土地使用權的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費土地增值稅能否允許扣除
8、土地增值稅預繳稅款清算環節納稅申報 — 土地價款扣除金額是否需要還原
-全國多個省市土增稅申報表填寫口徑分析
9、“三舊改造”中政策解讀及“拆一還一”全稅種收入與扣除的計算方法
-江蘇省土地增值稅(shui)清算口徑講解

六、房開企業地方小稅種創新業務節稅方案與操作技巧
1、房產企業成立關聯物業公司規避房產稅，稅務稽查通過金三數據比對成事實
⑴ 正確理解房產稅的“房產”與“非房產”？地下無產權車位是否繳納房產稅，房產稅繳納與增值稅發票開具息息相關
⑵ 繳納房產稅是否以取得產權證為前提？法院拍賣房產的納稅義務時點的爭議點
⑶ 房產配套設施風險排查與及檢查風險化解
-自持物業出租，房產稅如何節稅
2、城鎮土地使用的稅務稽查重點與風險化解
⑴ 城鎮土地使用稅的征收范圍有哪些？“城鎮”區域是如何界定的？
⑵ 只簽訂合同沒有辦理土地使用證何時繳納土地使用稅？何時停止繳納土地使用稅？土地增值稅前能否允許扣除？
⑶ 由于政府原因，納稅人未如期取得土地，何時繳納土地使用稅？
3、什么是印花稅？《印花稅法》實施后的計稅原理及征稅范圍。合同簽訂金額與最終實際執行金額不一致的如何進行稅務處理？如何來簽訂合同來規避印花稅帶來的風險？
4、城市維護建設稅立法、教(jiao)育費附(fu)加、地方教(jiao)育附(fu)加等稅費的計(ji)稅原理、征稅范圍及(ji)扣除填(tian)表要點(dian)解析

房(fang)地產開發企業全流程創新(xin)