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土地增值稅新政解析

【課程背景】
三年的宏觀調控再次證明，“房地產業是國民經濟的支柱產業”，主要原因是土地出讓收入和房地產相關稅收占地方綜合財力接近一半。
而在房地產業的稅收征管中，土增稅歷來是稅務征管的重中之重。2022年全國稅務機關均加大了土增稅清算力度，以北京為例，海淀某項目被調減扣除項目1.1億元，西城某大廈項目被補征土增稅超過10億元。
房地產稅收籌劃的成敗在于三大主稅，而重點就是土地增值稅。土地增值稅各地政策差異較大，計算繁瑣、征管復雜，稅負有彈性空間。但是在“智慧稅務”前，通過虛開發票降低土地增值稅的手段已經不堪一擊。
其實，只要企業提前進行稅務規劃，包括合理規劃清算單位、安排清算時點、選擇正確的成本分攤方法、積極處理地下建筑和尾盤，根據土地增值稅的特性，也完全可以在不增加扣除項目的前提下大幅降低土地增值稅。
本(ben)次課(ke)(ke)程(cheng)(cheng)主講老(lao)師(shi)牛老(lao)師(shi)長(chang)期從事房地(di)產稅(shui)務實踐，熟悉各地(di)土增(zeng)稅(shui)政策、深諳土地(di)增(zeng)值稅(shui)清(qing)算(suan)程(cheng)(cheng)序、洞悉稅(shui)務機(ji)關土增(zeng)稅(shui)審核(he)和稽查規(gui)則(ze)。課(ke)(ke)程(cheng)(cheng)以(yi)土地(di)增(zeng)值稅(shui)清(qing)算(suan)與(yu)審核(he)應(ying)對(dui)(dui)為(wei)主題，現(xian)場通過解密(mi)清(qing)算(suan)流程(cheng)(cheng)、剖(pou)析疑(yi)點、難(nan)點，通過實戰案例分享(xiang)清(qing)算(suan)經驗，助(zhu)力企業輕松應(ying)對(dui)(dui)房地(di)產項(xiang)目(mu)的(de)清(qing)算(suan)收官，課(ke)(ke)程(cheng)(cheng)價值百萬(wan)，機(ji)會難(nan)得，名額有限。

【課程講師】
牛老師：知名房地產(chan)(chan)財稅(shui)實(shi)戰專家(jia)；清(qing)華大(da)學總裁(cai)班客(ke)座教(jiao)授；曾任某稅(shui)收(shou)籌(chou)(chou)(chou)劃(hua)(hua)事(shi)務(wu)所籌(chou)(chou)(chou)劃(hua)(hua)部經理(li)(li)、副所長；曾任某新三板財稅(shui)咨(zi)詢(xun)(xun)公司咨(zi)詢(xun)(xun)部總經理(li)(li)；從事(shi)房地產(chan)(chan)稅(shui)務(wu)咨(zi)詢(xun)(xun)15年，擅長房地產(chan)(chan)全(quan)程稅(shui)收(shou)籌(chou)(chou)(chou)劃(hua)(hua)、土(tu)增(zeng)稅(shui)模擬清(qing)算、并購(gou)重組(zu)，出(chu)具的(de)方案(an)(an)以(yi)實(shi)用性(xing)強、可落(luo)地見長。已指導(dao)130多家(jia)房地產(chan)(chan)企業(ye)240多個(ge)項目成(cheng)功實(shi)施稅(shui)收(shou)籌(chou)(chou)(chou)劃(hua)(hua)、土(tu)地增(zeng)值(zhi)稅(shui)清(qing)算，服務(wu)的(de)業(ye)態涵(han)蓋住宅、商(shang)業(ye)、城市(shi)綜(zong)合體、舊城改造、特色小鎮等(deng)。著有《土(tu)地增(zeng)值(zhi)稅(shui)實(shi)戰與(yu)(yu)案(an)(an)例精解》（2012、2014）、《房地產(chan)(chan)全(quan)程稅(shui)收(shou)籌(chou)(chou)(chou)劃(hua)(hua)與(yu)(yu)風險應對》（2023）等(deng)多部房地產(chan)(chan)財稅(shui)著作；經典課程《房企全(quan)流程50個(ge)稅(shui)籌(chou)(chou)(chou)爆點(dian)解析(xi)與(yu)(yu)籌(chou)(chou)(chou)劃(hua)(hua)應對策略》《土(tu)地增(zeng)值(zhi)稅(shui)清(qing)算實(shi)戰與(yu)(yu)籌(chou)(chou)(chou)劃(hua)(hua)應對》等(deng)，課程引經據(ju)典、實(shi)戰性(xing)強、信(xin)息量大(da)、案(an)(an)例豐富(fu)，深受客(ke)戶和學員一(yi)致好評。

【課程對象】
各房產開(kai)發企(qi)業主管(guan)財(cai)稅的總經(jing)理、財(cai)稅總監(jian)、財(cai)務(wu)經(jing)理、財(cai)會(hui)人員，注冊會(hui)計師、注冊稅務(wu)師和企(qi)業納稅經(jing)辦(ban)人員。

【課程亮點】
1、系統梳理土地增值稅清算流程；
2、現場解決清算中焦點爭議問題；
3、全面分享千錘百煉的實戰思維；
4、全面剖析真實(shi)成功的籌劃案(an)例(li)。

【課程大綱】
一、當前稅務風險和應對措施
1、當前土地增值稅清算形勢
2、土地增值稅征管變化與趨勢
3、稅務機關土增稅審核要(yao)點剖析(xi)

二、清算前期的籌劃與應對
1、土增稅征管流程系統剖析
2、土增稅征收范圍確認
3、產品對象分類的適用與選擇
4、項目報建前期的籌劃與布局
5、清算單位、分期的調整與補救
6、土增稅清算時點的把控與應對
7、可售面積與清算面積的確認
8、公配設施規劃的影響與應對
9、票據的風(feng)險管理(li)與應對

三、收入的確認、籌劃
1、收入組成與確認的時點處理
2、一般計稅下土增稅收入與成本的確認
3、買一贈一的處理方法與收入確認
4、價格偏低的的風險與合理利用（含案例）
5、違約金、更名(ming)費(fei)、價外費(fei)用的處理

四、成本、費用的處理與籌劃
1、土地、開發成本剖析與處理
2、特殊拿地方式下土地價款的確認
3、“限低價、競配建”土增稅清算方法
4、開發間接費與利息的處理
5、代收費用的稅務風險與應對
6、各個扣除項目的管理與協調
7、拆遷補償費的分攤處理
8、成本分攤方法的正確選擇
9、地下建筑的成本分攤選擇
10、四項扣除項目的風險與運用
11、層高系數(shu)法等特殊(shu)方法的運用

五、特殊問題的處理與應對
1、土地出讓金分期付款利息的處理
2、紅線外配套設施的清算處理
3、代建管理費的處理方法
4、土增稅二次清算風險管理
5、地下建筑不參與清算的處理
6、關聯交易在土增稅中運用與風險
7、裝修裝飾業務的合理利用
8、清算后企業虧損的處(chu)理(li)

六、清算實戰與籌劃分享
1、稅負動態測算模型的設計技巧
2、征收方式的轉化協調
3、清算方案選擇與稅企關系協調
4、尾盤(pan)與舊(jiu)房的土(tu)增稅處(chu)理

七、現場答疑交流

土地增值稅新政解析