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地(di)產業(ye)成本核算(suan)公開課

【課程背景】   
新公司法、新發票實施細則實施、“兩會”樓市問題聚焦帶來哪些財稅法問題？如何應對防控風險？如何提前布局、未雨綢繆？是地產財稅人員不得不面臨的新挑戰，也是必須解決的問題。
金稅四期已經上線、數電票穩步推行、數字人民幣開始試點，以數治稅大網已經撒開，大數據“畫像”、稽核比對、預警評估將于企業如影隨形，地產業財稅風險裸露，稅務局成為最懂你的人。
房地產企業開發周期長，成本費用核算復雜，涉稅種類多，財稅“灰色”地帶多，稅收風險大。
開發產品成本費用核算結轉是地產企業重中之重，同樣一個項目不同的成本對象劃分、同樣一個事項不同的會計處理、同樣的一筆費用不同的結轉方法稅負差異巨大，如何進行恰當的成本核算結轉，是地產財務人員基本功，也是降低稅負和防范稅收風險的必殺技。
核心問題必須“吃透”并重點關注(zhu)，才(cai)是大數(shu)據稽查的(de)應(ying)對之策；合理(li)規劃，稅(shui)務優化是應(ying)對行業下行的(de)財稅(shui)良方。

【主講專家】
李國華：注冊(ce)會(hui)計(ji)師(shi)(shi)(shi)(shi)，注冊(ce)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)師(shi)(shi)(shi)(shi)、資產評(ping)估師(shi)(shi)(shi)(shi)、全國管理(li)咨詢(xun)師(shi)(shi)(shi)(shi)；北(bei)京財(cai)稅(shui)(shui)(shui)研(yan)究院(yuan)(yuan)研(yan)究員(yuan)；*財(cai)經大(da)(da)學、北(bei)京國家會(hui)計(ji)學院(yuan)(yuan)、河(he)北(bei)財(cai)經學院(yuan)(yuan)等院(yuan)(yuan)校特聘講(jiang)師(shi)(shi)(shi)(shi)；我司首(shou)席稅(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)咨詢(xun)師(shi)(shi)(shi)(shi)、*實(shi)戰派(pai)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)專(zhuan)家。現擔任(ren)多(duo)家大(da)(da)中型(xing)房(fang)地(di)產企(qi)(qi)業(ye)(ye)和稅(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)、審計(ji)、評(ping)估等稅(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)顧問工作。從事稅(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)工作20余(yu)年，熟悉稅(shui)(shui)(shui)收(shou)征管工作的(de)實(shi)際情況，深(shen)(shen)諳企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)涉稅(shui)(shui)(shui)需(xu)求(qiu)，具有豐富稅(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)實(shi)戰經驗，并操刀數十家上(shang)市(shi)公司及大(da)(da)型(xing)企(qi)(qi)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)收(shou)籌劃(hua)。先后在上(shang)百個(ge)城市(shi)舉辦(ban)過財(cai)稅(shui)(shui)(shui)專(zhuan)題講(jiang)座與(yu)培(pei)訓，深(shen)(shen)受業(ye)(ye)內(nei)人士好評(ping)。在培(pei)訓中擅長將稅(shui)(shui)(shui)收(shou)政策的(de)解讀和具體稅(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)實(shi)踐結合，講(jiang)授(shou)由淺(qian)入深(shen)(shen)、內(nei)容準確、分(fen)析透徹、操作實(shi)用；授(shou)課風(feng)格生(sheng)動詼諧(xie)、風(feng)趣(qu)幽(you)默，深(shen)(shen)受學員(yuan)好評(ping)，業(ye)(ye)內(nei)稱(cheng)為(wei)“實(shi)戰大(da)(da)師(shi)(shi)(shi)(shi)、金牌講(jiang)師(shi)(shi)(shi)(shi)”。

【培訓對象】
各(ge)地產開發企業主管財稅的總(zong)經理、財稅總(zong)監、財務(wu)經理、財會(hui)人員，注冊會(hui)計師(shi)、注冊稅務(wu)師(shi)和企業納(na)稅經辦人員。

【課程收益】
未雨綢繆 — 了解大勢、防控風險、提前謀劃；
打牢基礎 — 掌握開發產品成本費用核算結轉等核心問題財稅處理；
扎緊籬笆 — 理清涉稅風險點并及時防范；
運籌畫策 — 拓展思維、業務規劃、優惠運用、降低稅負；
雙管齊下 — “講故事”+重證據；
提(ti)升能(neng)力 — 并購重組、架構調整、重整注銷。

【課程大綱】
第一部分：新經濟形式下地產財稅法風險管控及優化
一、新公司法帶來的財稅焦點及防控謀劃布局
1、股東認繳出資期限最長5年對公司架構布局影響
2、老公司認繳過渡期的誤區
3、減資、撤資、增資、股權轉讓、注銷財稅法風險多多、籌劃多多
4、定向分紅被稅務認可的核心點是什么？
5、放寬一人有限責任公司設立限制的“喜與憂”
6、豎向與橫向法人人格的否定制度帶來哪些財稅風險？
二、新發票實施細則財稅風險剖析及防控策略
1、新發票實施細則有哪些變化？帶來哪些財稅風險？如何管控和謀劃？
2、數電票和新實施細則的“曖昧”關系及稽查重點的變化
3、異常增值稅扣稅憑證必須做進項稅額轉出嗎？轉出后還能抵扣進項稅嗎？
4、異常憑證能否在所得稅和土增前扣除？
三、“兩會”樓市聚焦問題財稅風險防范及謀劃布局
1、“房住不炒”定位，完善“市場+保障”的住房供應體系下如何未雨綢繆？
2、構建房地產發展新模式需要關注哪些財稅問題？
3、財稅如何跟上“高質量、新科技、好服務”的步伐？
4、推進“平急兩用”公共基礎設施建設對地產的影響和謀劃
5、“該破產的破產，該重組的重組”信號下財稅如何應對和謀劃
6、預征率和計稅毛利率高，多預繳稅金問題突出能否化解？如何規避風險和
規劃？
四、新(xin)稽(ji)查(cha)環境和新(xin)手段

第二部分：地產業成本核算結轉深度剖析及稅務優化
一、開發產品制造成本法核算要點及財稅風險把控
1、開發產品成本歸集和分配方法
2、成本對象和期間費用
3、直接成本、間接成本和共同成本
4、已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象
5、已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產
6、靈魂拷問：建房發生的所有支出均影響利潤嗎？影響應納稅所得額嗎？
7、案例剖析：不懂成本費用，賣了自己還替別人數錢
8、計稅成本核算一般程序 — 7大步驟：
二、合理的劃分成本對象 - 6種劃分原則財稅風險把控及實操技巧
1、成本對象、清算項目傻傻分不清楚
2、6種劃分原則深度剖析
3、公共配套可以作為成本對象？每一棟樓是否都要作為一個成本對象？
4、混淆成本對象、混淆完工成本對象與未完工成本對象是成本稽查的重點
三、歸集開發成本 - 6類成本科目、3類成本項目財稅風險把控及處理技巧
1、土地征用費及拆遷補償費核算的內容及審核要點
2、土地拍拍傭金土地增值稅清算時可以計入土地成本扣除
3、土地使用稅、土地閑置費可否計入開發成本？
4、銷項稅額抵減扣除的土地價款中是否包含市政配套費？
5、母公司拿地子公司運營涉稅風險把控及規劃策略
6、紅線外支出是否可以計入地價款？能進基礎和配套嗎？
7、政府資金返還是否可以沖減地價款？
8、回遷房建造支出財稅風險把控及處理技巧
9、建筑安裝工程費核算的內容及審核要點
10、財務人員必須了解的建安成本指標
11、工程預決算在成本列支中的指導作用
12、基礎和公共配套費核算的內容及審核要點
13、基礎設施和公共配套之爭就是可售面積之爭
14、開發間接費核算的內容及審核要點
15、開發間接費用和開發費用入賬技巧及風險管控
16、土增與所得稅成本列支標準的6大區別
17、營銷設施費用核算技巧及稅收風險把控
18、實際發生的開發成本涉稅要點把控及處理技巧
19、4類預提費涉稅要點把控及處理技巧
20、待攤費用涉稅要點把控及處理技巧
四、分配共同成本 – 4 + N種分配方法財稅風險把控及實操技巧
1、成本核算分攤指導的原則
2、占地面積法財稅處理要點及案例實操
3、一次性取得土地分期開發如何分配？有哪些技巧
4、土地成本 — 先橫向再縱向
5、占地面積、投影面積、樓座面積、占地總面積、建筑用地面積，你能分的
清嗎？
6、裙樓土地成本的分攤（同一基礎+各有獨立基礎）
7、地下車位是否分攤土地成本？
8、建筑面積法財稅處理要點及案例實操
9、直接成本法財稅處理要點及案例實操
10、預定造價法財稅處理要點及案例實操
11、層高系數法 — 商住一體樓劃分要點及案例實操
12、特別法 — 成本加成方法 + 實際合理方法 + 銷售收入比例法 + 售價系數法
五、確定完工標準 — 三種標準財稅風險把控及實操技巧
1、完工標準 — 會計核算和稅收處理的分水嶺
2、不可忽視的“3個無論”
3、完工標準實操處理技巧
4、思考：某小區有20棟樓由一個建筑公司建造，成本無法分開，10棟已經
做了完工備案，10棟沒有做完工備案，該小區是否完工？
六、單位工程成本確認財稅風險把控及實操技巧
1、單位工程成本如何計算？
2、總成本確認財稅差異處理及風險把控
3、可售面積確認財稅要點把   控
4、后期取得票據是否可以更改單位工程成本？
5、稅務機關如何通過單位工程成本判斷成本是否作假？
6、尾房銷售中單位工程成本確認及處理技巧
七、銷售成本核算財稅風險把控及實操技巧
1、銷售成本結轉財稅要點及處理技巧
2、成本結轉中常見的舞弊手段
3、案例實操：成本結轉的計算過程及賬務處理
4、舊房銷售成本核算及風險管控
八、后續成本的二次調整財稅核算要點及實操技巧
思考：已經銷(xiao)售的開發產品應當負擔的成本是否需要(yao)追溯調(diao)整？

第三部分：收入核算確認深度剖析及稅務優化
1、地產企業四類收入及財稅風險管控
2、售房收入類型及財稅要點把控
3、代收費用核算及3大稅種涉稅要點處理
4、視同銷售各稅種財稅差異比對及風險管控
5、以房抵工程款財稅核算要點及風險把控
6、房地產轉讓價格明顯偏低何種情況可視為有正當理由？
7、精裝房銷售收入成本財稅核算及風險管控
8、車庫財稅風險管控及誤區處理
9、地產企業虧損向前彌補涉稅要點把控及案例剖析
10、房屋代建涉稅風(feng)險把控及規劃策(ce)略

第四部分：并購重組、架構調整財稅風險剖析及規劃策略
1、并購重組是地產企業突破當前困境的出路指引
2、并購重組中的誤區和陷阱
3、合理運用并購重組優惠政策降低稅負
4、地產企業如何進行最優稅負布局？
5、注銷清算程序及財稅風險管控
6、注銷不可忽視的財稅(shui)法風險(xian)及案例實(shi)操(cao)技巧

地(di)產業成本(ben)核算公開課