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土增(zeng)稅清算全(quan)流程課程

【課程背景】
土地(di)(di)增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)是(shi)(shi)一(yi)個地(di)(di)方稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)種，納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)口徑各地(di)(di)差異(yi)較大，爭(zheng)議(yi)(yi)也不斷，為(wei)了讓廣大學(xue)員更(geng)(geng)好地(di)(di)做(zuo)好土地(di)(di)增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)清(qing)(qing)(qing)算(suan)工作(zuo)，減(jian)少(shao)土地(di)(di)增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)清(qing)(qing)(qing)算(suan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)風(feng)險，從(cong)(cong)理(li)(li)論到實踐系(xi)統的(de)(de)(de)(de)學(xue)習土增(zeng)(zeng)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)清(qing)(qing)(qing)算(suan)與政(zheng)策把握，本課(ke)程(cheng)從(cong)(cong)設計開(kai)發上本著”一(yi)學(xue)就會(hui)、課(ke)后不會(hui)作(zuo)廢”的(de)(de)(de)(de)理(li)(li)念，讓學(xue)員朋友(you)們徹底告別(bie)以前聽(ting)類似課(ke)程(cheng)那種課(ke)上聽(ting)得懂、想得會(hui)做(zuo)、實施起來找不到方向的(de)(de)(de)(de)困惑，課(ke)程(cheng)將土地(di)(di)增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)從(cong)(cong)理(li)(li)論到實踐的(de)(de)(de)(de)每個步驟(zou)均(jun)做(zuo)了詳細的(de)(de)(de)(de)設計，即是(shi)(shi)非(fei)財人員也能聽(ting)得懂、學(xue)得會(hui)。對(dui)實務中出現的(de)(de)(de)(de)爭(zheng)議(yi)(yi)項也都做(zuo)了詳盡(jin)的(de)(de)(de)(de)解讀和如何規范處理(li)(li)。并對(dui)清(qing)(qing)(qing)算(suan)中可能引發稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)風(feng)險的(de)(de)(de)(de)一(yi)些事項進(jin)行了歸納總結，目(mu)的(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)從(cong)(cong)源頭(tou)、過程(cheng)、結果(guo)等(deng)流程(cheng)上幫助土地(di)(di)增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)清(qing)(qing)(qing)算(suan)工作(zuo)者學(xue)習并厘清(qing)(qing)(qing)清(qing)(qing)(qing)算(suan)風(feng)險，把握爭(zheng)議(yi)(yi)邊界，更(geng)(geng)好地(di)(di)系(xi)統的(de)(de)(de)(de)學(xue)會(hui)土增(zeng)(zeng)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)清(qing)(qing)(qing)算(suan)。

【參會對象】
總(zong)經(jing)理、財(cai)務總(zong)監、財(cai)務經(jing)理、會計(ji)、稅務會計(ji)、經(jing)營(ying)、預算、審計(ji)、采購、工項(xiang)目管理及(ji)相關人(ren)員(yuan)。

【課程收益】
框架建立：使學員對土增稅清算從理論法規、賬務處理、稅法處理等維度了解學會各個模塊之間的相互指導與依存關系。
思維引導：通過系統的理論學習及完整的案例講解（帶著學員一起學）讓學員在思維上形成系統的知識鏈。
模擬實戰：教會學員獨立完成土增稅清算工作。
課(ke)后效(xiao)果：兩天的理論與實務（含(han)案例(li)）系統學習(xi)，課(ke)后實務中(zhong)都能較熟練進行操(cao)作。

【課程大綱】
第一章：土地增值稅清算概述
一、什么是土地增值稅清算
二、清算單位和清算條件
2.1清算單位
2.2清算方法
2.3清算條件及時間要求
2.4清算時提供資料
三、土地增值稅納稅申報表(biao)單修訂(ding)內容

第二章土地增值稅的清算審核
第一節收入的確認和審核
1.與收入相關面積
2.收入總額的確認和審核
2.1清算時收入確定方法
2.2面積誤差的處理
2.2.1實測面積與合同面積之差的稅收處理
3.收入的審核
3.1審核直接銷售收入
3.1.1代收費用相關政策
3.2審核視同銷售收入
第二節扣除項目金額確認和審核
第一部分“支付土地價款情況”
（一）、清算中土地成本分攤方法
1.分攤適用對象
2.稅收規定分攤方法
（1）基本分攤方法
（2）占用土地面積法
①廣義土地總面積，②稅收口徑，③占地面積計算順序，④土地成本分攤
（3）建筑面積法
①總建筑面積，②稅收口徑，③可售面積計算順序，
（4）稅務機關確定其他方法
（二）、開發土地和新建房及配套設施的成本
1.土地征用及拆遷補償費
土地出讓金；土地整理費；拆遷補償費
2.開發成本
2.1前期工程費
2.2建筑安裝工程費
2.3基礎設施費
2.4公共配套設施費
2.5開發間接費用
3.房地產開發費用
審核利息支出重點關注？
期間費用和開發間接費用的區分?
4.與轉讓房地產有關稅金
5.其他扣除項目金額
6.清算后再轉讓房地產的處理
7.核定征收
8.預征和清算的會計處理
9.開發項目涉及“拆遷安置”的財務核算
10.委托代建財稅處理
11.土地增值稅的籌劃應用
（1）利(li)用(yong)臨界(jie)點，（2）收入(ru)(ru)分(fen)散，（3）利(li)用(yong)合(he)作建房，（4）選適當利(li)息扣除(chu)方法，（5）代收費用(yong)并入(ru)(ru)房價，（6）增(zeng)加扣除(chu)項目金(jin)額，（7）費用(yong)轉(zhuan)移、加大開發成本，（8）成本核(he)算對象籌劃，（9）利(li)用(yong)代建房，（10）合(he)法前提(ti)下延后(hou)清算時點。

第三章土地增值稅清算檢查
1.主管稅務機關要求企業提供與清算相關資料
2.案頭初審
3.比對分析發現疑點和確定審核重點
4.價格明顯偏低無正當理由申報時不做調整
5.非貨幣性交易（非直接銷售）不按公允價確認收入或根本不確認收入
6.審核扣除項目
6.1取得土地使用權支付金額
6.2土地征用及拆遷補償費
6.3建筑安裝工程費
支付現金方式套現；轉帳方式支付、迂回套現；材料非正常損失，擠入工程成本；材料重復入帳；耗用鋼材數量合理，但價格奇高；虛列鑒證費；工程隊掛靠總承包人；
6.4前期工程費
6.5基礎設施費
6.6公共配套設施費
6.7開發間接費
6.8政府(fu)收取規費

第四章土(tu)地增(zeng)值稅清算應用案(an)例

土增稅(shui)清(qing)算全流程(cheng)課程(cheng)