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EOD模式操作課程

課程背景：
EOD（Ecology-OrientedDevelopment）模式是以生態文明思想為引領，以可持續發展為目標，以生態保護和環境治理為基礎，以特色產業運營為支撐，以區域綜合開發為載體，采取產業鏈延伸、聯合經營、組合開發等方式，推動公益性較強、收益性差的生態環境治理項目與收益較好的關聯產業有效融合，統籌推進，一體化實施，將生態環境治理帶來的經濟價值內部化，是一種創新性的項目組織實施方式。
生態(tai)環境導(dao)向的開(kai)發(fa)模式(shi)(shi)（簡稱EOD模式(shi)(shi)）是在(zai)中國經濟高質量發(fa)展形勢下的必然(ran)選(xuan)擇，也(ye)將(jiang)(jiang)是未來主流的開(kai)發(fa)趨勢。只(zhi)有堅持生態(tai)優先，將(jiang)(jiang)生態(tai)保護治理(li)與資(zi)源、產(chan)業(ye)融(rong)合(he)(he)考(kao)慮，才能實現區域的可持續發(fa)展。近些年來建筑施工(gong)類央(yang)國企在(zai)EOD模式(shi)(shi)方面(mian)探索出(chu)一條結合(he)(he)地方政府投融(rong)資(zi)實際情(qing)況的發(fa)展創新模式(shi)(shi)案例，本(ben)課程將(jiang)(jiang)全面(mian)從國內(nei)EOD模式(shi)(shi)的操作的定義、流程及*國內(nei)典型案例進行(xing)全面(mian)解(jie)讀。

課程對象：
建筑(zhu)施工類央(yang)國企及分子公司、金融機構(gou)、房地產(chan)企業(ye)

課程方式：
實戰講(jiang)授(shou)+案例分析+調(diao)研問卷+模(mo)式(shi)解析

課程大綱
第一講：EOD項目的獲取和投融資操作要點
一、EOD模式背景意義
1.政府沒錢+生態環境治理-踐行兩山論+生態產業化
2.城鎮化建設投資引發地方政府隱形債務危機
3.政府預算收支過度以來土地財政
4.政府投資向社會資本投資轉變
5.投資增值模式向運營模式轉變
6.投資運營與資產增值保值當下投資項目謀劃的主題
二、基本要求與政策依據
1.《關于生態環境領域進一步深化“放管服”改革，推動經濟高質量發展的指導意見》
2.《關于支持服務民營企業綠色發展的意見》
3.《關于擴大戰略性新興產業投資培育壯大新增長點增長極的指導意見》
4.《關于推薦生態環境導向的開發模式試點項目的通知》
三、操作要點
1.項目選擇謀劃，資產與收益關聯，項目實施主體搭建
2.重構生態網絡
3.城市環境的整體提升
4.產業導入整體溢價增值
四、EOD項目的基本模式和產品矩陣
1.EOD的產品基本特征
2.EOD的相關政策體系演化及方向
3.EOD的政府痛點和利用：非經營性投資與債務鎖死
4.EOD的生態價值轉換路徑：全景生態
5.EOD五級產品矩陣和應用場景
6.EOD的基本盈利模式和變型：深度切入城市和生態兩大建設體系
五、項目初步信息研判技術手段
1.EOD的城市區域研判方法：城市群軸帶研判
2.EOD的空間區位研判方法：城市戰略研判
3.EOD的C端經營性研判方法：人口結構和產業人口研判
4.EOD的B端經營性研判方法：產業鏈和產業生態研判
5.EOD的G端經營性研判方法：政府財政和支付能力研判
六、項目獲取階段實操
1.城市更新類EOD項目獲取要點
2.文化旅游類EOD項目獲取要點
3.平臺公司的合作和利用要點
4.項目簽約和保障
七、項目投融資路徑和要點
1.政策性銀行的融資路徑
2.集合投資的主要路徑和方法
3.ABO、Reits、CMBS、PPP等融資工具的優劣和選擇
4.財政資金和補貼的合理利用
5.EOD結合片區開發的合理利用
八、項目實操建議、合法合規交易結構搭建、盈利點分析
1.EOD模式試點申報與實施主體
2.EOD模式下的聯合體
3.EOD模式的核心價值
4.EOD模式6大主要收益來源
5.EOD實施的重難點
a)專業性要求高
b)綜合實施能力強
c)項目投資回報期長
6.EOD模式中的“采購工程”和“購買服務”
九、EOD模式中資金籌措方式
1.項目資本金的籌措方式
2.其他建設資金來源
十、EOD項目與產城融合模式
1.生態治理為基，重新定義生態資產
2.產業拓展為魂，創新綠色低碳產業
3.城市配套為網，塑造活力綠色場景
十一、EOD項目合規投資流程及主體分類
1.政府投資模式、企業投資模式關聯及區別解析
a)政府投資-政府投資條例
i.預算內資金投資直接下達
ii.地方政府專項債券-政府投資的合規債務性融資
b)企業投資-企業投資項目核準和備案管理辦法
2.政府投資實際操作流程
a)政府投資的資金籌措與支出流程
b)政府投資的審批制度
c)政府投資項目謀劃要點與風險管理
d)政府投資條例對于投資企業的利好與風險
3.企業投資項目核準和備案操作流程
a)企業投資項目的資金籌措
b)企業投資項目與政府投資項目的資金往來兩大途徑
i.補貼
ii.采購
十二、EOD項目投資類型與收入
1.地方政府財力評價雙體系
a)一般公共預算收入與基金性預算收入
b)地方政府負債率
2.項目投資可行性研究報告
a)項目是否屬于重大項目與國家戰略
b)項目投資經濟可行性分析
3.三大類項目
a)經營類項目
b)準經營類項目
c)公益類項目
4.三大類項目工程
a)新建項目-BOT
b)在建項目-TOT
c)存量項目-TOT
5.項目三大付費方式
a)使用者付費
b)可行性缺口補助
c)政府付費
十三、EOD項目投資融資的邏輯、風險與挑戰
1.項目投資的收益與收益分配
a)投資人-投資模式、投資風險、投資收益、回款周期、投資回報、內部收益率
b)施工方-施工利潤、工程量、施工周期、融資可能性
c)政府方-防隱債、促投資、見效益
2.政府投資面臨的挑戰
d)財政處罰
e)審計追蹤
3.企業投融資面臨的挑戰
a)競爭激烈、放棄投資利潤、舍掉工程利潤
b)項目新技術風險、融資風險、運營風險、PP上漲風險累加
十四、EOD工程投資創新模式介紹及未來合規性展望
1.天津市薊運河（薊州段）全域水系治理、生態修復、環境提升及產業綜合開發EOD項目總體方案和市場化實施方案
2.地方政府專項債券EOD資金申報與使用
案例解析：交通基礎設施、能源類、生態環保、民生
十五、投資模式合規性幾個重要文件要點
1.《關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》（國發[1996]35號）
2.《中華人民共和國預算法》
3.《政府投資條例》
4.《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》
5.《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》
十六、土地出讓金在投資模式創新中的合規性把握
1.納入政府基金預算管理
2.土地出讓金劃轉至國庫
3.土地出讓收入支付范圍
4.土地出讓金稅務(wu)部門(men)征(zheng)收以及(ji)支農(nong)計提

第二講當前背景下EOD工程投資模式的創新風險管理
1.政府采購協議風險管理
a)采購工程
b)采購貨物
c)采購服務
2.特許經營模式與風險管理
a)自負盈虧
b)補貼補助
c)政府購買
3.地方政府專項債券與風險管理
a)地方政府專項債券是政府投資合規性債務融資
b)專項債券受額度限制
c)2022年地方政府專項債券額度寬松
d)地方政府專項債券可做資本金
第三講EOD片區開發項目投資風險管理與項目實施全生命周期管理
一、模式的基本概念解讀
1.片區開發的國內概念
1.片區投資開發策略
2.片區開發模式選擇
3.片區投資結構設計
4.政府預算與現金回流設計
5.項目招標方式
6.投標文件清單和目錄制備
7.風險管理與協議設計
二、開發模式的作用
1.短期作用-解決政府沒錢
2.中期作用-創造投資收益與工程合同額
3.長期作用-鎖定地塊遠期增值
三、合規性管理與風險控制
1.六部委《基礎設施和公共事業特許經營管理辦法》
2.《*辦公廳關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》(國辦發〔2017〕7號)
3.國辦發【2018】101號文
4.《*關于推進*經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》國發〔2019〕11號）
5.《關于促進具備條件的開發區向城市綜合功能區轉型的指導意見》（發改規劃〔2015〕2832號）
四、政府、社會資本投資投資人、施工方與使用者的平衡
1.政府訴求
a)高附加值的產業與技術更新
b)解決就業的效率
c)稅收的穩定與效率
d)固定資產投資與GDP貢獻
e)政治穩定、降低支出、土地出讓金收入
2.投資人訴求
a)投資規模與回報率
b)融資達成可行性
c)短期利潤與長期收益
d)交易模式簡單標準
e)回收周期短
3.使用者訴求
a)企業客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩定、市場廣闊
b)居民客戶-職業發展、收入保障、戶口問題、居住環境、醫療養老
五、片區開發前期政府財力與數據調研
1.項目可投性
a)聚焦主業、事前算贏
b)現金為王、收益為輔
2.項目可融性
a)區域條件、財力條件
b)項目條件、放寬審查
3.風險的可控性
a)決策自主
b)彼此制衡
4.項目風控案例解讀
六、片區開發投資前期城市選擇與區位選址
1.產業發展有動力
2.政府招商有壓力
3.商住開發有市場
4.基礎設施有根基
5.土地供應有保障
七、片區三級增值業務與難點風險挑戰
1.地塊增值、區域增值、資產增值
2.一級開發、二級開發、三級開發利潤
a)收益分成模式
b)鎖定價(jia)格模式

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