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基礎設施融資課程

課程背景：
十四(si)五期間城鎮化進(jin)程(cheng)速度(du)的(de)減慢(man)對(dui)于建(jian)筑(zhu)施(shi)(shi)工行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)所帶來的(de)最直(zhi)接挑戰就是市場規模的(de)收縮。基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)受宏觀(guan)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)影響較大，因此央(yang)行(xing)(xing)、財政(zheng)(zheng)部、發(fa)(fa)改委和(he)金融(rong)(rong)(rong)機(ji)構(gou)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)對(dui)于建(jian)筑(zhu)施(shi)(shi)工行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)投(tou)資(zi)具有(you)(you)重要指導(dao)行(xing)(xing)作(zuo)用(yong)。隨著地(di)方政(zheng)(zheng)府(fu)違規舉債和(he)地(di)方政(zheng)(zheng)府(fu)隱(yin)性債務(wu)的(de)風險防控和(he)監管趨嚴，以政(zheng)(zheng)府(fu)為(wei)(wei)主導(dao)的(de)基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)建(jian)設(she)(she)項目(mu)(mu)投(tou)資(zi)動力(li)不足且(qie)收益有(you)(you)限，基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)項目(mu)(mu)亟待需(xu)要找出(chu)(chu)一(yi)條從投(tou)資(zi)、融(rong)(rong)(rong)資(zi)、建(jian)設(she)(she)、運營到(dao)退出(chu)(chu)的(de)一(yi)條符合新時代(dai)特(te)征(zheng)的(de)模式，基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)不動產(chan)公募(mu)REITs可以有(you)(you)效盤活(huo)存(cun)量(liang)基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)資(zi)產(chan)，降低政(zheng)(zheng)府(fu)及國有(you)(you)企業(ye)(ye)(ye)負債水平，同時又能盤活(huo)存(cun)量(liang)資(zi)產(chan)，提高企業(ye)(ye)(ye)投(tou)資(zi)基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)項目(mu)(mu)的(de)積極性，為(wei)(wei)基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)項目(mu)(mu)投(tou)融(rong)(rong)(rong)資(zi)開辟了一(yi)條新路，讓原(yuan)本(ben)(ben)笨重的(de)基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)項目(mu)(mu)成(cheng)為(wei)(wei)資(zi)本(ben)(ben)市場青睞的(de)金融(rong)(rong)(rong)資(zi)產(chan)。本(ben)(ben)課程(cheng)將從基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)不動產(chan)公募(mu)RETIs發(fa)(fa)行(xing)(xing)的(de)背景(jing)、意義、產(chan)品結(jie)構(gou)、產(chan)品特(te)征(zheng)、應用(yong)領域、行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)現狀、RETIs擴募(mu)、難點(dian)挑戰進(jin)行(xing)(xing)全流(liu)程(cheng)解讀(du)。

課程對象：
建筑施工類央國企及分子(zi)公司、政府城(cheng)投企業、政府財(cai)政發改部門

課程方式：
實戰(zhan)講授+案(an)例分析

課程收益：
掌握不動產公募RETIs的總體趨勢
掌握不動產公募RETIs在國家、地方政府、企業三個層面的作用
掌握不動產公募RETIs的產品特征、產品結構、產品功能
掌握不動產公募RETIs的業務參與機構、行政監管、自律管理規則體系
掌握不動產公募RETIs項目遴選分類、遴選要求、審核關注點、治理機制
掌(zhang)握(wo)不動產公募RETIs擴募的意義及(ji)近期熱(re)點

課程大綱
第一講公募RETIs產品結構及參與方
一、基礎設施行業總體宏觀環境及挑戰
1.城鎮化進程過半市場增量趨緩
2.建筑行業投資動力減弱
3.雙循環背景下新興建筑施工領域崛起
4.產業鏈價值倆一體化趨勢興起
5.國家頂層規劃落地為建筑工程行業指明發展方向
6.基礎設施傳統投資模式導致的隱債及高負債
二、國辦19號文*層面支持基礎設施REITs
1.十四五規劃綱要推動基礎社會不動產投資信托基金健康發展
2.*辦公廳《*辦公提關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》
a)明確支持公募RETIs發展
b)加大公募REITs落地政策支持力度
c)確保基礎設施文件運營
d)鼓勵回收資金增加有效投資
e)進一步建立公募REITs制度
三、REITs產品結構及參與方
1.REITs的定義
2.ABS+公募基金模式
3.底層資產原始權益人
4.運營管理機構
5.投資者
6.資產支持證券ABS
a)資產支持證券管理人
b)資產支持證券托管人
7.公募基金
a)基金托管人
b)基金管理人
c)財務顧問
四、REITs的規則體系
1.行政監管機構
a)中國證監會
《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》
b)國家發改委
《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（RETIs）試點工作的通知》
《關于推進基礎設施不動產投資信托基金（RETIs）試點相關工作的通知》
《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》
2.自律管理
a)上海證券交易所、深圳證券交易所
《公開募集基礎設施證券投資基金業務辦法》
b)中國結算
《公開募集基礎設施證券投資基金登機結算業務實施細則》
c)中國證券業協會
《公開募集基礎設施證券投資基金網下投資者管理細則》
d)中國證券投資基金業協會
《公開募集基礎設施證券投資基金盡職調查工作指引》
《公開募集基礎設施證券投資基金業務操作指引》
五、多層次的REITs市場
1.私募REITs
2.公募REITs
3.擴募機制
六、REITs市場發展的階段性特征
1.*部委積極支持國辦發【2022】19號文
2.地方綜合推動機制
3.常態化發行機制
4.REITs試點相關情況歷程
a)央企落地、保障房落地、覆蓋(gai)領(ling)域廣

第二講REITs項目審核關注點
一、業務參與機構
1.原始權益人所有權及經營權確認
2.運營管理人運營能力
3.中介機構符合要求
二、基礎設施項目
1.權屬清晰
2.竣工驗收
三、評估與現金流
1.估值方法選擇
2.歷史現金流
3.現金流集中度
四、治理機制
1.權責劃分
2.關聯交易及同業競爭
3.杠桿融資安排
4.收費模式
五、財務會計
1.可供分配現金流測算
2.歷(li)史財(cai)務(wu)信息(xi)披露

第三講公募REITs大類資產及相關案例
一、收費公路
1.行業特點
2.行業規模
a)高速公路投資額1.15萬元；里程14.96萬公里
3.關注的重點事項
a)路網規劃與新建項目交通流量轉移
b)客流預測可靠性與現金流穩定性
c)特許經營權的內涵及其轉讓限制
d)特許經營協議的排他性約定
e)服務區的物業和土地的合規性
f)特許經營剩余年限與內部收益率
案例解讀：中國交建高速公路公募REITs項目產品結構及要素
二、產業園區
1.行業特點
a)重資產行業、負債率較高
b)資金投入到，回報周期長
2.行業規模
3.關注的重點事項
a)明確提出鼓動國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點
b)用地性質：非商業用地、非住宅用地
c)基礎資產權利限制：是否質押末來租金收入
d)士地規劃條件限制：士地出讓合同中的規劃條件是否設定“準入產業限制”
e)租金標準及補貼：是否存在租金指導價，是否涉及相關補貼及依據
f)劃撥地問題：是否涉及劃撥地及繳納土地出讓金
案例解讀：張江光大園區REITs
三、倉儲物流
1.行業特點
2.行業規模
3.關注的重點事項
a)物流園區類型：貨運樞紐型、商貿服務型、生產服務型、口岸服務型、綜合服務型等
b)電商自持倉儲和第三方物流的特點
c)物流地產模式與項目現金流分散度
d)土地使用權權屬及其轉讓限制
e)同類資產數量與擴募機會
案例解(jie)讀(du)：中金普洛斯(si)倉(cang)儲物流REITs

第四講REITs產品的實際作用與前景分析
一、REITs產品發揮的實際作用-國家層面
1.國家戰略有利于推動重大戰略實施
2.宏觀經濟去杠桿、防風險、提高直接融資比例
3.盤活存量資產推動投資良性循環
二、REITS產品發揮的實際作用-地方政府層面
1.有利于籌措投資資金，創新投融資機制
2.有利于促進當地基礎設施高質量發展
3.有利于盤活優質資產，降低負債水平
三、REITS產品發揮的實際作用-企業層面
1.打造資產上市平臺，實現投資良性循環
2.改善資產負債結構，獲得增量權益融資
3.輕重資產分離，轉變管理模式
4.促進(jin)國有企業深化改革(ge)

基礎設施融資課程