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片(pian)區綜合開發探討課程

課程提綱：
第一部分 從“謎一樣的地方政府隱性債務”講起
一、揭開“謎一樣的地方政府隱性債務”面紗
（一）地方政府隱性債務的本質及成因
（二）地方政府隱性債務的潛在風險
（三）運用技術手段助力化解存量隱形債務的方式
（四）運作監管科技完善地方債風險防范機制的探討
二、債務監管政策法規梳理解讀
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第二部分 地方政府隱性債務的界定與監管變遷
一、地方政府隱性債務的界定
（一）隱性債務的定義
（二）區分地方政府債務、地方政府性債務、政府或有債務和隱性債務
（三）隱性債務的規模
二、地方政府隱性債務監管政策變遷
（一）第一階段（2017-2018年）：以隱債甄別為重點
（二）第二階段（2019-2020 年）：開啟隱債置換，首批建制縣（區）隱債化解試點推出
（三）第三階段（2021年以來）：監管加嚴，以 “控增化存”為核心的三條主線
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第三部分 “十四五”地方政府投融資模式的重構與投融資邏輯創新
一、政府投融資模式重構三步奏解讀
1、政府融資平臺公司職能的重新定位
2、地方投融資交易結構的轉變
3、提供基建及公共服務市場化模式的轉變方式
4、新形勢下的地方政府隱性債務的形式及化解
5、地方政府和政府平臺公司投融資的負面清單
6、城投公司投融資的正面清單及難點解析
7、城投公司通過上市完成轉型升級的典型案例
8、城投公司轉型后主導地方基礎設施建設的機遇和挑戰
9、PPP、ABO、EPC+F等模式的實施風險與應對策略
二、新基建與政府投融資新理念
1、區分隱性債務和市場化融資
2、區分政府投資項目和企業投資項目
3、規劃有經營收入的項目（自求平衡與資源補償）
4、授權開發+做大做強平臺公司
5、合規安排政府資金的多種使用方式
6、土地最終產出與項目包裝的緊密結合
7、大基建時代的綜合平衡
8、結構化融資過程中對優先和劣后的安排分析
9、運用政府債券撬動基建投融資的實務
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第四部分 片區綜合開發項目投融資實務要點分析及案例分享
一、土地儲備與土地出讓
1、土地儲備業務的流程及合規性要求
2、土地儲備項目政府采購工程和服務能否融資？
3、土地出讓金返還模式是否可行，土地出讓金可否融資
4、土地出讓金如何合規用于片區開發項目，建設時序、土地供應及預算如何銜接？
5、土地儲備項目與片區綜合開發項目的聯系與區別
6、平臺公司與社會資本方如何合規介入土儲業務？
7、以土地出讓金為主要產出的項目如何融資？
8、專項債解決土儲資金的模式與要點
9、如何實現土地開發一二級收入聯動
10、生地熟地毛地凈地的區別
二、片區綜合開發項目邊界界定與投融資問題解析
1、政府購買拆遷安置服務是否包括征拆補償資金
2、什么是產業地產？產業地產項目有哪些開發模式
3、政府授權企業做片區綜合開發的授權范圍如何界定及其依據
4、“管委會+平臺”模式中管委會與平臺公司的核心權責界定及操作模式要點解析
5、不經過招拍掛而獲得土地使用權的政策要求
6、政府同時授權一二級開發的條件與政策依據
7、如何分析片區項目的可融資性？
8、以房地產租售為主要產出的片區項目如何融資？
9、以產業經營為主要產出的片區項目如何融資？
10、從便于融資的角度應該如何規劃片區項目或相應的個子項
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第五部分 土地儲備開發模式解析與片區綜合開發聯動自平衡模式分析
一、土地儲備開發主流模式解析
1、傳統模式
2、委托代建+采購工程、采購服務模式
3、做地模式
4、二級贖買一級模式
5、反向委托（或反向購買）模式
二、片區綜合開發政策聯動自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、M0新型產業模式
5、礦山生態修復自平衡模式
6、砂石資源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
三、片區綜合開發操作聯動自平衡模式（產業勾地）
1、設條件拿地
2、帶方案拿地
3、前置資格審查
4、點狀供地
5、批量供地
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第六部分 片區綜合開發結構化合作運作模式
一、“政府授權+城市合伙人+EPC”模式在片區綜合開發應用及案例分析
1、政府授權（ABO）與PPP、特許經營甄別
2、政府授權（ABO）合規性分析
3、政府授權（ABO）模式中A對平臺公司如何操作，是否需要招標？
4、政府授權模式做大做強地方平臺公司的操作要點
5、40號文后ABO常見的違規與整改方式及案例
6、政府授權（ABO）市場化融資運用要點及案例
7、政府授權（ABO）模式政府支付路徑的特殊性及合規性安排
8、政府授權（ABO）模式如避免政府“固化支出”，如何設置“績效評價”
9、社會資本參與“政府授權+城市合伙人+EPC”模式的合規要點及分險防范
10、“政府授權+城市合伙人+EPC”模式包含的兩層付費關系，平臺如何與社會資本進行結算支付
11、“政府授權+城市合伙人+EPC”模式實務案例分享
12、片區綜合開發授權模式能否融資，該如何融資？
二、片區綜合開發項目如何實施“投資人+EPC”模式
1、企業核準備案為何可以應用“投資者+EPC”或“投資合作+EPC”模式？
2、真假“投資人+EPC”模式如何判斷？
3、純公益性項目打包可否用“投資人+EPC”模式？是否為隱性債務？
4、“投資人+EPC”模式下合規性分析及案例
5、“投資人+EPC”模式下收益來源分析及案例
6、“投資人+EPC”模式下市場化融資運用要點
7、“投資人+EPC”模式下項目資本金籌集模式
8、“投資人+EPC模式”政府補貼怎么補才合規？
9、央企、國企與地方平臺合作采用“投資人+EPC模式”操作項目的兩類合規模式分析
10、“投資人+EPC”模式“兩標并一標”解析
11、避免“投資人+EPC”淪為BT模式違規應注意的問題
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第七部分 項目投融資操作實務與運營管理增值服務策略探討
一、城市更新項目投融資模式實務
（一）城市更新項目政策梳理及63號文的應對措施
（二）城市更新項目分類
（三）城市更新項目的操作流程分析
（四）企業參與城市更新項目的操作模式分析
（五）城市更新項目的收益構成及來源
（六）城市更新項目可采取的投融資模式探討
1、地方政府利用財政資金直接投資模式及案例
2、地方政府配套資金同時發行城市更新專項債模式及案例
3、地方政府授權下的地方國企ABO模式投資及案例
4、“投資人+EPC”模式的應用
5、政府和社會資本合作模式（PPP模式）的應用及案例
6、置換為單一權利主體的一二級聯動模式
7、政府與市場合作模式下一二級聯動模式
8、地方政府+房地產企業+產權所有者合作模式及案例
9、屬地企業或居民（村民）自主更新模式
10、項目經營性收入不足下多個更新改造項目組合平衡及利用跨區域資源補償模式平衡的包裝
（七）城市更新相關案例解析
二、EOD模式運作實務
1、EOD模式政策要點及一二批試點項目分析
2、EOD模式6大主要收益來源財務分析
3、EOD模式下的參與主體分析
4、EOD模式開展的三個階段
5、EOD項目三大落地投融資模式
6、EOD適宜的四大項目領域
7、EOD項目策劃和落地的核心要點
8、EOD模式中的“采購工程”和“購買服務”的問題與操作要點
9、EOD模式相關案例解析
10、 EOD項目融資（核心是一二級聯動）
三、園區（片區開發）運營管理與增值服務策略
（一）園區運營的四大模式分析
（二）園區運營模式選擇的因素分析
（三）園區運營方案設計
（四）園區產業運營服務設計
（五）園區服務的盈利模式分析
1、園區服務的盈利模式設計
2、園區服務的盈利效益測算
3、園區服務的盈利模式實現
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