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房地產工程招采管理的系統提升培訓

一、房企工程招采管理概述
1、甲方工程管理的認識
（1）房地產企業的生意模式辨識
（2）工程管理VS招采管理的任務辨識
（3）甲乙方關系界定的1個關鍵基礎
（4）甲方與乙方的角色辨識
案例：總經理主持的開工啟動會議
（5）甲方工程管理的3+1個矛盾的協調（進度、質量、成本、？）
2、甲方工程管理的四個角色（萬科理念）
（1）是項目管理者而非單純工程管理者
（2）現場工程管理標準的制定者與檢查者
（3）客戶的工程質量代表
（4）供方（特別是監理公司）的管理者
3、招采管理VS房地產項目管理（項目管理目標計劃）
（1）界定項目范圍和內容
（2）項目開發進度計劃（招采工作計劃的依據）
（3）項目目標成本計劃（合約規劃）
詳解：目標成本計劃構成（9大類3及科目）
（4）項目投入資金計劃
（5）項目銷售收入計劃
（6）項目銷售回款計劃
（7）項目經營收益計劃
（8）項目現金流平衡計劃
（9）項目開發計劃目標（7個關鍵計劃）的(de)編制、監控、調整(zheng)、考核(he)

4、工程招標采購模式分析
（1）項目采購
（2）集中采購
（3）戰略采購
（4）供應鏈整合
5、房地產工程招采管理VS組織架構設計
（1）單一項目的項目公司
（2）多項目的城市公司
（3）多項目的區域（集團）公司
案例：分別結合不同類型的公司組織架構案例分析
6、房企承擔工程管理及招采管理責任的崗位辨識
（1）工程管理部
（2）項目（工程）部
（3）招采經理VS工程經理
（4）進度、質量、成本的責任(ren)部門辨識

二、工程招采管理VS成本管理
1、成本管理概述
2、目標成本計劃VS合約規劃
3、招標采購VS責任成本
案(an)例(li)：萬科(ke)《項目(mu)目(mu)標責任成本控制指導(dao)書》

三、工程招采管理的工作內容
1、工程管理VS招采管理
案例：萬科《項目工程管理指導書》
2、房地產采購管理的一般基本過程
（1）采購計劃編制
（2）招標準備工作
（3）招投標過程
（4）評定標
（5）合同簽訂
（6）合同執行過程
（7）合同變更控制
（8）合同結算及糾紛處理
（9）后評估

四、工程采購類合同的主要內容
1、簽約主體
（1）甲乙合同
（2）甲乙丙合同
2、確定合同標的
（1）勞動力采購
（2）設備材料部品采購
3、關于技術要求
（1）技術交底
（2）圖紙交底
4、關于數量要求
（1）工程預算
（2）工程量清單
（3）材料采購清單
5、確定質量要求
（1）行業規范
（2）管理交底
6、合同對價
（1）預算
（2）目標成本
7、支付節奏
（1）資金計劃
8、關于交付要求
（2）時間要求
（3）成果標準
9、關于違約責任及保修
10、通用法律(lv)條(tiao)款

五、工程招采管理的合約交底
1、關于交底
（1）設計交底
（2）任務交底
（3）管理交底
（4）合同交底
2、關于合同交底
（1）材設部品采購類合同
（2）總(zong)分包(bao)工程外包(bao)類合同(tong)

六、項目設計階段的招采管理配合工作
1、配合產品研發及方案設計
2、配合交工標準設計及評審
3、配合示范區及樣板房工程
案例：萬科示范區操作指引
4、配合精裝修交工樣板房的專項工程
（1）室內精裝修設計組織
（2）室內精裝修材料及設備家具選型封樣
案例：某精裝修工程目標成本計劃分解
5、配合初步(bu)設(she)計及施工圖設(she)計

七、部品、材設選型及招采管理
1、甲供（含甲指乙供）材設的招采
（1）材設選型、招采及進場計劃
（2）設計選型選樣
（3）材設招采定樣
（4）采購合同及封樣
（5）跟進材設生廠加工期監控
（6）配合材設進場檢驗
2、需深化設計的部品采購及分包工程的招采
舉例1：門窗及幕墻工程
舉例2：電梯采購工程
舉例3：智能化工程
3、乙供材的限價及品質(zhi)管控

八、工程外包招采管理
1、工程外包招采策劃
2、工程外包招采計劃
3、編制外包工作任務書
案例：萬科某項目《工程管理指導書》樣本
4、承包方的資格審核和考察
（1）工程業績實地考察
（2）項目經理部成員面試
5、承包商的招標選擇
（1）施工組織設計評審
（2）質量目標和保證措施評審
6、向中標單位的任務交底和管理交底
（1）外包工作任務書交底
（2）工程管理流程交底
7、簽訂外包合同
案例：《工程施工合同》樣本
8、獲取《建設工(gong)程施工(gong)許可(ke)證》

九、配合工程施工過程中的工程管理
1、進度管理
（1）項目施工進度計劃管理
（2）工程配套計劃的編制管理的核心
2、技術管理
（1）如何進行圖紙評審
（2）設計變更管理的主要內容
3、質量管理
（1）質量目標體系的確定
（2）如何做好事前控制
（3）過程如何監控
4、成本管理
（1）成本動態控制管理
（2）工程款支付管理關鍵點
5、監理公司的管理
（1）對監理公司的要求
（2）控制依據
（3）對監理工程師的資格審查
（4）監理公司監理行為的監督
（5）監理的文件管理監督
（6）監理公司與承建商的關系協調
（7）承建商之間的協調
（8）監督監理公司對施工單位編制的索賠簽證的審核工作
（9）監理檔案資料提交與驗收
6、檔案文件管理
7、安全文明施工管理
（1）安全文明施工的管理標準
（2）督促監理(li)公司(si)做好施(shi)工(gong)安全(quan)和(he)文明(ming)施(shi)工(gong)的監控(kong)管理(li)

十、配合工程交付維保環節的工程管理
1、成品保護管理
2、工程物業移交
3、保修期內維修
4、項目工程后評估
（1）項目工程后評估的意義
（2）項目后評估的主要內容
5、產品缺陷反饋機制
案(an)例：產品缺陷反饋作業指(zhi)引

十一、總結
1、外包管理流程14個環節
2、互動答疑

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