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住宅精裝成本管控及采購管理培訓

課程價值
本次高老師課程從客戶、開發商、供應商等多維度解析，引領開發投資人如何金融創新、市場定位、成本體系支撐，借鑒國際領先做法復雜精裝簡單化（基準配置+個性化服務），并用互聯網思維打通宜居與客戶端接口。課件所提供工具直接用于日常工作。
課程大綱
前言：
1、全國精裝趨勢分析
1.1房企表現
1.2城市表現
2、產業鏈重塑成為必然
2.1重塑理由，8個服務包；
2.2結論，趨勢、企業應對、消費需求。
3、精裝設計邏輯的再思考
3.1建筑設計、室內設計、配套部品深化設計；
3.2設計流程順序之重要性，批量精裝設計核心原則；
3.3成本管控之關鍵。
4、多種路徑實現住宅批量精裝修
4.1傳統方式
4.2以供應鏈整合為優勢的平臺；
4.3以施工工藝精湛的精裝總承包負責實施的平臺；
4.4搶工長施工藍領(ling)為主的互(hu)聯網(wang)平臺。

第一部分  精裝定位；
1、客戶：老人、成功人士（財富人群）剛需白領、初創人士；
2、產品：養老公寓、別墅、城市豪宅、度假產品、城市普宅、兼辦公居家公寓
3、案例分析：
1）養老公寓核心是服務，地產開發商+專業養老管理機構的合作。
硬件設施：安全、便捷、舒適……
*養老地產開發案例、國內地產龍頭萬科案例。
2）別墅精裝：
*案例：華盛頓DC郊區案例
國內某地產開發案例；
3）城市豪宅：
北京星河灣
萬科翡翠濱江（上海陸家嘴）
萬柳書院
長沙金茂府
4）度假產品
國內某地產度假產品、客棧；
5）城市普宅(含首改)
6）兼辦公居家城市公寓
華潤悅景灣、綠地悅公館、金地MINI墅（未未來）江河地產愛迪城
.通過案例分享，理解精準客戶定位對應不同類型之精裝，深入研究城市區域、收入人群、內在需求、政策導向。
.橄欖枝：餐飲(yin)ABC，化繁為簡：基本配(pei)置+個性化需求（社區(qu)互聯網入口，小米(mi)智能家居）

第二部分 精裝成本管控體系；
1、住宅精裝修成本管理體系建設
1.1如何建立精裝修住宅的科目體系：
通過成熟標桿企業科目體系分享，理解：在各類不同產品中提煉精裝共性，建立直接成本科目；期間費用與與毛坯的不同，以及如何結合大成本進行項目總成本的信息平臺建設？
1.2如何建立精裝修住宅的分級體系
在梳理自身成熟產品線基礎上，采用搭積木方式來組合分級？或是大道至簡做強做細2～3類精裝戶型及標準？分享萬科精裝標準及經典成熟分級標準化。
1.3精裝修住宅分級體系對應的裝修標準分享；
1.4如何分解(jie)(jie)精裝修目標成本(ben)，以及(ji)與設計標準定位的關(guan)系。成本(ben)分解(jie)(jie)工具表(biao)分享

2、產品定位階段的成本管理；
2.1哪些項目不適合做精裝修；
2.2基于不同需求下的精裝修成本定位；VR虛擬樣板間的運用
1）總指標控制；
2）三類成本～敏感性成本、功能性成本、結構性成本不同處理方式（匹配性）；
3）不同客戶的關注點～核心：基于不同空間的設計成本功能分區；
4）基于不同空間的硬裝成本分級體系；
5）設備成本定位；
3、設計階段的成本控制：
3.1分享中海地產《關于加強項目成本管理、推行限額審批的意見》
3.2總原則：跟進設計，試配計算～牢牢把控，不要事后管理 ，在標準戶型基礎上形成產品包；
1）戶型優化走在前面；在毛坯戶型基礎上，對生活方式的詮釋；避免拆改；
2）在目標成本控制下的精裝修設計； 分享案例，各部門工作如何配合，成果文件分享（帶設計圖片版清單分享，概念稿成果文件），設計標準化分享。
3）如何與住宅部品部件制造商共同完善產品設計：重點在集成、共享平臺、金融包裝
a精裝修住宅主要部品的分類 ；
b如何與部品供應商完善產品設計；
c如何選擇工業化的專業設計與施工。
集成模塊分(fen)(fen)享，供(gong)應商基(ji)礎分(fen)(fen)類。

4、施工階段的成本控制
不拆改，不重復施工——最好的施工階段成本控制
4.1交樓標準樣板房如何選擇標配與非標配？樣板間展示性與實際交樓標準之間的矛盾？
4.2如何做好標段劃分；
4.3做好裝修設計圖與原施工圖的技術對接；
4.4如何協調好裝修施工單位與總包施工單位及其他分包施工單位的關系，責任分工，合理安排工序
4.5如何做好各方施工單位的成品保護工作；
4.6如何做好精裝修住宅的驗收工作；
4.7標桿企業施工工藝做法分享。（綠城、福建某地產及經典工藝）(中海、萬科工藝)
甲方過于強調工藝，可能會忽略管理的思路與動作，且甲方、監理管理同一個工序，管理的點與施工單位的點是不同的，施工單位應重點放工序、工藝的施工，甲方、監理應該更看重保證這些落地的管理動作，然后再檢查其中的一些關鍵點，理論上集合優秀工藝、工序很難達到針對不同造價、不同條件下項目的百分之百落地。甲方、監理重點抓管理動作、抓關鍵點，能保證好的做法落地80%
5、售后服務階段的成本控制
1）如何實際統一的售后服務體系（開發商、物業公司、承包商、供應商）
E師傅思維
金地手機移動驗房（直連工程師、施工單位，科學管理維修，并充分滿足客戶的知情權）
2）保證售(shou)后服務(wu)的(de)前提條件（與合約(yue)落(luo)地關系(xi)、相關承諾、知會條款(kuan)）

第三部分：精裝修采購管理
1、創新思維：
開發商、承包商、金融體系各方出口與利益，眾籌商業模式的可能性探討；
企業自身信息庫；采購平臺系統；
外部資源云采購平方網易才網企業微信：云采購、旺財網、易材網….
2、傳統供應商管理：
2.1供應商分類；合約角度、功能角度
2.2標桿企業做法學習分享：某標桿地產物資采購制度要點、某標桿地產室內精裝限額數據。
3、基于合約管理的招標與采購管理體系
3.1合約分判
3.2合同管理，標桿企業合同范本分享
3.3基于(yu)總(zong)價包干(gan)和以工序為(wei)單(dan)位的清單(dan)體(ti)系(xi)建設及(ji)分享（學員直接應用于(yu)工作中(zhong)）；

4、集團戰略采集：
4.1某標桿地產集采指導性意見發布、物資采購方式分享、——集采原則
4.2哪些部品部件適合做戰略采購，以及選擇恰當的采購方式、計價原則？
4.3如何協調戰略采購與項目采購？
4.4供應商管理～保證交房的鐵桿供應商，抓住核心；
4.5集團采購的要點；
4.6中國精裝產業聯盟供應商名分享
5、項目過程采購要點分享：
5.1如何做到恰當匹配？競品分析、技術指標要點把握
5.2評標原則：*價中標？還是綜合評分法？分享某標桿地產關于定標原則修訂文件
5.3把控原則：成本目標、考察關鍵、談判痕跡、相互制衡、流程定格（信息化）
5.4采(cai)購(gou)案例分(fen)享（壁紙采(cai)購(gou)、櫥(chu)柜(ju)采(cai)購(gou)、石材、衛生潔(jie)具、涂料供(gong)應等等）

住宅精裝成本管控及采購管理培訓