我(wo)也不是搞企業的(de)(de)(de)(de)(de)，我(wo)還是分(fen)析一(yi)下中國2014年(nian)(nian)房(fang)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)走勢。我(wo)想講兩(liang)個(ge)(ge)部(bu)分(fen)，第一(yi)個(ge)(ge)部(bu)分(fen)講講最近出現的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)價調(diao)整、房(fang)地(di)(di)產(chan)成交量(liang)下降(jiang)的(de)(de)(de)(de)(de)原因，這(zhe)關系到2014年(nian)(nian)未來一(yi)段(duan)時間房(fang)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)趨勢。這(zhe)是一(yi)個(ge)(ge)短(duan)期的(de)(de)(de)(de)(de)、偶(ou)然的(de)(de)(de)(de)(de)因素，還是一(yi)個(ge)(ge)趨勢的(de)(de)(de)(de)(de)拐點，我(wo)們要進行分(fen)析，它(ta)為(wei)什么(me)會出現這(zhe)樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)情況。第二個(ge)(ge)問題，房(fang)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)整會有多久，特別是從(cong)一(yi)個(ge)(ge)比較(jiao)長期的(de)(de)(de)(de)(de)因素看(kan)看(kan)房(fang)地(di)(di)產(chan)為(wei)什么(me)會有一(yi)次比較(jiao)長的(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)整。我(wo)們認為(wei)這(zhe)是房(fang)地(di)(di)產(chan)階段(duan)性的(de)(de)(de)(de)(de)、周期性的(de)(de)(de)(de)(de)變化。
從短期(qi)來看，今(jin)(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)季(ji)度(du)的(de)(de)(de)(de)(de)數據，中國(guo)經(jing)濟下(xia)(xia)行(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)壓(ya)力(li)跟去(qu)(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)、前年(nian)(nian)(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)樣，甚至(zhi)比去(qu)(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)、前年(nian)(nian)(nian)(nian)還要大。這(zhe)(zhe)一(yi)(yi)(yi)次(ci)跟去(qu)(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)和前年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)之處，前年(nian)(nian)(nian)(nian)應該是(shi)(shi)(shi)跟我(wo)們的(de)(de)(de)(de)(de)出口有關，去(qu)(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)跟投資(zi)下(xia)(xia)行(xing)有關，大家希(xi)望(wang)2013年(nian)(nian)(nian)(nian)投資(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)高漲，新官上任三把(ba)火(huo)，認為(wei)投資(zi)會上升，這(zhe)(zhe)個(ge)預期(qi)一(yi)(yi)(yi)季(ji)度(du)就(jiu)沒有實現(xian)，去(qu)(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)下(xia)(xia)行(xing)壓(ya)力(li)是(shi)(shi)(shi)投資(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)下(xia)(xia)行(xing)。今(jin)(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)毫無(wu)疑問(wen)是(shi)(shi)(shi)房(fang)地產(chan)造成(cheng)中國(guo)經(jing)濟往下(xia)(xia)走，今(jin)(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)季(ji)度(du)肯定比去(qu)(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)四季(ji)度(du)或者三季(ji)度(du)要低。我(wo)們分析了(le)最(zui)近的(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)量(liang)變(bian)化的(de)(de)(de)(de)(de)情(qing)況，去(qu)(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)全年(nian)(nian)(nian)(nian)商品房(fang)銷(xiao)售面積增(zeng)長(chang)(chang)了(le)17.3%，一(yi)(yi)(yi)季(ji)度(du)的(de)(de)(de)(de)(de)時候(hou)它(ta)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)長(chang)(chang)是(shi)(shi)(shi)30%到40%，從百分之三四十(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)長(chang)(chang)降(jiang)(jiang)到20%，最(zui)后(hou)降(jiang)(jiang)到10%，今(jin)(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)季(ji)度(du)的(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)量(liang)肯定是(shi)(shi)(shi)個(ge)負(fu)增(zeng)長(chang)(chang)。去(qu)(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)最(zui)后(hou)一(yi)(yi)(yi)個(ge)月其實就(jiu)是(shi)(shi)(shi)負(fu)增(zeng)長(chang)(chang)，它(ta)并(bing)不(bu)是(shi)(shi)(shi)今(jin)(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)季(ji)度(du)突然(ran)變(bian)成(cheng)負(fu)增(zeng)長(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)。去(qu)(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)房(fang)地產(chan)受(shou)到國(guo)五條的(de)(de)(de)(de)(de)影響，受(shou)到大家預期(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)影響以(yi)后(hou)，出現(xian)爆發(fa)性的(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)量(liang)，這(zhe)(zhe)個(ge)成(cheng)交(jiao)量(liang)增(zeng)長(chang)(chang)17.3%，這(zhe)(zhe)是(shi)(shi)(shi)什么概念呢(ni)？我(wo)把(ba)過(guo)去(qu)(qu)(qu)三年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)量(liang)加(jia)起來，它(ta)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)速(su)(su)是(shi)(shi)(shi)17.5%，也就(jiu)是(shi)(shi)(shi)去(qu)(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)量(liang)相當于過(guo)去(qu)(qu)(qu)三年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)速(su)(su)，所以(yi)我(wo)認為(wei)成(cheng)交(jiao)量(liang)放緩的(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程(cheng)必然(ran)出現(xian)。這(zhe)(zhe)個(ge)過(guo)程(cheng)是(shi)(shi)(shi)由于很多(duo)人(ren)看錯了(le)，特(te)別是(shi)(shi)(shi)國(guo)五條之后(hou)引起市場的(de)(de)(de)(de)(de)瘋狂，以(yi)及大家認為(wei)新一(yi)(yi)(yi)屆政府(fu)對房(fang)價容忍，導(dao)致了(le)去(qu)(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)那樣的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)長(chang)(chang)情(qing)況。
從資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)面(mian)來看(kan)，我(wo)(wo)(wo)研究(jiu)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)，我(wo)(wo)(wo)對(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)預(yu)測(ce)一(yi)直是(shi)(shi)(shi)看(kan)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)，宏(hong)(hong)觀的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)面(mian)、宏(hong)(hong)觀的(de)(de)(de)(de)(de)金(jin)(jin)(jin)融環境(jing)能不能維持房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)變(bian)化。2012年(nian)(nian)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)是(shi)(shi)(shi)9.6萬億，去年(nian)(nian)是(shi)(shi)(shi)12.2萬億，增(zeng)長(chang)非常多，這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)大(da)量(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)必(bi)然(ran)(ran)導致(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)價上漲。我(wo)(wo)(wo)們認為(wei)，只要(yao)流入房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)增(zeng)長(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)量(liang)大(da)于投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)長(chang)，房(fang)(fang)(fang)(fang)價一(yi)定(ding)是(shi)(shi)(shi)漲的(de)(de)(de)(de)(de)，低(di)(di)于這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)量(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)定(ding)是(shi)(shi)(shi)跌了。我(wo)(wo)(wo)們現在看(kan)到(dao)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)是(shi)(shi)(shi)什么情況呢(ni)？從去年(nian)(nian)一(yi)季度(du)開(kai)始(shi)，資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)量(liang)放到(dao)*，二季度(du)開(kai)始(shi)有一(yi)點調整(zheng)，到(dao)三季度(du)明顯在波動性地調整(zheng)，這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)跟成交(jiao)量(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)比(bi)還不是(shi)(shi)(shi)很明顯，但是(shi)(shi)(shi)這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)趨勢是(shi)(shi)(shi)往下跌的(de)(de)(de)(de)(de)。從7月份開(kai)始(shi)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)成交(jiao)量(liang)出(chu)現一(yi)兩個(ge)(ge)(ge)月下跌，然(ran)(ran)后(hou)又反彈，然(ran)(ran)后(hou)又跌的(de)(de)(de)(de)(de)態勢，其(qi)中有幾個(ge)(ge)(ge)月跌到(dao)20%以下。大(da)家一(yi)定(ding)要(yao)看(kan)這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)變(bian)化，今年(nian)(nian)前兩個(ge)(ge)(ge)月如果這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)是(shi)(shi)(shi)繼續往下走的(de)(de)(de)(de)(de)，它(ta)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)增(zeng)長(chang)速(su)度(du)低(di)(di)于投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)增(zeng)長(chang)速(su)度(du)的(de)(de)(de)(de)(de)時候，房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)必(bi)然(ran)(ran)要(yao)出(chu)現這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)拐點，我(wo)(wo)(wo)認為(wei)這(zhe)(zhe)一(yi)年(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)走勢肯定(ding)是(shi)(shi)(shi)往下走的(de)(de)(de)(de)(de)，沒有外來的(de)(de)(de)(de)(de)因素刺激(ji)它(ta)，它(ta)不會反轉。房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)過(guo)去兩次都(dou)被(bei)逆轉，是(shi)(shi)(shi)因為(wei)我(wo)(wo)(wo)們上一(yi)屆政(zheng)府幫了忙。
觀察今年(nian)的(de)(de)(de)房(fang)地產走(zou)勢，我認(ren)為(wei)(wei)還是(shi)要考慮供求關系，我不太同(tong)意很(hen)多(duo)(duo)(duo)人講的(de)(de)(de)，中國的(de)(de)(de)房(fang)地產市場房(fang)價(jia)上(shang)漲是(shi)供不應求，房(fang)價(jia)上(shang)漲的(de)(de)(de)根本(ben)原因(yin)(yin)(yin)是(shi)政(zheng)府支持，這是(shi)最主要的(de)(de)(de)原因(yin)(yin)(yin)，政(zheng)府支持不是(shi)光(guang)停(ting)留在(zai)口頭上(shang)，更多(duo)(duo)(duo)的(de)(de)(de)是(shi)通過賣土地以(yi)及采(cai)取寬(kuan)松(song)(song)的(de)(de)(de)貨幣(bi)政(zheng)策(ce)。這個(ge)寬(kuan)松(song)(song)的(de)(de)(de)貨幣(bi)政(zheng)策(ce)跟我們自身的(de)(de)(de)一(yi)些(xie)問(wen)題(ti)結合(he)，導(dao)致(zhi)投機(ji)需求增(zeng)(zeng)(zeng)多(duo)(duo)(duo)。去年(nian)北(bei)京房(fang)價(jia)漲了(le)50%，2009年(nian)北(bei)京房(fang)價(jia)漲了(le)一(yi)倍，當時公布只有(you)10%，這個(ge)數據(ju)一(yi)點(dian)都不可信。2013年(nian)房(fang)價(jia)上(shang)漲的(de)(de)(de)根本(ben)原因(yin)(yin)(yin)就(jiu)是(shi)前連把穩增(zeng)(zeng)(zeng)長放在(zai)首位，溫家寶在(zai)離職的(de)(de)(de)時候又(you)發了(le)很(hen)多(duo)(duo)(duo)錢(qian)，2013年(nian)一(yi)季度經(jing)濟增(zeng)(zeng)(zeng)長又(you)比較好，增(zeng)(zeng)(zeng)長達到7.9%，大家對2013年(nian)的(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)長預期(qi)看(kan)好，導(dao)致(zhi)熱(re)錢(qian)的(de)(de)(de)流(liu)入，使得大量的(de)(de)(de)錢(qian)涌(yong)向房(fang)地產。這不是(shi)一(yi)個(ge)內生的(de)(de)(de)需求旺(wang)盛。所(suo)以(yi)我們說現(xian)在(zai)這樣(yang)的(de)(de)(de)條件已經(jing)沒有(you)了(le)，我認(ren)為(wei)(wei)今年(nian)一(yi)季度這個(ge)調整，從短(duan)期(qi)來(lai)講至少(shao)有(you)這三(san)個(ge)原因(yin)(yin)(yin)，這是(shi)我講的(de)(de)(de)第一(yi)個(ge)問(wen)題(ti)。
第二，這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)調(diao)整發生以后，從中長(chang)期(qi)來(lai)看，調(diao)整持續的(de)(de)(de)(de)(de)時間，政(zheng)府(fu)會(hui)(hui)怎么(me)應(ying)對(dui)(dui)，這(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)重要的(de)(de)(de)(de)(de)考驗。年前的(de)(de)(de)(de)(de)時候(hou)我(wo)(wo)(wo)在(zai)北京的(de)(de)(de)(de)(de)幾個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)研討會(hui)(hui)上講，2014年房(fang)(fang)地產(chan)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)定(ding)(ding)(ding)要調(diao)整，是(shi)(shi)(shi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)拐(guai)(guai)點，這(zhe)(zhe)(zhe)不(bu)(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)短期(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)周期(qi)性(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)拐(guai)(guai)點，是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)中長(chang)期(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)拐(guai)(guai)點，也就(jiu)是(shi)(shi)(shi)牛市結(jie)束(shu)，進入一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)調(diao)整期(qi)。中國從改(gai)革開(kai)放(fang)以來(lai)，從來(lai)沒(mei)有(you)出(chu)現過(guo)負增(zeng)長(chang)，可能(neng)就(jiu)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)調(diao)整的(de)(de)(de)(de)(de)問題(ti)，但(dan)是(shi)(shi)(shi)價格就(jiu)不(bu)(bu)(bu)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)樣，我(wo)(wo)(wo)認為從成(cheng)交量來(lai)講，負增(zeng)長(chang)應(ying)該不(bu)(bu)(bu)會(hui)(hui)持續。為什(shen)么(me)我(wo)(wo)(wo)做(zuo)這(zhe)(zhe)(zhe)么(me)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)中期(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)判斷？我(wo)(wo)(wo)有(you)三(san)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)理由。第一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)就(jiu)是(shi)(shi)(shi)緊，這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)緊就(jiu)是(shi)(shi)(shi)金融環境偏(pian)緊，未(wei)來(lai)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)段(duan)時間都是(shi)(shi)(shi)這(zhe)(zhe)(zhe)種(zhong)狀況，新一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)屆的(de)(de)(de)(de)(de)中國政(zheng)府(fu)講的(de)(de)(de)(de)(de)這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)穩(wen)(wen)政(zheng)策(ce)，穩(wen)(wen)政(zheng)策(ce)的(de)(de)(de)(de)(de)核心是(shi)(shi)(shi)穩(wen)(wen)貨(huo)幣(bi)政(zheng)策(ce)，這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)貨(huo)幣(bi)政(zheng)策(ce)的(de)(de)(de)(de)(de)穩(wen)(wen)相對(dui)(dui)過(guo)去的(de)(de)(de)(de)(de)松就(jiu)是(shi)(shi)(shi)緊。今后房(fang)(fang)地產(chan)企(qi)業融資一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)定(ding)(ding)(ding)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)成(cheng)本(ben)上升的(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程，這(zhe)(zhe)(zhe)對(dui)(dui)我(wo)(wo)(wo)們(men)有(you)很強的(de)(de)(de)(de)(de)約束(shu)，這(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)(shi)(shi)第一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)觀點。第二是(shi)(shi)(shi)高，房(fang)(fang)價很高，高的(de)(de)(de)(de)(de)價格會(hui)(hui)在(zai)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)定(ding)(ding)(ding)程度上，特別是(shi)(shi)(shi)在(zai)房(fang)(fang)價漲勢(shi)(shi)放(fang)慢的(de)(de)(de)(de)(de)情況下(xia)，它會(hui)(hui)明顯地抑制(zhi)需(xu)求，只有(you)在(zai)不(bu)(bu)(bu)斷高漲的(de)(de)(de)(de)(de)時候(hou)，它不(bu)(bu)(bu)僅抑制(zhi)投資需(xu)求，還會(hui)(hui)抑制(zhi)自(zi)住(zhu)需(xu)求。第三(san)是(shi)(shi)(shi)剩。這(zhe)(zhe)(zhe)三(san)點決定(ding)(ding)(ding)我(wo)(wo)(wo)們(men)未(wei)來(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地產(chan)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)趨勢(shi)(shi)性(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)，不(bu)(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)短期(qi)性(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)。
首先(xian)講一(yi)(yi)(yi)下這(zhe)(zhe)個緊，今(jin)年(nian)(nian)跟去年(nian)(nian)相比(bi)明(ming)顯的(de)(de)(de)感覺到緊，去年(nian)(nian)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)很松(song)的(de)(de)(de)，雖(sui)然(ran)經(jing)濟在下行，金(jin)融是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)松(song)的(de)(de)(de)，大家都(dou)對房地(di)產看好，拼(pin)命放貸(dai)。但是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)今(jin)年(nian)(nian)不一(yi)(yi)(yi)樣，今(jin)年(nian)(nian)的(de)(de)(de)情況很像(xiang)2011年(nian)(nian)底和2012年(nian)(nian)初的(de)(de)(de)情況。上(shang)(shang)屆(jie)政(zheng)府寬松(song)的(de)(de)(de)政(zheng)策已(yi)經(jing)消化(hua)完了，去年(nian)(nian)上(shang)(shang)半年(nian)(nian)大量(liang)的(de)(de)(de)游資(zi)(zi)流入(ru)，現在整(zheng)個的(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)，全球的(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)主要是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)往*流，所(suo)以你(ni)看到黃金(jin)的(de)(de)(de)貶值(zhi)(zhi)、人民(min)幣的(de)(de)(de)貶值(zhi)(zhi)，這(zhe)(zhe)就是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)資(zi)(zi)金(jin)流從(cong)2012年(nian)(nian)開始(shi)，特別是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)在去年(nian)(nian)加(jia)大，到現在這(zhe)(zhe)個過(guo)程(cheng)會(hui)持續(xu)5年(nian)(nian)到10年(nian)(nian)，就像(xiang)當年(nian)(nian)美(mei)(mei)元(yuan)貶值(zhi)(zhi)，我認為是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)5年(nian)(nian)到10年(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)個周期(qi)的(de)(de)(de)變化(hua)，但是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)現在美(mei)(mei)元(yuan)的(de)(de)(de)升(sheng)值(zhi)(zhi)，整(zheng)個世(shi)界(jie)資(zi)(zi)金(jin)流從(cong)外圍向(xiang)*流入(ru)，這(zhe)(zhe)不是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個短期(qi)趨勢(shi)，不是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個年(nian)(nian)度趨勢(shi)，是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個中長期(qi)的(de)(de)(de)。再加(jia)上(shang)(shang)一(yi)(yi)(yi)個很重要的(de)(de)(de)因素，新一(yi)(yi)(yi)屆(jie)政(zheng)府對金(jin)融政(zheng)策堅(jian)持穩健。還(huan)有一(yi)(yi)(yi)個導致金(jin)融緊的(de)(de)(de)情況就是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)因為利率(lv)市場化(hua)。利率(lv)市場化(hua)必然(ran)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個升(sheng)值(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)過(guo)程(cheng)，所(suo)以利率(lv)的(de)(de)(de)成本是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)不斷上(shang)(shang)升(sheng)的(de)(de)(de)，總量(liang)又(you)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)在收縮的(de)(de)(de)。房地(di)產是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個資(zi)(zi)本密集型的(de)(de)(de)行業，所(suo)以它的(de)(de)(de)影響是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)非常大的(de)(de)(de)。比(bi)較(jiao)緊的(de)(de)(de)這(zhe)(zhe)種環境一(yi)(yi)(yi)定會(hui)對房地(di)產產生抑制作用。
第二個(ge)(ge)是高，現(xian)在房(fang)價非常高，現(xian)在賣房(fang)的人(ren)收(shou)益水平(ping)是越(yue)來越(yue)低的，很多人(ren)帶著投機的心理進(jin)入(ru)這個(ge)(ge)市場，然后把(ba)這個(ge)(ge)市場放得非常大，現(xian)在已經(jing)耗盡(jin)了，所以自住需(xu)求和投資需(xu)求可(ke)能都面臨(lin)著明顯的問(wen)題，就(jiu)是高房(fang)價。高房(fang)價會抑制我們的需(xu)求，所以2014年(nian)一定(ding)是一個(ge)(ge)需(xu)求明顯放慢，總體可(ke)能是一個(ge)(ge)負增長的情(qing)況，至少一段(duan)時間(jian)會出現(xian)這樣(yang)的情(qing)況。
第三(san)個(ge)是(shi)(shi)(shi)剩。有(you)(you)大(da)(da)量(liang)的(de)(de)土(tu)地(di)供應，也有(you)(you)大(da)(da)量(liang)的(de)(de)空的(de)(de)房子。大(da)(da)家都(dou)把(ba)這一點集中在三(san)四(si)(si)線城市(shi)，實(shi)際上(shang)我(wo)(wo)對(dui)三(san)四(si)(si)線城市(shi)倒不(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)很(hen)擔心，我(wo)(wo)跟大(da)(da)家的(de)(de)觀點非常(chang)不(bu)(bu)同，因為(wei)(wei)(wei)三(san)四(si)(si)線城市(shi)的(de)(de)供給量(liang)增加，但是(shi)(shi)(shi)它的(de)(de)價格泡沫(mo)不(bu)(bu)明顯，這種情況(kuang)下(xia)它面臨的(de)(de)問題是(shi)(shi)(shi)怎么把(ba)它賣掉，賣不(bu)(bu)掉它就(jiu)肯定要出問題了。因為(wei)(wei)(wei)三(san)四(si)(si)線投資(zi)(zi)的(de)(de)因素比(bi)較少(shao)，所以(yi)我(wo)(wo)認(ren)為(wei)(wei)(wei)如(ru)果(guo)時(shi)間(jian)延長一點，它是(shi)(shi)(shi)可(ke)以(yi)消化的(de)(de)。假如(ru)我(wo)(wo)們的(de)(de)產業(ye)轉(zhuan)移(yi)和城鎮化的(de)(de)發展，繼續向西部轉(zhuan)移(yi)，三(san)四(si)(si)線城市(shi)的(de)(de)房地(di)產不(bu)(bu)會有(you)(you)什么大(da)(da)的(de)(de)問。我(wo)(wo)最擔心的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)一二線城市(shi)的(de)(de)房價泡沫(mo)破滅，這個(ge)影響更大(da)(da)。現(xian)在很(hen)多人認(ren)為(wei)(wei)(wei)一線城市(shi)上(shang)漲永(yong)遠是(shi)(shi)(shi)合理的(de)(de)，就(jiu)不(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)產能過剩的(de)(de)。但是(shi)(shi)(shi)我(wo)(wo)認(ren)為(wei)(wei)(wei)有(you)(you)投資(zi)(zi)需(xu)求誰都(dou)不(bu)(bu)過剩，因為(wei)(wei)(wei)投資(zi)(zi)需(xu)求是(shi)(shi)(shi)無限的(de)(de)，但是(shi)(shi)(shi)投資(zi)(zi)需(xu)求一收縮，就(jiu)會出現(xian)過剩。所以(yi)我(wo)(wo)認(ren)為(wei)(wei)(wei)這三(san)個(ge)因素導致(zhi)了中國房地(di)產的(de)(de)調(diao)整是(shi)(shi)(shi)一個(ge)比(bi)較長期的(de)(de)過程。
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