課程描述INTRODUCTION
深圳項目開發建設培訓
日(ri)程安排SCHEDULE
課(ke)程大綱Syllabus
深圳項目開發建設培訓
課程重點:介紹(shao)山坡地(di)項(xiang)目開發建(jian)設(she)全過(guo)程中的(de)重(zhong)點問(wen)(wen)題和解(jie)決方案(an):前期拿地(di)評估和確定(ding)拿地(di)策(ce)略(lve),中期規劃建(jian)筑設(she)計的(de)原則,成(cheng)本控(kong)制(zhi)要點,后期報建(jian)施工中常(chang)見問(wen)(wen)題解(jie)析(xi)
課件一.山坡用地價值的評估方法和內容
一.山坡用地的發展前景和使用價值分析;
1.山坡用地的發展前景:我國加大山坡用地的使用力度是個必然趨勢;
2. 山坡用地的使用價值分析:
2.1. 山坡地的使用范圍:旅游地產,養老地產,*別墅,體育公園等主題項目;
2.2開發山地(di)住宅(zhai)相對普通平地(di)住宅(zhai)有哪些優勢(shi);
二.拿地前如何宏觀評估土地價值,---那些地塊可拿,那些不可拿;
1.除了土地價格,拿地前必須從那些方面評估土地:
2.地質情況的初步評估:地址不穩定區域,滑坡泥石流,斷層,陡坡等需要避開:新北川縣城的選址為例;
3.地形地貌的評估:宜選址適建設山地;
適建設低丘緩坡山地的選取原則:地質穩定,無地質斷裂帶滑坡等不利因素干擾;非谷底和沖溝,土層厚度小,地下水位低;進深大坡度均勻的南向陽坡為*;
4.用地規模的確定;
5.開發強度和難度:緩坡和中坡地形可高開發強度,超過25%整體坡度的地形,適合覆蓋率低的低開發強度;
6.基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)配套等方面。
三.確定意向地塊后,如何微觀評估土地價值:
1.需要綜合 市場銷售, 建安成本, 硬性限制條件等三個主要維度;
2. 市場銷售方面:能出什么產品?比例如何?
3. 建安成本方面:
3.1.地形分析:坡度多少?決定了土石方量大小和擋墻數量多少。
3.2.地質情況分析;地基好不好?
3.3.簡單成本分析:不可預見成本可能在那?
4. 硬性限制條件:
4.1.規劃條件中,容積率,覆蓋率的要求:
4.2.市政及消防問題:水電氣條件是否具備,消防措施和消防部門溝通。
4.3.當地高切坡的極限值多少?
4.4當地還有什么其他方面限制條件?
對上述問題都做了評估后,項目才能落地。
四.根據地形分類,分析實際案例
1.單坡地形設計案例;
2.雙坡地形設計案例;
3.復合地形(xing)設計(ji)案例;
課件二. 坡地.山地住宅開發的重點工作內容分析
一.山地項目成本控制要點;
山地住宅的隱形成本控制范圍大,浮動范圍高,方案階段設計決定了80%權重的可優化成本內容,主要是以下6方面:
1.土石方挖填平衡;開始規劃時怎么考慮這個問題?用什么辦法可以先簡化問題,估算挖填量?
2. 邊坡擋墻成本;有多少種常用擋墻,每種適用什么范圍,成本情況。
3. 基礎處理方案;
4.結構選型,建筑平面優化;
5. 地庫優化方面;山坡地項目的地庫一般什么類型?從哪些方面可優化?
6.小市政道路及管線綜合的成本控制。
初步設計階段,成本優化主要關注點;
我們的建議:變隱形成本為顯形成本,將扔在地下的錢,看不見摸不著的錢, 轉為加大景觀投入和飾面材料升級。這是任何一家地產公司都不會拒絕的建議。
根據上述(shu)內容,深入說明方案(an)階段優化成本(ben)的措施要點。
二.山地項目銷售概念,景觀設計的部分想法;
三.實際操作項目中的常見問題;
1.面積計算標準;
2.產品種類控制;
3.工程類問題:施工組織順序,排水截洪,擋墻和建筑基礎關系等;
四.山地及坡地項目規劃方法回顧;
1.回顧國內外山坡地項目交通組織,建筑設計的實例;
2.回顧國內地產項目的產品實例:介紹重慶龍湖及其他重慶地產項目,廣東某項目,黃山德懋堂等住宅開發項目;
3.山坡地地產項目普遍規律經驗小(xiao)結(jie);
五.根據以上總結,深度分析我管理項目;
1.介紹山前,山后兩個部分的各自規劃理念,設計重點回顧;
2.深入分析總結山后坡地組團的經驗:前二后三的別墅類型,適用的坡地類型是什么?再高的坡度,怎么辦?用什么產品?
六.山坡地住宅項目規劃設計,建筑設計要點的總結;
1.回顧國家規范對于山坡地設計的要求;
2.總結山坡地項目規劃建筑設計的方法步驟:
舉國內地產(chan)項(xiang)目實例(li):萬(wan)科十七(qi)英里,重慶項(xiang)目等
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