房地產企業土地增值稅清算操作實務與爭議問題解析
講師(shi)：尹雙年(nian) 瀏覽次數：2587
課程描述INTRODUCTION
土地增值稅(shui)清(qing)算培(pei)訓
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日程安排SCHEDULE
課(ke)程大綱(gang)Syllabus
土地增值稅清算培訓
【課程收益】
1、熟悉(xi)房地產開發過(guo)程中所涉及的相關稅種的處理;
2、熟悉營(ying)改增(zeng)后增(zeng)值稅銷售額(e)的確定對土地增(zeng)值稅清(qing)算的影響;
3、重點(dian)掌握土地增值稅(shui)清(qing)算收入的(de)確定及5大扣除項目會計核(he)算、土地增值稅政策及其與企業所得稅開發成本的差異;
4、解(jie)析土(tu)地增值稅清(qing)算中經常遇到的問(wen)題(ti)及(ji)土(tu)地增值稅處理策略(lve);
5、對目(mu)前土(tu)地(di)增值稅計稅過(guo)程中幾種規(gui)劃方法進(jin)行解析及適用性分析。
【適合對象】
房(fang)地產建安企業(ye)財(cai)務總監，財(cai)務經理，主管會(hui)計等財(cai)務人員
【培(pei)訓內容】
一(yi)、開發業務相關稅收政策概述
(一)土地(di)制(zhi)度中相關稅(shui)收(shou)含義(yi)
(二(er))開發(fa)業務(wu)全流(liu)程(cheng)涉稅分(fen)析
1、對從選址立項到竣(jun)工銷(xiao)售完畢所涉及稅種進行全(quan)面(mian)解析
2、紅(hong)線(xian)外開發成本的土地增值(zhi)稅處理
3、土地(di)使用(yong)權受讓方(fang)與項目開發方(fang)非同一納稅主體的稅務處理
4、普通標準住(zhu)宅與公寓及非普通住(zhu)宅的界定
二(er)、土(tu)地增(zeng)值稅相關(guan)政(zheng)策解析
1、土地(di)增值稅計(ji)稅原理詳解
2、清算后再轉讓房地產的如何處理?是否考慮轉讓環節稅金的變化?
3、房(fang)地產開發項(xiang)目土地增值稅清算后，對(dui)尾(wei)房(fang)進行設計裝(zhuang)修銷售，土地增值稅對(dui)裝(zhuang)修費如何處(chu)理?
4、清(qing)算單位如何(he)確定?普通住宅和(he)非普通住宅是否應分別清(qing)算?
5、如何確定(ding)應清(qing)算(suan)和(he)可清(qing)算(suan)?
6、銷售(預售)許可證分期取得如(ru)何(he)確定滿(man)三年?
7、二手房轉讓計(ji)算增值稅時(shi)提(ti)供(gong)發票以(yi)(yi)減原值，計(ji)算土(tu)地增值稅時(shi)不(bu)提(ti)供(gong)發票按評估(gu)價扣(kou)除或核定征收是否(fou)可(ke)以(yi)(yi)?
8、土地(di)增值稅(shui)的征稅(shui)對象(xiang)和范圍(wei)解析
9、未(wei)辦(ban)理權(quan)屬證書的土地使用(yong)權(quan)轉讓(rang)是否(fou)繳納(na)相關(guan)稅(shui)收?
10、 共有(you)產權分割(ge)到共有(you)人名(ming)下購房時間從何時起算?
11、以轉讓(rang)股權(quan)名義轉讓(rang)土(tu)(tu)地(di)使用權(quan)及建筑物是否繳納土(tu)(tu)地(di)增值稅?
12、 財稅〔2018〕57號的詳細解析
13、納稅人的界定
14、清算收入的確(que)定
15、營改增(zeng)后(hou)增(zeng)值稅(shui)銷售額扣除土地價(jia)款對土地增(zeng)值稅(shui)有哪些影響?
16、 拆遷(qian)安置土地(di)增值(zhi)稅解(jie)析(xi)
17、 拆(chai)遷實(shi)物補(bu)償增值稅(shui)、土地(di)增值稅(shui)、企業(ye)所得稅(shui)計稅(shui)依據的(de)確定
18、增(zeng)值稅(shui)、土地(di)增(zeng)值稅(shui)及企業所得稅(shui)視(shi)同銷售(shou)的異同
20、什么(me)情形屬于售價偏低?售價偏低土地增值稅如何處理?
21、代收費用(yong)土地(di)增(zeng)值稅如何(he)處理(li)?如何(he)填制清算申報表?
22、轉讓(rang)收入中包含其他(ta)權(quan)益是否需要扣除(chu)?
23、 贈送閣樓、儲藏間、地(di)下室土地(di)增值稅如何處理問題
25、扣(kou)除項(xiang)目(mu)5大項(xiang)目(mu)詳細解析(xi)，包括：
(1)營改(gai)增后對收(shou)入(ru)確定的(de)變化
(2)發票管理(li)上(shang)的變化
(3)關于財政(zheng)返還資金(jin)等問題(ti)的處理(li)
(4)關于(yu)土地增值稅(shui)清算時(shi)，房地產企業實際發生的扣(kou)除項(xiang)目款項(xiang)尚未(wei)支付是否允許扣(kou)除的問(wen)題?
(5)拆遷(qian)補償費的扣除憑據問題(ti)
(6)關于(yu)拆遷安置土地增值(zhi)稅計算問(wen)題
(7)采用層高系(xi)數法分攤(tan)成本、費(fei)用的問題處理方法
(8)質量保(bao)證金增值(zhi)稅和土地增值(zhi)稅的處(chu)理
(9)精(jing)裝(zhuang)修房屋中家用電器的土地增值稅處理
(10)土地增值稅(shui)清算(suan)中共(gong)同(tong)成本費(fei)用的分攤方法
(11)地下(xia)車位扣除項(xiang)目金額的分攤原則(ze)
(12)購房(fang)贈地下(xia)車(che)位涉稅(shui)處理與(yu)購房(fang)贈閣樓(lou)、儲藏間、地下(xia)室的涉稅(shui)處理的分(fen)析
(13)公共配套設施費改變用途(tu)的土地增值稅處(chu)理(li)
(14)營銷設施費的(de)土地(di)增(zeng)值稅處理
(15)利息支(zhi)出的如何扣除
(16)開(kai)發間接費(fei)(fei)用(yong)(yong)或開(kai)發費(fei)(fei)用(yong)(yong)的劃分原則
(17)印花稅與地(di)方教(jiao)育(yu)附加是否可(ke)以作(zuo)為轉讓(rang)房地(di)產(chan)有關的稅金(jin)扣除(chu)?
(18)特殊轉讓情況扣除項目的處理(li)
(19)四項開發成本(前期工程費(fei)、建筑安裝工程費(fei)、基礎設施(shi)費(fei)、開發間(jian)接費(fei)用)反(fan)避稅處理(li)
三、應納稅額的計(ji)算
1、房地產(chan)開發企業轉(zhuan)讓新建房
2、出售(shou)舊房或建(jian)筑物(wu)
四、開發業務會(hui)計(ji)核算
1、收(shou)入和(he)開(kai)發成本的(de)核算
2、企業所(suo)得(de)稅開(kai)發成本與會計成本差異
3、土地增值稅開發(fa)成(cheng)本與(yu)會計(ji)成(cheng)本差異
五、土地增值稅(shui)清算涉及企業所得稅(shui)退稅(shui)有關(guan)問題
六、查(cha)賬征(zheng)收與核定(ding)征(zheng)收的分析
七(qi)、轉讓舊房評估價格法、發票扣除法、核(he)定征收的詳細解析
八、稅(shui)收優惠政策(ce)
九(jiu)、征(zheng)收(shou)管理：清算時限及如何回(hui)收(shou)滯納金(jin)問題
十(shi)、特殊業務的涉稅(shui)處理
1、地下車位是(shi)否(fou)分攤土地出讓金(jin)問題(ti)
2、保障房(fang)無償(chang)移(yi)交政府的土地增值稅處理
3、開發產品(pin)自用的(de)稅務處(chu)理
4、銷售地(di)下車位*使用權是(shi)否(fou)繳納土地(di)增值稅(shui)
5、合(he)作(zuo)(zuo)開發/合(he)作(zuo)(zuo)建房的稅務處理(li)
6、取得土地使用權(quan)之前及竣(jun)工決算之后的利息支(zhi)出(chu)是否可(ke)以扣(kou)除
十一、土地增值(zhi)稅規劃分析
(一)開(kai)發準(zhun)備環節的稅收規劃
1、以轉讓股權(quan)方式(shi)轉讓土地使(shi)用權(quan)分析(xi)
2、拆遷補償方式的稅收(shou)規劃
3、改制重組土地增值稅(shui)契稅(shui)優惠政策分析
4、費(fei)用遷移的稅收(shou)規(gui)劃分析
(二)開(kai)發建設(she)環節的稅收(shou)規劃
1、融(rong)資方(fang)式的(de)稅收規劃(hua)
2、園(yuan)林綠化的稅收規(gui)劃
(三)房產銷(xiao)售環節的稅(shui)收規劃
1、普通標(biao)準住(zhu)宅定價策略(lve)
2、銷售毛(mao)坯(pi)房與精裝房的(de)分析
(四)售(shou)后清算環節的稅收
1、如何確(que)定清算時(shi)點的(de)分析
2、征(zheng)收方式的(de)分析
3、土地增值稅核(he)算(suan)方式的(de)稅收(shou)規(gui)劃
4、土地(di)增(zeng)值稅清算(suan)房屋(wu)類型的稅收規劃(hua)
(五)后續管(guan)理環節的稅收規劃
1、合(he)同合(he)并(bing)與分立(li)的稅收籌(chou)劃
十二(er)、陜西省稅務(wu)局土地增值(zhi)稅預(yu)征、清(qing)算、核定(ding)征收等地方(fang)政(zheng)策要點
十(shi)三、土地(di)增值稅與企業所得稅政策比較分析
1、所得稅(shui)匯算清(qing)繳與土地增值稅(shui)清(qing)算差異(yi)
2、收入的差(cha)異
3、開發(fa)成本的差異
4、開發費用(yong)與期間費用(yong)的差異(yi)
5、預提費用差異
個人(ren)介紹：
尹雙(shuang)年
江西財(cai)經大學會計學畢業
中(zhong)國注冊稅務師(shi)和會計師(shi)職稱。
江(jiang)西中瑞稅務師事務所合伙人
長財(cai)（杭州）稅務師事務所合(he)伙人
從稅(shui)(shui)(shui)30多年，歷(li)任稅(shui)(shui)(shui)務(wu)分局(ju)長(chang)、縣級稅(shui)(shui)(shui)務(wu)局(ju)長(chang)、市局(ju)征管(guan)科長(chang)、市局(ju)稽查局(ju)長(chang)等職，專門研究稅(shui)(shui)(shui)收政策、稅(shui)(shui)(shui)收征管(guan)、稅(shui)(shui)(shui)務(wu)稽查、稅(shui)(shui)(shui)收風險評估(gu)、納稅(shui)(shui)(shui)服(fu)務(wu)管(guan)理等核心業(ye)務(wu)。
多次(ci)參(can)加國家稅(shui)(shui)務(wu)總(zong)局(ju)稅(shui)(shui)制改(gai)革(ge)研(yan)討會、納(na)稅(shui)(shui)評(ping)估等稅(shui)(shui)收核心業(ye)務(wu)辦(ban)法的完善修改(gai)工作；多次(ci)負責或參(can)與全省(sheng)(sheng)稅(shui)(shui)收征管(guan)改(gai)革(ge)和數據倉(cang)庫等系統研(yan)發工作；多次(ci)為(wei)全國稅(shui)(shui)務(wu)系統、部分省(sheng)(sheng)（市(shi)）國、地稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)收培訓(xun)班及(ji)揚州稅(shui)(shui)務(wu)學院、復旦大學、浙江大學、省(sheng)(sheng)級(ji)稅(shui)(shui)校等單位(wei)組織的稅(shui)(shui)務(wu)管(guan)理(li)、風險(xian)評(ping)估、稅(shui)(shui)務(wu)稽查進行授課與指導；長期為(wei)各類企(qi)業(ye)的財稅(shui)(shui)規(gui)劃(hua)、財稅(shui)(shui)咨詢(xun)、稅(shui)(shui)務(wu)籌劃(hua)、稅(shui)(shui)務(wu)協調(diao)和商業(ye)模式設計、企(qi)業(ye)內(nei)控管(guan)理(li)進行專業(ye)培訓(xun)和整體規(gui)劃(hua)，并為(wei)事務(wu)所創新(xin)發展(zhan)與業(ye)務(wu)拓展(zhan)進行專業(ye)系統指導。
有《談談征(zheng)稅(shui)工作(zuo)中(zhong)力(li)度與科學性(xing)的雙重不足》、《加(jia)強(qiang)稅(shui)源(yuan)監(jian)控 防止稅(shui)收(shou)(shou)流失》、《關于稅(shui)務稽查(cha)的實踐與思考(kao)》、《稅(shui)收(shou)(shou)征(zheng)管(guan)應立足收(shou)(shou)入與政策 講求(qiu)規劃與設計》、《關于加(jia)強(qiang)稅(shui)收(shou)(shou)執法監(jian)督工作(zuo)的調查(cha)與思考(kao)》等(deng)20多篇(pian)論文在《中(zhong)國財政研究(jiu)》、《稅(shui)務與經濟》、《地方政府管(guan)理》等(deng)*和省(sheng)級刊物上(shang)發表。
被“世界稅(shui)(shui)(shui)收聯合會”、“中(zhong)國(guo)財(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)高級人(ren)才研究會”、“中(zhong)國(guo)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)專家咨詢(xun)網”聘(pin)為中(zhong)國(guo)財(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)研究員(yuan)、稅(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)專家、特聘(pin)教授；北(bei)京(jing)長財(cai)(cai)管理(li)咨詢(xun)高級咨詢(xun)師；劍橋大(da)學CIE-CFO中(zhong)國(guo)同學會特聘(pin)專家；曾(ceng)為20多家房(fang)地(di)產和(he)建筑行(xing)業的央企、國(guo)企和(he)上市(shi)公司提供財(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)內訓(xun)、稅(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)顧問與(yu)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)籌劃(hua)服務(wu)(wu)；曾(ceng)任香(xiang)港某上市(shi)公司（中(zhong)國(guo)）財(cai)(cai)務(wu)(wu)部主任，湖北(bei)某房(fang)地(di)產企業財(cai)(cai)務(wu)(wu)總(zong)(zong)監，北(bei)京(jing)某財(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)互聯網平臺副總(zong)(zong)經理(li)，北(bei)京(jing)和(he)杭州某稅(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)師事務(wu)(wu)所總(zong)(zong)經理(li)。
“營改增”和(he)(he)(he)(he)“金三”后，全面針對我國稅(shui)(shui)(shui)(shui)收“強(qiang)制規范”和(he)(he)(he)(he)企(qi)業(ye)“難(nan)以(yi)偷逃”以(yi)及“強(qiang)征管(guan)”、“嚴(yan)稽(ji)查(cha)”的(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收環境，中(zhong)國企(qi)業(ye)尤其是建筑業(ye)和(he)(he)(he)(he)房(fang)地(di)產企(qi)業(ye)，原來“虛增”、“虛降”和(he)(he)(he)(he)“虛開”難(nan)以(yi)為繼而帶來的(de)“高(gao)稅(shui)(shui)(shui)(shui)負”稅(shui)(shui)(shui)(shui)收現(xian)狀(zhuang)，從企(qi)業(ye)如何(he)適應現(xian)代稅(shui)(shui)(shui)(shui)收管(guan)理要求(qiu)，如何(he)把握(wo)增值稅(shui)(shui)(shui)(shui)和(he)(he)(he)(he)“金三”下的(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收風(feng)險(xian)，給全國各地(di)的(de)企(qi)業(ye)進行政策性、操(cao)作性、系(xi)統(tong)性和(he)(he)(he)(he)內(nei)控(kong)管(guan)理性的(de)內(nei)訓(xun)和(he)(he)(he)(he)公開課和(he)(he)(he)(he)內(nei)培訓(xun)，內(nei)訓(xun)集(ji)團公司主(zhu)要有國企(qi)中(zhong)國金茂、重慶渝高(gao)集(ji)團、上市公司深物業(ye)、民企(qi)河南昌(chang)建等幾十家(jia)(jia)企(qi)業(ye)。同時，也在國家(jia)(jia)稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)(wu)總(zong)局所屬揚州稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)(wu)學院、各省稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)(wu)學校給全國國、地(di)稅(shui)(shui)(shui)(shui)系(xi)統(tong)稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)(wu)干部培訓(xun)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收風(feng)險(xian)分析(xi)、納稅(shui)(shui)(shui)(shui)評估和(he)(he)(he)(he)稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)(wu)稽(ji)查(cha)業(ye)務(wu)(wu)(wu)。
土地增值稅清算培訓
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/231166.html
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- 尹雙年
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