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物業前期介入的課程

課程背景
建(jian)(jian)設(she)(she)單(dan)位(wei)在(zai)(zai)不(bu)(bu)斷開(kai)(kai)(kai)發(fa)不(bu)(bu)同業(ye)(ye)(ye)態的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)新項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)交(jiao)付后(hou)，都會發(fa)現(xian)并(bing)顯露出(chu)一些(xie)(xie)令發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)商很遺(yi)憾的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)遺(yi)留問(wen)(wen)(wen)題，客(ke)戶(hu)在(zai)(zai)收房(fang)(fang)(fang)入(ru)(ru)住(zhu)后(hou)也會發(fa)現(xian)一些(xie)(xie)設(she)(she)計不(bu)(bu)合(he)理，居住(zhu)使用不(bu)(bu)方(fang)便和工(gong)(gong)程質量問(wen)(wen)(wen)題，這是(shi)采(cai)用期(qi)房(fang)(fang)(fang)銷售中(zhong)難(nan)以避(bi)免(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)共性問(wen)(wen)(wen)題！建(jian)(jian)設(she)(she)單(dan)位(wei)在(zai)(zai)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)前(qian)(qian)期(qi)邀請并(bing)引入(ru)(ru)一家具(ju)有豐富(fu)管(guan)(guan)(guan)理經驗(yan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司參與(yu)(yu)新項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)前(qian)(qian)期(qi)介(jie)入(ru)(ru)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)來(lai)減(jian)少開(kai)(kai)(kai)發(fa)建(jian)(jian)設(she)(she)中(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)(wen)(wen)題，已在(zai)(zai)業(ye)(ye)(ye)內成(cheng)為共識(shi)。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司參與(yu)(yu)前(qian)(qian)期(qi)介(jie)入(ru)(ru)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)優(you)勢(shi)正是(shi)地產(chan)(chan)公司所欠缺與(yu)(yu)需(xu)要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)前(qian)(qian)期(qi)介(jie)入(ru)(ru)人(ren)員(yuan)把交(jiao)付項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)中(zhong)解決和處(chu)理物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)現(xian)場遺(yi)留問(wen)(wen)(wen)題中(zhong)積累的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)大量案例與(yu)(yu)經驗(yan)，把在(zai)(zai)日常(chang)設(she)(she)備(bei)設(she)(she)施(shi)管(guan)(guan)(guan)理維護時(shi)直接(jie)(jie)面對(dui)業(ye)(ye)(ye)主了解到(dao)客(ke)戶(hu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)生(sheng)(sheng)活(huo)、居住(zhu)、使用需(xu)求，通過前(qian)(qian)期(qi)介(jie)入(ru)(ru)帶到(dao)地產(chan)(chan)新項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)設(she)(she)計、規劃、建(jian)(jian)設(she)(she)環(huan)節。將(jiang)這種(zhong)經驗(yan)與(yu)(yu)優(you)勢(shi)延伸(shen)到(dao)工(gong)(gong)程開(kai)(kai)(kai)發(fa)環(huan)節，盡(jin)可(ke)能減(jian)少問(wen)(wen)(wen)題發(fa)生(sheng)(sheng)，達到(dao)預防目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)。在(zai)(zai)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)前(qian)(qian)期(qi)介(jie)入(ru)(ru)（早、中(zhong)、后(hou)）的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)三(san)個(ge)(ge)階段，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)前(qian)(qian)介(jie)人(ren)員(yuan)如(ru)(ru)何展(zhan)(zhan)(zhan)現(xian)自(zi)身的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)價值？如(ru)(ru)何發(fa)揮自(zi)身優(you)勢(shi)？靠的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)！物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)前(qian)(qian)期(qi)介(jie)入(ru)(ru)和承(cheng)接(jie)(jie)查(cha)驗(yan)在(zai)(zai)整個(ge)(ge)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)生(sheng)(sheng)命周期(qi)中(zhong)具(ju)有重要(yao)意義，先天不(bu)(bu)足，后(hou)天難(nan)補，任何一個(ge)(ge)環(huan)節出(chu)現(xian)失誤或疏漏(lou)，都會對(dui)后(hou)期(qi)管(guan)(guan)(guan)理造成(cheng)不(bu)(bu)利影(ying)響。標桿企業(ye)(ye)(ye)從物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理和成(cheng)本的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)角度以較為“超前(qian)(qian)”的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)意識(shi)向房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)部門提(ti)出(chu)建(jian)(jian)議，盡(jin)可(ke)能減(jian)少遺(yi)留問(wen)(wen)(wen)題發(fa)生(sheng)(sheng)，達到(dao)預防目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)。項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)驗(yan)收是(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)移交(jiao)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)中(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)一個(ge)(ge)重要(yao)環(huan)節，如(ru)(ru)果在(zai)(zai)接(jie)(jie)管(guan)(guan)(guan)驗(yan)收時(shi)不(bu)(bu)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)、有疏漏(lou)將(jiang)給今后(hou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)帶來(lai)困難(nan)和被動。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司在(zai)(zai)新項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)承(cheng)接(jie)(jie)查(cha)驗(yan)和移交(jiao)時(shi)應如(ru)(ru)何明確產(chan)(chan)權(quan)人(ren)、開(kai)(kai)(kai)發(fa)建(jian)(jian)設(she)(she)單(dan)位(wei)、物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服務(wu)企業(ye)(ye)(ye)三(san)方(fang)各自(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)責(ze)任，避(bi)免(mian)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)在(zai)(zai)交(jiao)付期(qi)間及交(jiao)付后(hou)因各自(zi)責(ze)任不(bu)(bu)清而導致出(chu)現(xian)糾(jiu)紛？新項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)業(ye)(ye)(ye)主入(ru)(ru)住(zhu)（入(ru)(ru)伙）是(shi)一項(xiang)(xiang)非(fei)常(chang)重要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)，它不(bu)(bu)僅是(shi)業(ye)(ye)(ye)主入(ru)(ru)住(zhu)手(shou)續(xu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)辦理，更(geng)重要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)地產(chan)(chan)公司的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)品和物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)服務(wu)水準向業(ye)(ye)(ye)主的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)一種(zhong)展(zhan)(zhan)(zhan)示，是(shi)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)商和物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司與(yu)(yu)業(ye)(ye)(ye)主建(jian)(jian)立良好(hao)關系(xi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)一個(ge)(ge)重要(yao)開(kai)(kai)(kai)端。本課程將(jiang)通過大量的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)入(ru)(ru)住(zhu)案例和視(shi)頻展(zhan)(zhan)(zhan)現(xian)標桿企業(ye)(ye)(ye)風采(cai)。

課程大綱
第一講：如何從客戶和成本角度做好居住物業前期介入（涵蓋萬科物業大量經典案例）
一、如何提升物業公司前期介入話語權是前期介入的關鍵
1、地產公司的重視程度
1）立項行性階段的介入工作內容和實施方案
2）方案設計階段的介入工作內容和實施方案
3）項目施工階段的介入工作內容和實施方案
2、地產公司與物業公司之間的市場化運作模式，委托協議與費用（介紹引入物業公司前期介入工作協議范本與案例）
3、物業公司前期介入專業能力的體現
1）小區入口（包括人行、車行和地庫）的數量是否取得物業公司的認同？
2）住區圍墻的設置是否取得物業公司的認同？
3）各地塊、各交付期車位配比是否取得物業認同？
4）客服接待前臺是否位于首期交付區域？
5）物業用房是否與住宅分期交付同步？
6）員工宿舍是否位于地上？
7）物業監控中心的位置是否取得物業公司的認可？
8）垃圾分類與中轉站是否位于園區夏季最下風口、靠近園區出入口位置？
9）對于單車使用普及的城市，是否根據項目客戶求配置單車存放處？
10）園區是否根據客戶需求設立室外集中活動區域，活動區域是否對周邊業戶居住影響為最小？
二、新項目對客展現品質與特色競爭點——社區出入口
1）突出軟景效果，展現硬景特色的設計要點。
2）體現社區第一印象的人車分流，解析社區出入口12項模塊細化設計清單。
3）標準化四類部品中不同風格設計方案。
4）從后期物業管理便利性和管理成本控制社區主次出入口設置原則，安防智能化配置清單，崗亭設置風格等。
5）案例：社區出入口開放與封閉的幾種形式。
6）標準化住區與城市界面交通安全環境要點等。
三、住區人車分流品質感體現與停車場前期介入要點
1）對社區停車場六大因素分析，確定一個入口+三個位置。
2）停車場前期規劃設計布局，解析地下停車場自然采光節能、停車橋、敞開式（半地下）停車場等效果的對比與利弊分析。
3）前期介入對小區內交通規劃要點分析。
4）不同業態車位配比參數。
5）詳述高、中、低不同檔次社區停車場管理系統安防智能化配置建議與案例。
6）各類充電樁的設置要點。

第二講：如何做好公寓/寫字樓和商業綜合體項目的前期介入
一、寫字樓/公寓/商業綜合體前期介入“十問”
1）寫字樓的銷售是散賣、持有、部分持有中那種方式？
2）寫字樓的地理位置是在市區內還是在開發區，交通是否便利？
3）每部客梯服務面積不超過5000m2，候梯40秒內，是否刷卡乘梯？
4）按總面積計算，是否滿足每150m2配備一停車位？
5）寫字樓停車場內是否設有自動計費、防盜識別安防系統？
6）寫字樓內外公共區域是否配置有離線式安防巡更系統？
7）客戶商務中心與物業管理用房是否設在首層，面積是否滿足3%？
8）寫字樓內是否配備客戶餐廳，廚房是否配備排煙/隔油/通風設施？
9）為方便客戶使用，是否配備*空調還是VRV多聯機空調？
10）樓內客戶專有區域和公共區域是否配備能源分戶計量控制表？
二、寫字樓/公寓/酒店/商業綜合體大、小物業的權責利分割
1）寫字樓檔次分類的硬件特點
2）寫字樓全項目前期介入關注點
3）寫字樓全項目操作流程
4）標桿企業綜合開發關鍵點工具箱
三、社區商業價值分析
1）根據地段、公共交通（地鐵）、道路等級、城市未來規劃發展趨勢設置商業
2）通過社區商業常見業態比例與面積數據分析，做好前期規劃設計
3）購物中心開發三條主線
4）購物中心設計核心流程
5）購物中心設計關注點
6）不同(tong)業態商家(jia)參(can)數與內外部對標(biao)

第三講：如何站在客戶的角度做好物業承接查驗和集中交付入住（附專業性規范表格）
1、物業承接查驗應清晰界定權屬范圍
2、物業承接查驗中發現問題的處理
3、物業管理工作的移交及注意事項
4、新建物業中接管驗收中容易出現的共性問題
5、掌控質量返修及客戶危機群訴處理
6、物業地產零距離
7、物業公司最后一道防線的作用
8、物業管理風險防范及相關案例剖析
案例：涵蓋各類設備設施保修期限的起始日期、房屋本體及公共設施的接管驗收技術要求、強弱電系統、電梯系統、安全防范系統、消防系統、給排水系統、空調系統等
9、如何提升客戶滿意度促進房地產新項目開發銷售
10、物業公司在交付前驗房內容、目的與意義
11、新項目交付前業主開放日
12、建立有效預警與公關機制規避業主群訴
13、地產公司客戶關系建立與維護
14、地產與物業客戶關系維護的職責與分工；
15、業主喬遷之囍辦理入住流程釋義
案例(li)(li)：萬科某項目物業接管驗收(shou)實例(li)(li)

老師簡介
楊燕璽老師(shi)高(gao)(gao)級工(gong)程(cheng)師(shi)、高(gao)(gao)級技(ji)師(shi)、物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)師(shi)、行(xing)業(ye)(ye)專(zhuan)家組成員(yuan)、內審員(yuan)；中物協2011年(nian)“物業(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)資(zi)深經理(li)人稱號”連(lian)續多年(nian)評為萬科(ke)集團*別(bie)“黑帶”講師(shi)1970年(nian)參加(jia)工(gong)作(zuo)，有(you)著(zhu)近50年(nian)的工(gong)作(zuo)經驗(yan)，在萬科(ke)物業(ye)(ye)工(gong)作(zuo)16年(nian)，退休后又返聘兩年(nian)。從事機械制(zhi)造業(ye)(ye)、第(di)一(yi)家五星級合(he)資(zi)建(jian)國飯店、光大(da)集團總(zong)部(bu)(bu)(bu)大(da)廈（甲級寫字樓）設備管(guan)(guan)理(li)維修負(fu)責人；萬科(ke)物業(ye)(ye)不同業(ye)(ye)態項目經理(li)、品質部(bu)(bu)(bu)經理(li)、工(gong)程(cheng)技(ji)術(shu)部(bu)(bu)(bu)經理(li)、萬科(ke)物業(ye)(ye)總(zong)工(gong)程(cheng)師(shi)；現任(ren)北京(jing)某一(yi)級物業(ye)(ye)常務副總(zong)經理(li)兼(jian)總(zong)工(gong)程(cheng)師(shi)。課程(cheng)結(jie)構嚴謹(jin)務實(shi)，始終關注學員(yuan)的實(shi)際需求和感受，培訓緊扣主題，擅長將(jiang)理(li)論知識(shi)和業(ye)(ye)務概念(nian)結(jie)合(he)現場(chang)工(gong)作(zuo)實(shi)際，將(jiang)多年(nian)的從業(ye)(ye)經驗(yan)和工(gong)作(zuo)體會融入到培訓講堂，給學員(yuan)以指(zhi)導、啟(qi)發和幫(bang)助(zhu)。培訓風格幽默、言辭犀(xi)利，富(fu)于(yu)哲理(li)，案例豐(feng)富(fu)，全(quan)場(chang)互動(dong)、答疑解惑、課題氣氛(fen)活躍(yue)，深受學員(yuan)歡迎

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