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項目開發全過程

【課程背景】
當前房地產行業新形勢呈現，主要表現如下：
經濟低迷，股市蕭條，債務擴張，壓縮產能去杠桿；
政策模糊，調控失效，花樣百出，因城施策；
市場扭曲，價格高估，投機意識明顯，資本市場不理性；
樓市凍結，資金端凍結，交易端凍結；
企業糾結，地價高企，新房遇冷，形勢嚴峻；
邏輯混亂，管控邏輯、房價邏輯、拿地邏輯、項目開發邏輯、企業發展邏輯理不清……
在新的(de)(de)(de)市場環境下，各(ge)地產(chan)(chan)企業(ye)(ye)(ye)面臨嚴峻挑戰(zhan)，房(fang)(fang)地產(chan)(chan)企業(ye)(ye)(ye)如何(he)破局，如何(he)逆(ni)襲(xi)成功，就必(bi)須關(guan)注并實現地產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)高效高質開發(fa)。本課程中(zhong)睿達地產(chan)(chan)顧問邀(yao)請業(ye)(ye)(ye)內資深(shen)(shen)實戰(zhan)專(zhuan)(zhuan)家將圍繞大部分房(fang)(fang)企存在的(de)(de)(de)困惑(huo)以及(ji)問題(ti)，利用二(er)十多年的(de)(de)(de)系統地產(chan)(chan)開發(fa)管(guan)理(li)經(jing)驗(yan)，并集合多位外(wai)部專(zhuan)(zhuan)家團隊(dui)的(de)(de)(de)積(ji)累，幫助地產(chan)(chan)企業(ye)(ye)(ye)將項(xiang)目(mu)(mu)開發(fa)過程中(zhong)的(de)(de)(de)核心內容建立起完整的(de)(de)(de)綜合決策(ce)體系，從(cong)而(er)使地產(chan)(chan)企業(ye)(ye)(ye)形成科學的(de)(de)(de)管(guan)理(li)、系統而(er)精準的(de)(de)(de)決策(ce)等(deng)長效管(guan)理(li)機制(zhi)，進而(er)提(ti)升房(fang)(fang)地產(chan)(chan)管(guan)理(li)人員把握(wo)全局的(de)(de)(de)管(guan)理(li)能(neng)力及(ji)各(ge)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)部門之間如何(he)深(shen)(shen)度配合融為一體高效解決問題(ti)的(de)(de)(de)協作能(neng)力。

【課程收益】
重合作、講高效：部門之間各專業無縫合作并精準高效解決問題的能力；
全過程、挖深度：拓展、定位、設計、工程、成本、銷售各部門全過程深度配合；
把統籌、提能力：統籌開發項目專業把控能力，邏輯思維能力，系統的分析能力；
抓核心、控過程：把握項目開發整體核心目標及過程中的綜合決策能力。
【課程(cheng)時間】2天/12H

【課程大綱】
第一部分：房地產行業的特點
1、技術密集型：設計、成本、工程、營銷、財務等等專業基礎深厚
2、資本密集型：自有資金實力、融資能力、資金周轉能力
3、資源密集型：外部專業服務資源，土地合作資源，政府資源
綜合(he)決(jue)策體系源(yuan)(yuan)于在(zai)各項資(zi)源(yuan)(yuan)基礎上的全面結合(he)

第二部分：房地產行業管理現狀分析
1、設計、成本、工程、營銷、運營、客服、物業等地產屬性專業線狀況
2、人力、財務、投資、法務、報建等通用類管理部門狀況
3、企業文(wen)化，戰略方(fang)向(xiang)等發展狀(zhuang)況(kuang)

第三部分：標桿房企項目開發決策體系深入解讀
1、核心決策系統
決策系統的三大層次及核心要點的構建與分析
（公司層面、項目層面、專業板塊層面）
各層面之間的交叉與互補（案例分析實際項目信息的融合和綜合決策）
2、會議機制——標桿房企如何構建自己的會議管理機制？
會議模板的使用方法
項目立項會的作用與構建方法
項目投資決策會的作用與構建方法
項目啟動會的作用與構建方法
項目目標決策會作用與構建方法
月度運營會議的作用與構建方法
半年度/年度總結會議作用與構建方法
營銷會議體系的構建方法
成本、采購會議體系的構建方法
戰略會議體系的構建方法
項目開發周會體系的構建方法
項目開盤后總結
戰略會議體系的構建方法
項目開發周會體系的構建方法
項目后評估會議體系的構建方法
案例分享：成都某項目啟動會解析
3、如何全局系統考慮統籌融合八大關鍵點？
4、全過程綜合決策體系所對應的工具
投資測算分析
動態成本分析
設計成果信息統計表
現金流量表及靜態投資分析
復合系統全面的項目投資測算表
覆(fu)蓋從拿(na)地到(dao)結算全過程信(xin)息(xi)

第二部分：項目開發各階段核心決策要點及各部門深度配合要點
一、項目拓展拿地階段
1、戰略發展方向
2、城市的選擇
3、核心決策要點
4、各部門配合要點
資料：對應的模板表格及支持文件
案例分析：深圳、惠州項目拓展分析
二、項目定位階段
1、影響定位的八大關鍵核心要素
2、“五位一體”：市場定位、客戶定位、產品定位、成本定位、財務定位匯總為一體的項目綜合定位
3、項目綜合定位的“五化原則”
化復雜為簡單
化主觀為客觀
化單一為融合
化專業為整體
化“山窮水盡”為“柳暗花明”
3、其它各部門配合的內容及深度
4、設計之“總圖定位”
案例分析：江蘇項目深度分析
三、項目設計階段
設計的龍頭作用
設計影響項目進度的60%
設計影響項目成本的70%
設計影響項目投資收益的80%
設計對接的專業口最多
設計整體及全局屬性
設計的決策導向
2、設計主導的四大系統思想
設計各專業（規劃、建筑、結構、景觀、立面、戶型、機電各專業的系統結合）
設計與其它部門（拓展、營銷、成本、工程、物業等）的深度配合
產品的設計與項目收益測算及項目是否的系統考慮
產品設計特征與項目的發展及公司的戰略發展如何結合
3、設計理念的八大轉變要素
投資收益—整體全面的資本運作
貨值及利潤分析—產品的溢價及
市場意識—市場及機會及風險
客戶的思想—理解與引導客戶的思想
主觀與客觀的辨證思想—客觀為主，主觀的內容需量化控制
成本意識—每一分錢的投入均需要有合理的產出
功能與空間—回歸本質：適用、經濟、美觀
形式與藝術—必須要有，但需量化
案例：廣東、四川等城市多個經典項目深度分析   設計的龍頭作用
四、項目施工階段
1、項目施工階段整體決策的五大核心關鍵
2、成本管控及配合要點
3、工程管理及配合要點
4、設計管控及配合要點
5、營銷管控及配合要點
案例：惠州項目管控分析
案例：重慶項目整體施工階段管控及過程核心關鍵點決策
五、兩點一線實施階段
1、“三邊”工程的集中體現及六大核心決策要點
2、各專業配合的集中體現
3、權責界定的五大關鍵點
六、開盤階段
1、影響項目成敗的關鍵
2、智慧集中展示的深度思考
3、開盤后評估的重要性及六大要點
案例：成都中心城區豪宅典型分析
七、入伙階段
1、入伙階段客服管理要點分析
2、應對業主維權的6大心得
八、物業管理階段
1、思想與意識的決策
2、宏(hong)觀控(kong)制目標與具體(ti)執行結合的策略

第三部分：典型案例全局系統分析
一、深圳舊改綜合體項目開發決策核心要點分析
1、舊改政策研判
2、市場研判
3、業態定位
4、容積率選擇
5、產品定位決策
6、部品標準定位
7、開發節奏決策
二、江蘇某經典項目開發決策核心要點分析
1、拿地決策
2、客戶及市場定位
3、業態定位
4、容積率選擇
5、產品定位決策
6、部品標準定位
7、開發節奏決策
三、青島某項目開發決策
1、項目自己做還是賣
2、客戶及市場定位業態定位
3、產品定位
4、部品標準定位
四、惠州成都等項目分析
1、客戶及市場定位
2、業態定位
3、產品定位
4、部品標準(zhun)定位

項目開發全過程