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房企獲取土地模式

課程背景：
      房(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)展也是伴隨著我們土(tu)地(di)政策的(de)(de)(de)(de)(de)變化而逐步變化的(de)(de)(de)(de)(de)，高(gao)(gao)房(fang)價(jia)(jia)，高(gao)(gao)地(di)價(jia)(jia)，高(gao)(gao)總價(jia)(jia)時(shi)代，尤(you)其是核(he)心城市(shi)面粉與(yu)面包(bao)一樣貴的(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)候(hou)，土(tu)地(di)獲取、產(chan)品創新就成為(wei)(wei)重(zhong)(zhong)中(zhong)之重(zhong)(zhong)。今(jin)天投資(zi)越發(fa)重(zhong)(zhong)要，地(di)價(jia)(jia)占房(fang)價(jia)(jia)比顯著上升，如(ru)果(guo)地(di)價(jia)(jia)超過50%甚至100%的(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)候(hou)，房(fang)企老(lao)板應該自己(ji)或(huo)者花重(zhong)(zhong)金去(qu)聘請培養(yang)專(zhuan)業的(de)(de)(de)(de)(de)投資(zi)總，投資(zi)拿地(di)將成為(wei)(wei)房(fang)企經營(ying)重(zhong)(zhong)中(zhong)之重(zhong)(zhong)。本課程將從(cong)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)中(zhong)土(tu)地(di)獲取、勾地(di)、兼并(bing)與(yu)收購及項目的(de)(de)(de)(de)(de)投資(zi)測算來展開(kai)講授，通過對土(tu)地(di)獲取方(fang)式梳理和案例(li)分析，結合(he)企業自身現(xian)狀與(yu)特點，幫助(zhu)企業提高(gao)(gao)拿地(di)能力(li)，拓(tuo)展拿地(di)渠道，并(bing)更有效的(de)(de)(de)(de)(de)規避各種拿地(di)過程中(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)風險。

課程收益：
1、 后疫情時期下，房企如何拓展拿地模式與渠道？
2、 分享標桿房企土地獲取方式與經驗。
3、 各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規避？
4、 學習不(bu)同交易模式的項(xiang)目投資測算(suan)工具、方法以及可行性研究

學員對象：
總經理、副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層 ；
投資拓展(zhan)部(bu)門(men)人(ren)員、財(cai)務(wu)、成本、法務(wu)、資金等條線管理者以及拿地(di)相關的部(bu)門(men)人(ren)員。

主要內容：
一、土地獲取方式
1、公開市場
1.1自規局招拍掛
1.2法院拍賣
1.2.1 背景摸底--債務、法律風險
1.2.2 施工條件--進場難度
1.2.3 稅費繳納--土增稅
1.2.4起拍、流拍--評估價、降價、賤賣
2、勾地
2.1熟化勾地
2.1.1 概念
2.1.2 成本--梳理熟化過程中大概率遇到的資金支出項
2.1.3 案例
2.2產業勾地
2.2.1 概念
2.2.2 生意邏輯
2.2.3 案例
3、收并購
3.1股權合作
3.1.1 概念
3.1.2 案例
3.1.2 流程
3.2承債收購
3.2.1 概念
3.2.2 意義
3.2.3 案例
1.3破產重組
案例分析：萬科的投資區域(yu)，最授(shou)權的管理機(ji)制(zhi)

二、土地獲取流程及注意事項
1. 公開市場
1.1規劃條件獲取
1.1.1 經濟指標
1.1.2 用地紅線
1.1.3 強排方案
1.2市場研判
1.2.1 區位分析
1.2.2 現狀及周邊
1.2.3 競品情況
1.2.4 未來預期
1.3產品定位
1.3.1 自身產品系
1.3.2 客戶需求匹配
1.3.3 確定授權價
1.4報名
1.4.1 公司內部上會
1.4.2 確定報名方式--聯合與否
1.4.3 支付競買保證金
1.4.4 辦理U-Key
1.5競拍
1.5.1 第0手
1.5.2 觸發熔斷
1.5.3 競配建--視同銷售
1.6 土地成交
1.6.1 競得企業成交確認書、出讓合同
1.6.2 未成交退保證金
1.7確權
1.7.1 出讓合同
1.7.2 支付尾款
1.7.3 組卷辦證
2. 勾地（熟化、產業）
2.1框架協議
2.2支付前期開發資金
2.3征地、收儲
2.4組出讓卷
2.5上市長會、掛地
2.6公開市場流程
2.7財政返還熟化成本
3. 收并購
3.1盡職調查
3.1.1 法務調查
3.1.2 財務調查
3.1.3 人員摸底
3.2分析股權架構，設計交易結構
3.2.1 股權占比
3.2.2 交易結構
3.3商務談判
3.3.1 依據
3.3.2 預期
3.3.3 磨合
3.4簽訂合作協議
3.5股權工商變更
3.6支付對價
3.7破產重組
3.7.1破產申請
3.7.2法院受理并裁定
3.7.3選定管理人
3.7.4確定投資人
3.7.5制定重組方案
3.7.6方案實施
三、投資測算解析
1. 生意邏輯
1.1 公開市場
1.2 產業勾地
1.3 收并購
2. 輸入條件
2.1 土地基礎信息
2.2 資金安排
3. 市場判斷
3.1 存量
3.2 產品定位
3.3 價格與流速
4. 輸出結果
總結(jie) 討論 問答

王的路老師簡介：
先后任職于恒大、萬科(ke)、海亮等(deng)標(biao)桿房企，具有多(duo)年土地拓展(zhan)、開發(fa)報建、一二級聯動及投(tou)資等(deng)與(yu)土地獲取相關的工作經歷。近(jin)些年王老師主要負(fu)責土地市場投(tou)資拓展(zhan)，以產業勾(gou)地為(wei)主，通過研究產業發(fa)展(zhan)方向、政府導向、產業IP梳(shu)理，制定產業勾(gou)地方案，目(mu)前任多(duo)個產業園項目(mu)的投(tou)資負(fu)責人。

房企獲取土地模式