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一二級土地開發全周期

授課大綱：
1. 土地全周期開發的基礎概念
1.1. 一級開發
1.1.1. 起始/終止階段：從毛地到凈地
1.1.2. 主要內容：征遷、安置、基礎設施建設、土地/城市規劃調整、土地指標獲取、政策處理
1.1.3. 主要合作伙伴：城市投資公司/城市政府
1.2. 二級開發
1.2.1. 起始/終止階段：從掛牌到產權
1.2.2. 主要內容：掛牌/交易，建設，產權，銷售/移交
1.2.3. 主要合作伙伴：開發商/銀行/融資機構
1.3. 三級運營
1.3.1. 起始/終止階段：產權/股權退出
1.3.2. 主要內容：運營，資產處置/股權退出
1.3.3. 主要合作伙伴：重資產持有商/輕資產運營商
2. 產業勾地（土地開發的二三級聯動）
2.1. 勾地制度的起源與演變
2.1.1. 起源：低迷時期土地托底制度和掛牌制度聯動的關系
2.1.2. 演變：從追求土地出讓金的一錘子買賣到追求長久的產業稅收和多樣化的市場服務
2.1.3. 特點：托底協議、舉牌保證金、建設開發監管協議
2.1.4. 趨勢：隨著融資環境的收窄，勾地制度將成為政府城市開發建設的重要方式，產業本身的成長將成為勾地制度中的核心能力
2.2. 產業勾地的實際作用與各方角色分析
2.2.1. 實際作用：加強土地二級開發與三級開發的聯動能力，讓盤子更大，更易平衡投入收益關系，從而形成更長遠的合作關系
2.2.2. 政府：目標的提出、土地的整理與收益、裁判員
2.2.3. 開發商：開發部門的實際主體，融資主體，平衡關系的權衡主體，運動員
2.2.4. 重資產持有商：經營性資產的融資主體，用更便宜的錢來降低成本以推得更高的利潤
2.2.5. 輕資產運營商：運營能力和稅收的實際提供者
2.3. 產業勾地（投資端口）的實際操作流程解析
2.3.1. 產業規劃
2.3.2. 開發物業的盈利估算
2.3.3. 經營性物業的能力估算
2.3.4. 持有性資產的退出設計
2.3.5. 交易方案設計
2.3.6. 土地交易方案設計
2.4. 產業勾地的重點和要點淺析
2.4.1. 整體開發的利潤、IRR估算
2.4.2. 經營性物業的盈利風險
2.4.3. 交易方式設計與掛牌條件設計
2.4.4. 持有性資產的退出方案設計及估值
2.4.5. 產業勾地成功的先決條件
2.4.5.1. 如何找到政府的痛點和關注點
2.4.5.2. 如何找到具有吸引力的輕資產運營商
2.4.5.3. 如何(he)完成持有性物業的退(tui)出設計

3. 舊城更新（土地開發的一二級聯動）
3.1. 民間資本參與一級開發的地域政策概覽
3.1.1. 總數：因城施政，明暗共存，實操為王
3.1.2. 珠三角區域：三舊改造/以深圳的舊改政策為例
3.1.3. 中西部區域：以安置為核心的一級二級開發聯動關系（潛規則）/以昆明為例
3.1.4. 長三角區域：基于土地開發固定回報及土地開發溢價分成的開發模式/以余姚、奉化為例
3.2. 不同地域土地一級二級聯動開發的基本流程與政策風險分析
3.2.1. 民間資產介入一級開發的政策支撐：舊改/城市更新/PPP/類PPP式的政府改造
3.2.2. 一二級聯動的基本流程
3.2.3. 政策風險分析
3.2.3.1. 二級土地控制程度
3.2.3.2. 土地出讓金返還制度
3.2.3.3. 土地超額收益分成制度
3.2.3.4. 政府換屆對于政策延續程度的支持分析
3.3. 土地一二級聯動的實際操作流程解析
3.3.1. 開發規劃
3.3.2. 開發物業的盈利估算
3.3.3. 現金流估算
3.3.4. 交易方案設計
3.3.5. 土地交易方案設計
3.3.6. 風險因對方案
3.4. 土地一二(er)級聯動開發的重(zhong)點和要點淺(qian)析(xi)

總結 答疑！

一二級土地開發全周期