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創新地產模式下的財務管控

【課程大綱】
一、TOD概念
1、概念的提出
2、TOD=公(gong)(gong)交站點+核心商業區+辦公(gong)(gong)區+開(kai)敞空(kong)間+居住區+次級區域

二、TOD項目8大贏利點深度分析
1、土地溢價：政府將需要開發的土地以較低的價格賣給地產商或軌道公司，當軌道交通建成之后，該地塊由生地變成了熟地，那些未開發建設的土地自然升值。
2、物業開發：TOD項目的開發，如地產開發、商業開發等，因此實現物業開發的收入。
3、物業管理：TOD項目中的商業出租、運營增值等的收益。
4、融資利潤差：對央企特別有效
5、商業管理：TOD項目中的商業出租、運營增值等的收益。
6、品牌輸出：TOD項目的成功經驗，吸引政府、軌道公司、開發商借鑒學習
7、顧問咨詢：當房產企業成功運營TOD項目后，其成功經驗可以延伸出顧問咨詢服務，主要由運營團隊來完成
8、票務(wu)收(shou)入：地鐵、公交(jiao)等的票務(wu)收(shou)入

三、TOD模式在實際操作中存在的問題及建議
   TOD模(mo)式下，住宅、寫字(zi)樓(lou)、商業、酒店等多種物業形態并存，合理配比，將逐步形成新社(she)區(qu)中特有(you)的產業聚(ju)集效應，從而進(jin)一步加速區(qu)域產業發展，進(jin)而增加政府稅收(shou)收(shou)入。

四、解讀基于TOD開發理念的軌道交通項目投融資模式
   對于TOD模式而言(yan)，只有(you)充分發(fa)揮軌道和沿線(xian)土地的良性互動，才能取得增值效(xiao)應，要(yao)實(shi)現這一目標，需要(yao)加強以下方面(mian)：

五、房企在一城一策和產城融合背景下如何運營管控
   區域經濟從高速度發展轉向高質量發展已成為普遍共識，*提出要堅持一城一策、因城施策，從各地實際情況出發，有什么問題，就解決問題，標志著樓市調控政策從過去的一刀切、因城施策，正式進入一城一策的新時代。同時，單純的房地產開發已經壽終正寢，房地產開發必須與產業相結合。
   各地(di)(di)房(fang)地(di)(di)產政策(ce)及市場情況(kuang)更加復(fu)雜和(he)多樣化、個(ge)性化，房(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)業應(ying)隨著政策(ce)的調整，加強(qiang)自身能力的建設(she)，提(ti)升運營效率，尤其是對于管理關(guan)系復(fu)雜、層級多樣的集(ji)團型企(qi)(qi)業來說，如何做好母子公司(si)管控，成為房(fang)企(qi)(qi)必須(xu)面臨的問(wen)題。

六、用好財務管控效能，提高公司運營效益
（一）財務管控效能：是老板口袋里的利潤
日常工作中很多經理人說要把業務干到怎樣，要把專業做的多精細，需要增加多少人，但從費效思維看，專業做的多精細不是本事，用最少的人干最多的活才是水平。
（二）財務管控指標：財務費用與人力配置雙視角
從本質看，評價財務管控最核心的指標，應該是管理費用率。
（三）財務管控提升：戰略與組織調整是關鍵
很多公司和老板們容易就編制談編制，例如說別人多少人我們多少人，別人一個人能管多少，我們為啥不行？
（四）效率時代，如何提高財務管控效能
提高財務管控效能，要從“人”和“事”兩個角度思考，?從“人”的角度，要從如下五個方面開展．．．．．．
（五）從財務管控效能出發，提高公司運營效益
1、財務管控效能：是公司股東的利潤
在企業，很多管理人員不了解人員配置的邏輯，張口就跟公司要人要編制，顯得很不成熟，沒有格局。什么是格局？格局就是從老板的視角看企業管理，而一切管理的最終結果就體現在給股東的財務報表中。
2、財務管控指標：財務費用與人力配置雙視角
3、財務(wu)管控提升：戰(zhan)略與(yu)組(zu)織調整是關(guan)鍵

七、房地產企業收并購種類與方法選擇
（一）房地產企業并購的種類與要點
1、房地產企業資產轉讓種類與要點
2、企業收并購通過股權的方式并購與要點
3、房地產企業收并購合作開發與要點解析
（二）房地產股權轉讓與資產轉讓的區別與選擇
1、資產收并購的方式與選擇
2、股權收并購的方式與選擇
3、合作開發的方式與選擇
4、對在建工程轉讓與股權收并購兩種方式的的比較
（三）房地產合作開發與房地產轉讓的區別及選擇
1、合作開發的定義與本質上的資產轉移
2、受讓方選擇房地產轉讓的方式還是合作開發的方式
（四）如何選擇股權轉讓、資產轉讓還是合作開發
1、資產轉讓與風險分析暨規避
2、股權轉讓與風險分析暨規避
3、合作開發與風險分析暨規避

八、房地產企業股權收并購操作程序
（一）確定并購意向
（二）開展盡職調查
（三）設計并購方案
（四）起草并商談并購協議
（五）履行并購協議
（六）履行相(xiang)關并購手續

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