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房(fang)地產稅收(shou)風險管理(li)公(gong)開課

課程背景
進(jin)(jin)入2023年后(hou)疫情時代，房(fang)地(di)產開發行(xing)業(ye)漸漸陷入瓶(ping)頸期，國(guo)家采取(qu)了(le)大(da)量救市措(cuo)施(shi)，但成(cheng)果依然(ran)無法顯現(xian)，房(fang)地(di)產開發行(xing)業(ye)受到巨大(da)沖(chong)擊(ji)。然(ran)而，與之相對(dui)應卻是(shi)財(cai)政(zheng)部、國(guo)家稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)總(zong)局又進(jin)(jin)一步推(tui)出了(le)以數(shu)電發票(piao)、大(da)數(shu)據監管為代表的(de)智慧化程(cheng)度更高的(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)管理模式(shi)，為加強稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)管理、促進(jin)(jin)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)公平提供了(le)更加有力的(de)平臺。與此同(tong)時，對(dui)加強稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)監督(du)，打擊(ji)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)違法，減少(shao)(shao)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)犯罪也發揮(hui)了(le)強有力的(de)作(zuo)用(yong)。為了(le)保障大(da)家合(he)法經營，合(he)理利(li)用(yong)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)法律、法規，以及(ji)相關(guan)政(zheng)策(ce)，減少(shao)(shao)不必(bi)要的(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)損失，維護自身的(de)合(he)法權益，實現(xian)企業(ye)既(ji)得利(li)益，特組織(zhi)本期培訓(xun)班。

課程收益
本課程除了給大家講解數電發票相關知識和稅務大數據監控的重要指標之外，重點選取了30多個大家在日常工作中關注度較高、處理難度較大、政策把握不準的與房地產開發有關的重大問題，按照業務的性質，分13類（涵蓋大約70多個小問題）給大家進行講解。
該課程凝練了授課教師二十年來的教學研究成果，經過了嚴格的調研、萃取，與房地產開發現實狀況和國家現行稅收政策、征管形勢嚴格對接。具有極強的實操性和針對性，其中的精品案例，既適合大家平日里學習、模擬，更適合大家*珍藏，是一堂十分難得、性價比極高的好課。
學習此課程，第一、可以幫助您明確掌握一部分特殊業務的會計核算方法和技巧；第二、可以有效化解因收入成本確認有誤，稅收政策掌握不準而帶來的企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、契稅等多稅種稅收風險。
該課程(cheng)適合企(qi)業財(cai)務(wu)高(gao)管(guan)、會計主管(guan)以及所有(you)與(yu)財(cai)稅有(you)關的(de)(de)工(gong)作人員(yuan)學習使(shi)用。保證(zheng)讓大家通(tong)過一次(ci)培訓(xun)，全(quan)面弄懂課程(cheng)規劃內的(de)(de)所有(you)問(wen)(wen)題(ti)，今后(hou)不再(zai)為(wei)這些問(wen)(wen)題(ti)而發(fa)愁、糾結。使(shi)您的(de)(de)會計核算和稅收管(guan)理(li)水平(ping)再(zai)上一個新臺階(jie)，真(zhen)正成(cheng)(cheng)為(wei)房地產財(cai)稅管(guan)理(li)的(de)(de)高(gao)手(shou)。成(cheng)(cheng)為(wei)企(qi)業節(jie)本降耗、再(zai)創輝(hui)煌、木秀于(yu)林(lin)的(de)(de)功臣(chen)！

課程對象
房地產開發公司(si)主(zhu)管財稅(shui)(shui)的總經(jing)理、財稅(shui)(shui)總監、財務經(jing)理、財會(hui)人員(yuan)，注冊會(hui)計師、注冊稅(shui)(shui)務師和企業納(na)稅(shui)(shui)經(jing)辦人員(yuan)。

課程內容
第一章：數電發票與大數據預警措施應對
一、數電發票時代的新變化
1．數電發票程序的四個基礎平臺
統一身份管理品臺
電子發票服務平臺
征納互動平臺
應用支撐平臺
2．對納稅人的影響
開票變化
開票渠道及流程
開票方式
發票管理
用票變化
關于賦額制
賦額額度
賦額方式
關于征納互動
用票灰名單、開票白名單、負面清單納稅人
二、大數據平臺對企業財務信息的監控
1．稅收指標大數據預警
企業總體稅費負擔率異常
增值稅專用發票用量變動異常
增值稅一般納稅人稅負變動異常
進項稅額大于進項稅額控制額
進銷項稅額變動率差額異常
納稅人銷售額變動率與應納稅額變動率彈性系數異常
企業所得稅貢獻率異常
企業所得稅貢獻率變動異常
企業所得稅彈性系數異常
應納稅所得額變動率與資產變動率配比異常
2．財務報表指標大數據預警
銷售毛利率異常
主營業務利潤率變動異常
收入費用率異常
主營業務收入變動率與主營業務利潤變動率配比異常
主營業務收入變動率與主營業務成本變動率配比異常
主營業務成本變動率與與主營業務利潤變動率配比異常
應付帳款比率異常
應付賬款變動率異常
應收賬款比率異常
應收賬款變動率異常
3．資(zi)(zi)金管(guan)理(li)類(lei)(lei)指標、采(cai)購業務(wu)(wu)類(lei)(lei)指標、資(zi)(zi)產管(guan)理(li)類(lei)(lei)指標、生產管(guan)理(li)類(lei)(lei)指標、銷售業務(wu)(wu)類(lei)(lei)指標大數據預警(jing)

第二章：房地產開發重特事項會計核算與稅企爭議處理
一、以招拍掛或者非貨幣交易方式取得土地會計核算與稅務處理
1．以招掛拍方式取得土地
計算銷項稅時可以扣除的土地價款包括哪些內容，土地閑置費、過渡費、周轉房支出如何處理，如果可以扣除以什么為扣除憑證？
該土地價值在計征企業所得稅、土地增值稅、契稅時應如何處理？以該種形式取得土地計算繳納土地使用稅時需要注意什么？
2．以非貨幣交易形式取得土地使用權
計算銷項稅額時可扣除的土地價款有哪兩種計算方式，分別以什么為扣除憑證？
計算土地增值稅、企業所得稅時如何進行成本扣除？
二、以股權轉讓方式取得土地以及拆遷補償業務的會計核算及稅務處理
1．以股權轉讓方式方式取得土地
計算銷項稅額時可扣除的土地價款如何掌握，股權溢價是否可以作為土地價款扣除，以什么為扣除憑證？
股權收購的會計核算【案例分析1】
2．拆遷補償業務的會計核算與稅務處理
與拆遷補償有關的稅收政策
返遷房的會計核算與應納稅款計算：
用商品房做返遷房的會計核算與應納稅款計算【案例分析2】
用非商品房做返遷房的會計核算與稅務處理【案例分析3】
三、紅線外支出、購買爛尾樓支出、土地返還款收入會計核算與稅務處理
1．紅線外支出會計核算與稅務處理
紅線外建設支出應如何進行會計核算？
外建項目本身是否需要繳納增值稅收，其取得的進項稅能否扣除？
計算企業所得稅、土地增值稅時項目外建設支出是否允許扣除、如何扣除？
2．購買爛尾樓支出會計核算與稅務處理
購買爛尾樓的會計核算
購買爛尾樓支出在計算企業所得稅、土地增值稅時如何扣除【案例分析4】
3．土地返還款收入會計核算與稅務處理
取得政府給與的土地返還款的會計核算【案例分析5】
取得政府給與的土地返還款的稅務處理【案例分析6】【案例分析7】
四、受托代建業務、營銷設施建造費、精裝房建設支出會計核算與稅務處理
1．受托代建房屋的會計核算與稅務處理
受托代建房屋的會計核算【案例分析8】
受托代建房屋的稅務處理
2．營銷設施建造費會計核算與稅務處理：
會計核算；
稅務處理
3．建設銷售精裝房的會計核算與稅務處理：
會計核算
稅收規定
企業開發建設精裝房，分別與施工單位簽訂硬裝交付和軟裝交付合同，對增值稅是否會產生影響？對企業所得稅和土地增值稅會產生哪些影響？
五、地下設施成本的分攤與稅務處理
1．地下設施成本的分攤
地下設施是否應該分攤土地成本
地下設施是否應當承擔裝修費用
計算分攤地下設施開發成本時是否允許使用空間系數法【案例分析9】
計算分攤地下設施單位成本時應以建筑面積為準還是以套內使用面積為準
開發產品完工后，還未結算的、未發生的配套設施費應如何計提？
【案例分析10】
2．地下設施的稅務處理
計算企業所得稅時，地上配套設施與地下配套設施規定有什么不同？
未銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅？
已經銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地增值稅？
出租無產權地下車庫、車位是否應繳納土地增值稅？
六、企業所得稅匯算清繳時，哪些成本可以計提，如何計提？
1．建安成本的計提方法和注意事項
2．公維成本的計提方法和注意事項【案例分析11】
七、如何通過對地上設施專屬成本和公攤土地的差異化管理來調節土地增值
稅稅負？
1．地上設施專屬成本會計核算與調節構想【案例分析12】
2．公攤用地成本調節構想
八、房地產行業商業采購與甲供材業務管控與稅收風險回避
1．采購業務的管控與稅收風險回避
合同事項管理
合同中的違約金不能與銷售額掛鉤【案例分析13】
合有同中必須明確發票開具條款
合同中材料費、運輸費的處理
商業合作對象的選擇與稅負平衡
2．甲供材業務在甲乙雙方之間的稅收博弈
甲供材與甲控材的區別
甲供材業務銷售額的確定【案例分析14】
甲供材業務測算技巧【案例分析15】【案例分析16】
⑷甲供材業務的合同簽訂技巧
九、房地產企業未按正常程序經營發生的相關業務應如何處置
1．未取得土地使用權之前轉讓、抵押、置換土地應如何計算繳納各項稅款？
2．房地產開發企業在開發產品完工之前收取的定金，以及取得預售許可證之前，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應如何處置，稅收上應如何處理？
3．錯期開發應如何讓計算繳納土地使用稅？
十、采取不同促銷手段銷售開發產品會計核算與稅務處理（一）
1．買一送一（送面積、送家電、送車位、送物業）會計核算與稅務處理
2．以老帶新支出會計核算、稅務處理、稅務籌劃
3．抵券銷售  一萬抵五萬會計核算與稅務處理
4．假按揭零首付的會計核算與稅務處理
假按揭會計核算與稅務處理：
零首付：
延期繳納首付款
騙取高額按揭貸款
十一、采取不同促銷手段銷售開發產品會計核算與稅務處理（二）
1．先租后售：
會計核算
稅務處理
2．低價出售、免費返租：
會計核算
稅務處理【案例分析17】
十二、以房抵債、產權式酒店經營、限價銷售業務會計核算與稅務處理
1．以房產抵債的會計核算與稅務處理
抵頂后未辦理產權轉移的【案例分析18】
抵頂后已經辦理產權轉移的
2．產權式酒店銷售經營會計核算與稅務處理
產權式酒店的函義
常規模式下產權式酒店銷售經營的會計核算與稅務處理【案例分析19】
【案例分析20】
產權式酒店投資回報的稅務處理模式
十三、房地產企業融資環節風險管控與稅務處理
1．負債規模應控制在什么規模為好，如何計算融資規模上下線【案例分析21】【案例分析22】
2．選取怎樣的還本付息方式更有利于企業的權益*化【案例分析23】【案例分析24】
3．營改增以后對統借統還業務的增值稅和企業所得稅應如何處理？
4．關聯方借款利息稅前扣除應如何計算，一旦發生關聯方借款應如何調整回避稅收風險【案例分析25】
5．房(fang)地產(chan)開企業資金(jin)池(chi)業務(wu)稅收(shou)風險防范與(yu)化解

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