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房地產行業稅收風險公開課

課程背景
進(jin)入(ru)2023年后疫情(qing)時(shi)代，建(jian)安、房地產開發行業(ye)漸漸陷入(ru)瓶頸(jing)期(qi)，國家(jia)采(cai)取了大(da)量救(jiu)市措施，但成果依(yi)然無法(fa)顯(xian)現，建(jian)安、房地產開發行業(ye)受到巨(ju)大(da)沖擊(ji)(ji)。然而，與之相對應(ying)卻是財政部(bu)、國家(jia)稅(shui)務總局(ju)又進(jin)一步推出了以(yi)“數電發票”、“大(da)數據監管”為代表(biao)的智慧化程度更高的稅(shui)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)管理模式，為加(jia)強(qiang)稅(shui)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)管理、促進(jin)稅(shui)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)公(gong)平(ping)提供了更加(jia)有(you)力(li)(li)的平(ping)臺。與此同時(shi)，對加(jia)強(qiang)稅(shui)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)監督，打擊(ji)(ji)稅(shui)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)違法(fa)，減少稅(shui)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)犯(fan)罪也發揮了強(qiang)有(you)力(li)(li)的作用(yong)。為了保(bao)障(zhang)大(da)家(jia)合(he)法(fa)經(jing)營，合(he)理利用(yong)稅(shui)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)法(fa)律、法(fa)規，以(yi)及相關(guan)政策，減少不必(bi)要的稅(shui)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)損(sun)失，維護自(zi)身的合(he)法(fa)權益(yi)，實現企業(ye)既得(de)利益(yi)，特組織本期(qi)培訓班。

課程收益
本課除了給大家講解數電發票相關知識和稅務大數據監控的重要指標之外，重點選取了30多個大家在日常工作中關注度較高、處理難度較大、政策把握不準的與房地產開發有關的重大問題，按照業務的性質，分16類（涵蓋大約70多個問題）給大家進行講解。
該課程凝練了授課教師二十年來的教學研究成果，經過了嚴格的調研、萃取，與房地產開發現實狀況和國家現行稅收政策、征管形勢嚴格對接。具有極強的實操性和針對性，其中的精品案例，既適合大家平日里學習、模擬，更適合大家*珍藏，是一堂十分難得、性價比極高的好課。
學習此課程，
第一、可以幫助您明確掌握一部分特殊業務的會計核算方法和技巧；
第二、可以有效化解因收入成本確認有誤，稅收政策掌握不準而帶來的企業所得稅、增值稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、契稅等多稅種稅收風險。
該課(ke)程(cheng)適合(he)房地產(chan)建安企業財務(wu)高管(guan)、會(hui)計(ji)主(zhu)管(guan)以及所有(you)與財稅(shui)(shui)有(you)關的(de)工作(zuo)人(ren)員(yuan)學習使用(yong)。保(bao)證(zheng)讓大家通(tong)過一次培訓，全面弄懂課(ke)程(cheng)規劃內的(de)所有(you)問題(ti)，今后不再(zai)為(wei)這些問題(ti)而(er)發愁、糾結。使您的(de)會(hui)計(ji)核算和稅(shui)(shui)收管(guan)理水(shui)平再(zai)上一個新臺階，真(zhen)正成為(wei)房地產(chan)建安財稅(shui)(shui)管(guan)理的(de)高手。成為(wei)企業節本降耗、再(zai)創輝(hui)煌、“木秀(xiu)于林”的(de)功(gong)臣！

課程對象
房地產建(jian)安企(qi)業(ye)主管(guan)財(cai)(cai)稅(shui)的總(zong)經理、財(cai)(cai)稅(shui)總(zong)監、財(cai)(cai)務(wu)經理、財(cai)(cai)會人(ren)員(yuan)，注冊會計師(shi)、注冊稅(shui)務(wu)師(shi)和企(qi)業(ye)納稅(shui)經辦人(ren)員(yuan)。

課程講師
楊汝明老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作35年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查工作經驗，為實戰型“稅務稽查專家”。職場經歷：在全國各地的稅務講壇耕耘了16年，足跡遍布全國30個省市自治區，累計撰寫各類講義40余篇約三百萬余字，授課時長約一萬課時，培訓學員將超十萬人次。同時，楊老師還多次受邀為全國各地數十家房企做過納稅籌劃，是全國為數不多的建安、房地產行業“納稅籌劃名師”。近年來楊老師親自參與清算的項目100多個，有著十分豐富的清算經驗。工作范圍：教學培訓、稅務咨詢、清算匯算、稽查應對、納稅籌劃授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的各類房地產、建筑業的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；
授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼(hui)諧、風趣、幽(you)默。職業信(xin)仰：教師是站在(zai)學員的(de)肩膀(bang)上長大的(de)！

課程內容
第一章：數電發票與大數據預警措施應對
一、數電發票時代的新變化
1、數電發票程序的四個基礎平臺
⑴統一身份管理品臺 ⑵電子發票服務平臺   ⑶征納互動平臺   ⑷應用支撐平臺
2、對納稅人的影響
⑴開票變化 ①開票渠道及流程 ②開票方式 ③發票管理
⑵用票變化
⑶關于賦額制 ①賦額額度 ②賦額方式
⑷關于征納互動
⑸用票灰名單、開票白名單、負面清單納稅人
二、大數據平臺對企業財務信息的監控
1、稅收指標大數據預警
⑴企業總體稅費負擔率異常
⑵增值稅專用發票用量變動異常
⑶增值稅一般納稅人稅負變動異常
⑷進項稅額大于進項稅額控制額
⑸進銷項稅額變動率差額異常
⑹納稅人銷售額變動率與應納稅額變動率彈性系數異常
⑺企業所得稅貢獻率異常
⑻企業所得稅貢獻率變動異常
⑼企業所得稅彈性系數異常
⑽應納稅所得額變動率與資產變動率配比異常
2、財務報表指標大數據預警
⑴銷售毛利率異常
⑵主營業務利潤率變動異常
⑶收入費用率異常
⑷主營業務收入變動率與主營業務利潤變動率配比異常
⑸主營業務收入變動率與主營業務成本變動率配比異常
⑹主營業務成本變動率與與主營業務利潤變動率配比異常
⑺應付帳款比率異常
⑻應付賬款變動率異常
⑼應收賬款比率異常
⑽應收賬款變動率異常
3、資金管理(li)類(lei)指標(biao)、采購(gou)業務類(lei)指標(biao)、資產管理(li)類(lei)指標(biao)、生產管理(li)類(lei)指標(biao)、銷(xiao)售業務類(lei)指標(biao)大數據預警(jing)

第二章 建安、房地產開發“重特事項”會計核算與稅企爭議處理
一、建筑房地產企業高管人員個人所得稅管控級納稅籌劃【案例分析1】
二、房地產企業以招拍掛或者非貨幣交易方式取得土地會計核算與稅務處理
（一）以招掛拍方式取得土地
1、計算銷項稅時可以扣除的土地價款包括哪些內容，土地閑置費、過渡費、周轉房支出如何處理，如果可以扣除以什么為扣除憑證
2、該土地價值在計征企業所得稅、土地增值稅、契稅時應如何處理？以該種形式取得土地計算繳納土地使用稅時需要注意什么
（二）以非貨幣交易形式取得土地使用權
1、計算銷項稅額時可扣除的土地價款有哪兩種計算方式，分別以什么為扣除憑證
2、計算土地增值稅、企業所得稅時如何進行成本扣除
三、房地產企業以股權轉讓方式取得土地以及拆遷補償業務的會計核算及稅務處理
（一）以股權轉讓方式方式取得土地
1、計算銷項稅額時可扣除的土地價款如何掌握，股權溢價是否可以作為土地價款扣除，以什么為扣除憑證
2、股權收購的會計核算【案例分析2】
（二）“拆遷補償”業務的會計核算與稅務處理
1、與“拆遷補償”有關的稅收政策
2、返遷房的會計核算與應納稅款計算：
（1）用商品房做返遷房的會計核算與應納稅款計算【案例分析3】
（2）用非商品房做返遷房的會計核算與稅務處理【案例分析4】
四、建筑施工企業如何簽訂勞務合同更有利于化解財稅風險
（一）勞動雇工模式的法律風險及繁重負擔
（二）“勞務派遣”模式的法律風險及稅負研判
（三）“清包工”模式的市場空間及稅收優勢
（四）降低人工費稅收風險的合同簽訂技巧
（五）代發農民工工資會有哪些稅收風險，如何回避
五、房地產企業紅線外支出、土地返還款收入會計核算與稅務處理
（一）紅線外支出會計核算與稅務處理
1、紅線外建設支出應如何進行會計核算
2、外建項目本身是否需要繳納增值稅收，其取得的進項稅能否扣除
3、計算企業所得稅、土地增值稅時項目外建設支出是否允許扣除、如何扣除
（三）土地返還款收入會計核算與稅務處理
1、取得政府給與的“土地返還款”的會計核算【案例分析5】
2、取得政府給與的“土地返還款”的稅務處理【案例分析6】【案例分析7】
六、建筑施工、房地產開發企業“受托代建房屋”業務的會計與稅務處理
（一）確認“委托代建”行為應具備哪些基本條件
（二）委托代建行為適用哪些開發產品
（三）委托代建項目的交房驗收與會計核算【案例分析8】
（四）采取“委托代建”方式可以合理回避哪些稅收
（五）營改增以后“委托代建”項目應按照什么業務征稅
七、房地產企業地下設施成本的分攤與稅務處理
（一）地下設施成本的分攤
1、地下設施是否應該分攤土地成本
2、地下設施是否應當承擔裝修費用
3、計算分攤地下設施開發成本時是否允許使用“空間系數法”【案例分析9】
4、計算分攤地下設施單位成本時應以建筑面積為準還是以套內使用面積為準
5、開發產品完工后，還未結算的、未發生的配套設施費應如何計提【案例分析10】
（二）地下設施的稅務處理
1、計算企業所得稅時，地上配套設施與地下配套設施規定有什么不同
2、未銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅
3、已經銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地增值稅
4、出租無產權地下車庫、車位是否應繳納土地增值稅
八、建筑安裝企業收入成本如何確認
（一）建筑安裝企業收入確認的基本原則
（二）建筑安裝企業收入確認的時間
（三）建筑安裝企業會計收入、增值稅收入、企業所得稅收入的區別
九、房地產企業企業所得稅匯算清繳時，哪些成本可以計提，如何計提？
（一）建安成本的計提方法和注意事項
（二）公維成本的計提方法和注意事項【案例分析11】
十、建安、房地產行業商業采購與甲供材業務管控與稅收風險回避
（一）采購業務的管控與稅收風險回避
1、合同事項管理
（1）合同中的違約金不能與銷售額掛鉤【案例分析12】
（2）合有同中必須明確發票開具條款
2、商業合作對象的選擇與稅負平衡
（二）“甲供材”業務在甲乙雙方之間的稅收博弈
1、“甲供材”與“甲控材”的區別
2、“甲供材”業務銷售額的確定【案例分析13】
3、甲供材業務測算技巧【案例分析14】【案例分析15】
4、“甲供材”業務的合同簽訂技巧
十一、房地產企業未按正常程序經營發生的相關業務應如何處置
（一）未取得土地使用權之前轉讓、抵押、置換土地應如何計算繳納各項稅款
（二）房地產開發企業在開發產品完工之前收取的定金，以及取得預售許可證之前，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應如何處置，稅收上應如何處理
（三）“錯期開發”應如何讓計算繳納土地使用稅
十二、采取不同促銷手段銷售開發產品會計核算與稅務處理（一）
（一）“買一送一”（送面積、送家電、送車位、送物業）會計核算與稅務處理
（二）“以老帶新支出”會計核算、稅務處理、稅務籌劃
（三）“抵券銷售—— 一萬抵五萬”會計核算與稅務處理
（四）“假按揭”“零首付”的會計核算與稅務處理
1、“假按揭”會計核算與稅務處理：
2、“零首付”：（1）延期繳納首付款；（2）騙取高額按揭貸款
十三、建筑業掛靠業務財會核算及稅收風險應如何管控
（一）掛靠經營可能給企業帶來巨大損失【案例分析16】
（二）對個人掛靠、企業掛靠應分別實施怎樣的管控策略
（三）對于掛靠業務，掛靠方可以采取那些方法收回掛靠利潤
十四、采取不同促銷手段銷售開發產品會計核算與稅務處理（二）
（一）“先租后售”：1、會計核算；2、稅務處理：
（二）“低價出售、免費返租”：1、會計核算；2、稅務處理【案例分析17】
十五、以房抵債、產權式酒店經營、限價銷售業務會計核算與稅務處理
（一）以房產抵債的會計核算與稅務處理
1、抵頂后未辦理產權轉移的【案例分析18】
2、抵頂后已經辦理產權轉移的
（二）“產權式酒店”銷售經營會計核算與稅務處理
1、產權式酒店的函義
2、常規模式下產權式酒店銷售經營的會計核算與稅務處理【案例分析19】【案例分析20】
3、產權式酒店投資回報的稅務處理模式
十六、建安、房地產企業融資環節風險管控與稅務處理
（一）負債規模應控制在什么規模為好，如何計算融資規模上下線【案例分析21】【案例22】
（二）選取怎樣的還本付息方式更有利于企業的權益*化【案例分析23】【案例分析24】
（三）營改增以后對“統借統還”業務的增值稅和企業所得稅應如何處理
（四）關聯方借款利息稅前扣除應如何計算，一旦發生關聯方借款應如何調整回避稅收風險【案例分析25】
（五）房地產開(kai)企業“資(zi)金池(chi)”業務稅收風(feng)險防范與化解。

房(fang)地產行業稅收風險(xian)公開課(ke)