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地方債投融資課程

課程背景：
2024年是實現“十四五”規劃目標的關鍵之年。各地聚焦強化區域核心功能、以“三大工程”建設、防范化解債務風險等工作目標，提出了一批創新色彩濃厚、區域特征彰顯的基建投資項目。“三大工程”是指2023年4月28日政治局會議上首次提出的保障性住房建設、超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，是當前穩定中國經濟增長、落實房地產發展新模式的重要抓手。在房地產市場供求關系發生重大變化的背景下，預計萬億元特別國債和“三大工程”相關領域項目將是2024年信貸增量的重要貢獻之一。1月25 日國家金融監督管理總局副局長肖遠企提出，將指導和要求銀行等金融機構大力支持“三大工程”建設，并且要求盡快形成實物工作量。同時“三大工程”實施城市擴容，納入城中村改造、保障房建設的城市由城區常住人口超過 300 萬的城市分別擴圍至省會城市或城區常住人口超過 200 萬的城市，省會城市或城區常住人口超過 100 萬的城市。意味著納入城中村改造、保障房建設的城市將由 35 個分別擴大至 52 個、106 個。
“三大工程”由*規劃、多部委協同，成為2024年投資穩經濟的重要抓手。央行、國家金管局、政策性銀行、發改和財政從財政金融和土地要素全面支持推動"三大工程"加快落地。同時為了防范地方債務風險，地方財政更加強調多渠道籌措資金，并鼓勵吸引民間資本參與。這為施工單位通過投融資模式創新提供了廣闊的市場拓展和項目落地的機會。
基于以上背景，本課程將助力企業了解“三大(da)工(gong)程”類項目政策(ce)背景、市場(chang)布局、投(tou)融資(zi)政策(ce)、資(zi)金申請路徑、銀行融資(zi)政策(ce)以及項目落地流(liu)程。深入探討"三大(da)工(gong)程"的市場(chang)機遇和投(tou)資(zi)潛力。

課程對象：
建筑施(shi)工類央國企(qi)及(ji)分子(zi)公司(si)、金融機構、房地(di)產企(qi)業

課程方式：
實戰講授(shou)+案例分析+調研問卷+模式解析

課程收益：
1.“三大工程”覆蓋的領域以及貨幣政策財政政策如何進行支持
2. 如何做好重點城市的“三大工程”市場布局與拓展模式創新
3.掌握保障房項目建設的背景、意義以及實施方法模式及融資新政
4.熟悉城中村改造的基本概念及實施的基本流程及投資主體以及相關征拆安置政策
5.理解“平急兩用”公共基礎設施的概念、典型案例、項目策劃與包裝以及資金申請要點
6.掌握(wo)12個重點省份強化政府投資管理背景下的“三大工(gong)程”實施的模式創新

課程大綱
第一講 2024年兩會精神解讀及建筑工程行業的總體趨勢及熱點
一、兩會政府工作報告的十大要點
1. 2024年將經濟增速5%目標穩定了全年的經濟預期
2.2024年的5%增速的穩定器是基建投資和發展新質生產力
3.財政政策與貨幣政策配合助推5%增速
4.政府投資的萬億國債與地方政府專項債助推建工行業穩定發展
5.房地產市場穩定依靠三大工程的謀劃
6.防風險與隱性債務是全年的重要工作
7.擴大內需中新基建扮演重要角色
8.民營經濟投資將會有更大力度的政府引導
9.高水平的對外開放有利于國際工程拓展
10.鄉村振興與新能源、環保領域重點提及
二、直面挑戰、激流勇進-2024年建筑施工行業面臨的壓力
1.2024年的5%增速更多依靠基建投資穩定
2.宏觀經濟“疤痕效應”比想象的要深要廣
3.房地產周期調整比以往更深更廣
4.“百年未有之變局”加速演變期比預想中來得更快更猛
5.結構調整和升級比想象中更迅猛
6.地方財政的財政能力超預期下滑
7.新機制下PPP政府和社會資本合作模式解讀
8.國辦發〔2023〕35號”文《關于金融支持融資平臺債務風險化解的指導意見》解讀
9.國辦(ban)發(fa)【2023】47號文《12個(ge)重點省份分類(lei)加強政府(fu)投資項目管理辦(ban)法（試(shi)行）》解讀(du)

第二講 立新破舊、追本溯源-2024年建工行業市場拓展與模式創新
三、工程+土地
10.片區開發自平衡項目
11.ABO模式
12.一二級聯動模式
案例解析：中國金茂梅溪湖
四、工程+資源
13.EOD模式
14.資源捆綁性項目
15.案例解析：中電建溫州甌江口靈昆智創城
五、工程+收益
16.新政下的PPP模式與特許經營模式
a)自負盈虧的模式
b) 兩標并一標的文件依據
c)案例解析：BOT模式與特許經營結合
d) 違規PPP模式與創新模式之間的轉化
17.基礎設施不動產公募REITs
a)ABS+公募基金模式
b) 擴募機制
c)不動產上市與公司上市的優劣對比
六、工程+政府債
18.地方政府專項債券項目謀劃
a)專項債券申報流程
b) 專項債券項目策劃
c)專項債券項目投資實施
d) 專項債券項目資金監管
e)專項債券分類別案例解讀
19.地方政府專項債券項目謀劃
a)有收益的公益性項目
b) 額度限制
c)利息保障倍數
d) 可做資本金
e)十大領域
f)政府投資項目
七、工程+平臺債
20.新型基礎設施項目及重大項目資金
21.不超過全部資本金的50%
22.專項債項目資本金搭橋
八、工程+基金認購
23.F+EPC融資+設計+采購+施工總承包
24.F+EPC+O為融資+EPC+運營
25.I+EPC為以投資為引領的工程總承包模式
26.案例(li)解析：四川路(lu)橋建(jian)設天峨(e)至(zhi)北海公(gong)路(lu)（平塘至(zhi)天峨(e)廣西(xi)段）

第三講 激流勇進、揚帆起航-建筑工程行業的展望
一、三大工程引領全年建工行業發展
27.保障房建設
28.城中村改造
29.平急兩用設施
二、居安思危、破解成蝶-“新基建”
30.新基建與傳統基建即是融合也是延伸
31.新基建經濟穩大盤的重要支撐
32.“新基建”主要產業圖譜
a)5G 基建-互聯網和移動互聯物聯網的基礎設施
b) 特高壓-解決我國電力能源分布不均的必要新基建
c)城際高速鐵路和城際軌道交通
d) 新能源汽車充電樁
e)大數據中心
f)人工智能
g) 工業互聯網
三、穩重求變、先立后破-兩新一重
33.城市發展一體化成為未來施工領域的重要機遇
34.“兩新一重”的交叉點在于新基建
a)新型城鎮化建設
b) 新基建投資
c)國家省市重大項目投資
35.項目投融資可行性“新基建”優勢更大
四、探微析精、綠水長流-抓住新風口
36.市場布局緊盯兩根線
a)胡煥庸線
b) 北緯31度長江線
c)人口聚集區
d) 產業聚集區
e)GDP創造大戶
f)都市圈、城市群
g) 年輕人的匯聚區
37.擁抱綠色與雙碳
a)節能減排、源頭減量、循環利用、工藝再造
38.高新技術產業
39.重大民生產業
40.國家戰略性產業
五、銳意進取、革新圖強-全過程價值鏈產業鏈的一體化建筑工程方案
41.主業戰略定位清晰
42.打造領先的行業排名與業界口碑
43.業主關切的理解與方案的契合
44.投融資一體化的解決方案
45.規劃設計與施工的整體融合
46.施工質量與進度的保障
47.運營能力與產業引入的附加服務

第四講 “三大工程”的政策背景與貨幣與財政支持政策
六、“三大工程”基本定義、項目類型及特點
1.三大工程的基本定義及范圍
a)保障性住房建設
 i.新市民高端人才農民工與低收入無房群體住房保障
b) 超大特大城市城中村改造
 i.拆除重建整治提升拆整結合
c)平急兩用公共基礎設施建設
 i.平時旅游康養休閑醫療物流保障急時應急隔離臨時安置物資保供
2.三大工程的項目特點
a)同步規劃建設匹配基礎設施與公共服務
b) 相互結合彼此融入
c)*財政補貼地方預算配合政策銀行與國有銀行融資高度保障
d) 央行為三大工程重啟低息“棚改”貨幣工具抵押補充貸款(PSL)
3.三大工程的政策保障與高層表態
a)*政治局會議在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。規劃建設保障性住房
b) 國常會把城中村改造與保障性住房建設結合好
c)*政治局會議要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和"平急兩用"公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產
d) *經濟工作會議進一步強調加快推進保障性住房建設等三大工程
e)央行行長潘功勝指出“為保障性住房等‘三大工程’建設提供中長期低成本資金支持
f)國家金融監督管理總局副局長肖遠企提出將指導和要求銀行等金融機構大力支持“三大工程”建設并且要求盡快形成實物工作量
七、“三大工程”的實施的背景、目的以及政策支持
1.三大工程是地產調控優化的重要抓手
a)房地產行業調控開始進入市場軌與保障軌兩個賽道
b) 三大工程覆蓋地產全鏈條
c)三大工程是城市擴容減速后的新一輪有效的基建投資
2.三大工程配套政策落地
a)中國人民銀行國家金融監督管理總局關于金融支持住房租賃市場發展的意見
 i.加大住房租賃開發建設信貸支持力度
ii.滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求
iii.增強金融機構住房租賃貸款投放能力
iv.拓寬住房租賃企業債券融資渠道
v.穩步發展房地產投資信托基金
b) 國常會審議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(國發【2023】14號文)
 i.按照工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發展可持續的原則
ii.城市人民政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施
iii.配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定
iv.試點利用住房公積金發放保障性住房開發貸款
八、“三大工程”在本輪基建投資中的地位與作用
1.建工行業是2024年經濟發展的穩定器與壓艙石
2.“三大工程”是當前建工行業的新發展機遇抓手
3.城鎮化率已達66%存量改造與補短板是未來一定時期內的重要市場開拓領域
4.2024年是十四五規劃完成的關鍵之年
5.市場布局重點圍繞五大城市群與特大超特大城市
6.投建營一體化發展是建工行業的必然選擇
7.政府宏觀調控的基建投資正轉變為企業投資為主導驅動
8.萬億國債、地方債與國開行貸款成為三大工程的重要資金保障
九、2024年三大工程投融資政策風險應對與結合
1.新機制下PPP政府和社會資本合作模式與三大工程實施結合點
2.國辦發〔2023〕35號”文《關于金融支持融資平臺債務風險化解的指導意見》解讀
3.國辦發【2023】47號文《12重點省份分類加強政府投資項目管理辦法（試行）》解讀
4.2024年地方政府專項債券項目投資領域新增保障性住房與城中村改造
5.基礎設施不動產公募REITs與保障房、平急兩用、城中村改造運營結合
1.特許經營模式與城中村改造后產業升級結合
2.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式在三大工程中的實踐風險
3.EOD、TOD、ABO模式與三大工程結合解讀
4.一二三級聯動模式(shi)設計與(yu)城中村改(gai)造

第五講 保障房項目建設投資解讀及背景介紹
一、保障房項目建設投資主體與融資政策
1.*財政投資匹配地方財政預算的政府投資
2.企業市場化融資與特殊的融資政策支持下的企業投資
二、保障房項目建設資金來源與融資
1.*財政資金的三大工程專項資金
2.地方財政資金中基金性預算與土地出讓凈收益
3.地方政府專項債券融資
a)2024年專項債投向保持10大領域不變，保障性安居工程領域新增城中村改造、保障性住房兩個投向。
4.政策銀行的PSL專項貸款
a)案例：國家開發銀行向福建省福州市雙龍新居保障性住房項目授信 2.02億元
5.案例：新疆賽德投資發展有限公司獲得農發展銀行建設600套保障性租賃住房貸款
6.商業銀行貸款
7.公積金中心公積金貸款
8.資產證券化與不動產REITs
三、保障性租賃住房供應渠道及土地政策
1.集體經營性建設用地
2.企事業單位自有閑置土地
3.產業園配套用地
4.存量閑置房
5.新供應國有建設用地
四、保障性租賃住房兩個類別及規模
1.保障房市場+保障雙軌制
a)配售型-住房困難群體和高層次人才引進
b) 配租型-公租房、保障性租賃住房
2.保障房投資主體是誰
a)傳統城投公司類的投融資平臺公司
b) 政府新設立的類平臺管理類公司
c)融資白名單下的傳統地產開發商
d) 央國企建工企業投資公司于地產平臺
3.十四五保障房的建設規模7億平
五、*《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(國發【2023】14 號文) 解讀
1.基本原則
a)提高保障性住房再住房總供給中的比例
b) 加大保障性住房建設和供給
c)堅持資金平衡
d) 支持城區300萬以上的大城市率先探索實踐
2.對象標準
a)住房有困難且收入不高的工薪收入群體
b) 城市需要引進的人才群體
3.規劃與用地
a)因地制宜與城中村改造、城市更新、危舊房改造結合
b) 安排在交通便利、公共設施齊全區域
c)劃撥方式供應土地或僅支付土地成本
d) 支持非住宅用地變更土地用途不補繳土地價款
4.配售與管理
a)公平公正配售成本價銷售
b) 禁止以任何方式將保障房變為商品房流入市場
5.支持政策
a)保障房公積金貸款
b) 保障房開發貸和個人住房貸款
c)給于稅費支持
六、保障性住房全國各地的實踐案例解析
1.特大超特大城市已出臺“十四五”期間保租房建設規劃細則
a)北京、上海、廣州、深圳保障房建設規模與體量匯總
b) 杭州、成都、南京、武漢、鄭州、長沙、西安保障房規劃目標與實施進度
2.上海《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》解讀
3.上海保障房籌集渠道
a)新建-集體經營性建設用地、企事業單位自由地、新供國有建設用地
b) 配建-產業園區配套
c)改建-存量非居住房屋改造
4.深圳《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引(試行)》解讀
5.深圳保障房籌集渠道
a)住宅、商務公寓
b) 產業園區配套宿舍
c)旅館、廠房、研發用房、倉儲、科研教育非居存量
d) 城中村房屋
e)其他社會存量(liang)房屋

第六講 城中村改造項目建設投資解讀及背景介紹
一、城鎮村改造的基本特征與要素
1.《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》各地落實情況梳理
a)超大城市城中村改造規劃與實施進度
 i.廣州的房票制度創新與做地制度創新
ii.深圳城中村改造實施意見引入前期服務商突破政府隱債限制
b) 特大城市城中村改造與制度創新
2.城中村改造的三個類型
a)拆除重新
b) 整治提升
c)拆整結合
3.棚改、舊改、城中村改造異同
a)土地性質與用途的拆別
b) 改造實施主體的差別
c)前期土地一級開發補償主體與資金可融資
d) 整治提升類項目拆除比例提高至30%
二、城中村改造四大階段
1.前期計劃規劃階段
2.拆遷安置補償階段
3.土地出讓上市階段
4.開發建設實施階段
5.村委、企業、業主多元協同
三、城中村改造策劃流程與創新
1.前期計劃規劃階段
1.意愿征集和可行性研究
2.城中村改造年度計劃編制
3.基礎信息核查與臺賬建立
4.城中村改造項目實施方案編制
5.城中村改造單元規劃確定基本規劃指標
6.基礎信息臺賬
7.規劃設計方案
8.建設實施方案與投融資平衡方案
9.綜合評價確定實施主體
10.建管一體長效治理與物理管理
四、城中村改造利資金平衡方案設計
11.城中村改造的三級利潤概念與投融資平衡
a)土地整體與一級開發引入前期服務商與實施單位
b) 土地開發與二級開發實施單位與拿地單位分離
c)資產持有與三級利潤與收入
12.城中村改造參與主體
a)政府主導型
 i.村委會+村集體經濟合作組織
ii.政府新設立平臺公司
iii.政府城投公司
b) 企業主導型
 i.白名單類房地產企業
ii.施工央國企
c)政企聯合型
 i.村集體出地出授權企業出資金
五、城中村改造資金來源與保障
1. 政府投資財政預算資金
a) *專項財政資金
b)地方政府專項債
c) 財政土地出讓收益
2.企業投資市場化融資
a)城投類國有企業、地產開發商、施工企業
b) 物業權利人自籌資金，包括物業主、物業使用人和物業管理人
c)市場化融資資金（銀行貸款、非標融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
3.政策性銀行貸款與國有銀行專項貸款
六、城中村改造的土地與資產確認
1.集體經營性建設用地入市
a)集體土地入市的前提
b) 集體土地的三權
c)集體土地入市的決議
d) 集體土地入市流程與開發主體
e)集體土地入市的地類
f)集體土地入市后的收益分配
2.土地征收制度改革
a)土地征收的前提
b) 土地征收的程序
3.宅基地的改革
a)宅基地的定義
b) 宅基地的轉讓與退出
4.*基本農田保護制度更加嚴格
5.空間規劃體系的改革
6.審批權限下放
七、城中村當前面臨的問題
1.建筑雜亂無章
a)違章建筑多
b) 握手樓現象突出
c)建筑間距小采光通風差
d) 加改擴建多結構安全隱患大
2.環境臟亂差
a)基礎設施不完善
b) 垃圾處理不暢
c)街巷狹窄
d) 管線雜亂存在消防隱患
3.居住人口混雜
a)流動人口多
b) 治安形勢嚴峻
c)管理邊界不清
d) 存(cun)在社(she)會(hui)隱患

第七講 平急兩用公共基礎設施實施與市場拓展策劃
一、平急兩用的特點
1.平急兩用的概念與分類
a)平時作為文旅康養醫療物流設施急時作為應急安置與隔離
b) 符合門類的存量項目增設平急兩用設計
c)新建項目增設應急設計
2.平急兩用的領域
a)文旅、酒店民宿
b) 公共衛生、城郊大倉物流、應急避災
c)公共設施管
d) 高速公路服務區
3.平急兩用的地域布局與已出臺政策城市匯總
a)推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設工作部署電視電話會議精神解讀
 i.建多少、在哪建、怎么建、用什么地、如何配套、如何管理
b) 人口密集的特大超特大城市
c)一是定調表態階段
 i.山東省發布《關于印發山東省城市更新行動實施方案的通知》
ii.中國農業發展銀行系統首筆“平急兩用”公共基礎設施建設項目貸款濟南市落地
iii.青島平急兩用公共基礎設施建設
d) 二是研究階段
 i.南京市摸清存量及潛在增量做好‘平急兩用’公共基礎設施規劃建設工作
e)三是討論、印發方案階段
 i.北京市平谷區印發《平谷區關于落實進一步推動首都高質量發展取得新突破的行動方案(2023-2025 年)(征求意見稿)》
f)四是落地階段
 i.大連市宣布啟動 7 個“平急兩用”項目
ii.武漢召開首批“平急兩用”公共基礎設施建設項目推介會
iii.杭州市公布《“平急兩用”公共基礎設施 建設第一批項目清單》
二、平急兩用的案例分析
1.成都市新都區
a)隔離點集裝箱改造為公共驛站
b) 核酸采樣艙改造為司機之家
2.北京市平谷區
a)“吃、住、行、醫、集中承載”五大應用場景
b) 農副產品保供基地
c)綜合物流樞紐
d) 旅游居住設施
e)高速服務區
f)醫療體系
3.北京朝陽：積極接軌保租房
a)北京朝陽區七彩家園項目從方艙醫院成功轉換為保障性租賃住房項目
三、 平急兩用項目策劃與實施要點
1.應急能力建設與平時公共服務結合
2.重點推進城市獲取項目實施清單
3.依托平時功能確定投資主體與資金來源
4.對接政策性金融機構與*專項財政資金
四、平急兩用項目選擇思路
1.改造提城升市的大公型共設施（大城市的共公綠地、大體型育館、圖書等館公共空間）
a)對城應市急建設行進補足短板；
2.對城重市要生命線工程、物流倉儲、醫院設施行進按新標準行進改造/新建
a)傳的統應急難避的處置思維；
3.結城合市更新、鄉村振興、文旅融合項進目行建設
a)郊區有多較閑置源資和空間待盤活利用
4.主動利用當地的(de)住房政策與保障房建設與城中村改造進(jin)行規劃融合

地方債投融資課程