課程描述(shu)INTRODUCTION
產品研發與設計管控培訓
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
產品研發與設計管控培訓
課程大綱
第一章、當前房地產行業產品發展現狀與趨勢分析(0.5h)
1.1、房地產企業產品發展現狀研究
1.1.1研發模式
1.1.2研發產品特點和區域匹配
1.1.3產品研發趨勢分析
1.1.3.1定位規劃:總圖定位。總部及區域如何確定拿地策略,產品策劃,定位規劃。
1.1.3.2產品組合:產品力升級。產品標準化--產品線--品質提升,測算打造最合適的產品組合。
1.1.3.3部門聯動:跨部門聯動。成本,營銷,工程,財務,各部門聯動--跨界協同。
1.1.4 產品管理協同能力簡要評析
建筑規劃階段:產品設計管理;初步設計階段:產品細節提升;施工圖階段:協同成本管控
全(quan)程案(an)例(li):萬科張江翡翠(cui)公園(yuan)案(an)例(li)全(quan)程解析(xi)跨界協同--萬科復盤(pan)--綠城踩盤(pan)后復盤(pan)。
1.2、未來行業產品發展趨勢分析
1.2.1研發模式
1.2.2產品研發方向
1.2.3未來產品研發方法論
根據國際上最權威的麥肯錫管理公司的知識體系(七步分析法)的相關內容及麥肯錫運用分析法針對中國房地產咨詢案例復盤解析,提出產品管理的思維:
以客戶為中心的產品設計方法論:價值導向設計五步法
1:客戶需求研究(客戶分類,敏感度分析)
2:產品屬性梳理(規劃)規劃品類——方案階段創新與判斷
3:產品設計創新(規劃)產品組合及戶型創新
4:概念原型測試(投資測算+整體控制)
5:產品細節提升(施工圖)成本與設計整體平衡控制
問題:如何理解甲方(營銷 設計 成本)的鐵三角關系?
甲方四大目標:利潤*,成本最小,貨值*,去化最快。
甲方四大維度:1客戶。2競品。3政府。4企業。
第二章、標桿房企產品管理體系(1h)
2.1、萬科、龍湖等老牌標桿企業產品管理特點
2.1.1產品研發集團高度集中掌控、2.1.2產品研發不局限于建筑設計、2.1.3產品研發的全生命周期
龍湖大運營特點(P143)
萬科案例:萬科海月甲第 (P45)、萬科張江翡翠公園(P143)
龍湖案例:龍湖酈城個案分析報告(P41)
2.2、金茂、融創(中高端產品的快周轉代表)等標桿企業2.2.1產品研發的標準化高度集中、2.2.1.1碧桂園“一天出圖”的操作模式分析、2.2.1.2快周轉的規模效益分析、2.2.1.3標準化在一線城市遇到的問題
案例:上海大寧金茂府(P88)
融創北京壹號院(P27)
2.3、后起之秀:碧桂園、祥生、中梁(三四線城市、中低端產品的快周轉)
案例:溫州(zhou)中梁 椒江項目大運營項目啟動會 (P135)
第三章、快周轉經營管理體系下的產品研發體系(2.5h)
3.1、產品定位前置(可按照不同類別產品)(定位前置,吳老師是否有資料)
3.1.1跨界協同做好產品定位前置
3.1.2編制全過程考察報告做好產品定位前置
3.2、標準化體系建設
3.2.1產品標準化
標準化設計管理流程的再造與優化——“三大前置,兩條并行,一個保障”
3.3.2.1 城市公司標準化戶型庫
3.3.2.2區域標準化立面 天華、(融創快周轉下的設計質量管控(融創 標準化部品P23))
3.3.2.3區域標準化產品線(深圳萬科標準化定型產品研發(完整版)P267)
3.3.2.4區域方案優化策略(天華優化策略 P70)
3.3.2.5材料設備選型定版-深化選型 (P48)
3.2.2流程標準化(會議內容、表單格式、設計周期、成果審核等)
(萬科設計成果(guo)標準版本(ben)P87)
3.3、產品價值提升
3.3.1如何做到土地價值*化
3.3.2如何做到建筑價值*化
3.3.3設計關鍵控制點把控及各專業部門高效協作
協調:完美協調各部門(內部、外部部門),匯總各部門需求。
訴求:滿足各方利益訴求,圓滿完成產品組合。
協同:做到利潤,銷售額,回款,開發周期的完美統一。
問題:項目總視角下,如何定位營銷前置,提升土地溢價?
問題:項目總視角下,設計與成本、營銷、工程的關系?
案例:杭州金茂府科技疊墅
3.3.4跨界協(xie)同三大法寶:想清楚、畫清楚、算(suan)清楚
四、大運營管理體系下的設計管控與協同要點(2h)
4.1可研階段技術標準與設計關鍵控制點解析
1、可研階段新標準新技術與關鍵控制點
2、4大關鍵控制點:指標、強排、宗地研究、風險管控
4.2概念階段技術標準與設計關鍵控制點解析
1、概念階段新標準新技術與關鍵控制點
2、4大關鍵控制點:產品、組合、規劃、地下
4.3方案階段技術標準與設計關鍵控制點解析
1、方案階段新標準新技術與關鍵控制點
2、報規報建7大關鍵控制點:間距、退界、限高、日照、消防、面積、配套等
3、成本規劃7大關鍵控制點:人防、車位、商業、配套、贈送、可售、臨界產品
4.4擴初階段技術標準與設計關鍵控制點解析
1、擴初階段新標準新技術與關鍵控制點
2、擴初階段24項重大設計成本質量控制點中的5大關鍵項
4.5地下部分重大成本控制方法解析
地下室、地下車庫設計成本控制與標準化及各專業部門高效協作
結束語
產品研發與設計管控培訓
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