房地產工程全程核心要素把控與精細化管理體系實戰解析
講師：李軍 瀏覽次數：2686
課程描述INTRODUCTION
精細化管理體系培訓
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日程安(an)排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
精細化管理體系培訓
課程(cheng)背景
您是(shi)(shi)否在(zai)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)現(xian)(xian)場(chang)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)中經(jing)常(chang)被日常(chang)雜項工(gong)(gong)(gong)作(zuo)困擾(rao)得煩(fan)不勝(sheng)煩(fan)？是(shi)(shi)否經(jing)常(chang)被一些突(tu)發(fa)性(xing)(xing)事件拖(tuo)累而影響到全局(ju)計(ji)劃(hua)？是(shi)(shi)否覺得無論自己多么(me)盡(jin)心(xin)盡(jin)力，仍有(you)(you)一些事情防不勝(sheng)防？是(shi)(shi)否覺得事先制(zhi)定好的(de)(de)計(ji)劃(hua)執(zhi)行起來總是(shi)(shi)滯后而力不從(cong)心(xin)？ 目(mu)前(qian)房地(di)產(chan)企業工(gong)(gong)(gong)程(cheng)現(xian)(xian)場(chang)及(ji)(ji)質量(liang)控(kong)(kong)制(zhi)普(pu)遍(bian)在(zai)技術(shu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)上(shang)存在(zai)著薄弱環(huan)節，本(ben)課(ke)程(cheng)通過理(li)(li)論引導(dao)、實戰經(jing)驗(yan)總結和大量(liang)的(de)(de)案(an)例(li)分享(xiang)，結合國內大型房地(di)產(chan)企業工(gong)(gong)(gong)程(cheng)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)體系建立，工(gong)(gong)(gong)程(cheng)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)方(fang)面(mian)出現(xian)(xian)的(de)(de)各種質量(liang)通病及(ji)(ji)產(chan)生的(de)(de)原(yuan)因，提出有(you)(you)針(zhen)對(dui)性(xing)(xing)的(de)(de)技術(shu)解決方(fang)案(an)，全面(mian)解決工(gong)(gong)(gong)程(cheng)施工(gong)(gong)(gong)現(xian)(xian)場(chang)及(ji)(ji)質量(liang)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)疑難雜癥及(ji)(ji)通病。實用性(xing)(xing)地(di)講解不同施工(gong)(gong)(gong)階段、施工(gong)(gong)(gong)部位(wei)、關鍵工(gong)(gong)(gong)序的(de)(de)質量(liang)控(kong)(kong)制(zhi)標準和要點。全盤掌(zhang)握的(de)(de)現(xian)(xian)場(chang)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)大局(ju)觀，以大視角來破除工(gong)(gong)(gong)程(cheng)現(xian)(xian)場(chang)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)的(de)(de)謎局(ju)。提供“事前(qian)預防、事中管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)、事后檢驗(yan)”的(de)(de)技術(shu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)方(fang)法，強調工(gong)(gong)(gong)程(cheng)現(xian)(xian)場(chang)解決舍本(ben)逐末(mo)、抓小放大的(de)(de)問(wen)題。并可以結合項目(mu)本(ben)身情況建立一套完整、切實可行的(de)(de)個性(xing)(xing)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)方(fang)案(an)。
課程大綱(gang)
第一講： 房地產公司(si)治理 (頭腦(nao)風暴篇)
第二講： 項目工(gong)程現場 (初(chu)窺門徑篇)
第(di)三講： 項目工程準備階段 (登堂入室篇)
第四講(jiang)： 項目(mu)工程實施(shi)階(jie)段 (破釜沉舟篇)
第(di)五講： 項(xiang)目工(gong)程交付及后評估階段(duan)(大功告成(cheng)篇(pian))
回顧總(zong)結：最(zui)后研討及經驗交流
其中第一講： 房地產公司治理
思考：白(bai)銀時代房地產公司該(gai)如(ru)何(he)“洗(xi)腦？”
第一(yi)部分：簡析中國房(fang)地產形勢
1）、2014年房地產市場回(hui)顧(gu)
2）、 2015年房(fang)地產行業預測
3）、市場關鍵詞---風險與機(ji)遇并存
4）、行業關鍵詞—大企業、多元化、互聯網(wang)
5）2015年(nian)房地產(chan)9大(da)維度的判斷(duan)
萬(wan)科(ke)的思考：新常態(tai)下萬(wan)科(ke)的堅持是什么？
結論：中小(xiao)房業轉型(xing)的關(guan)鍵之路：專業融合+執道(dao)發展
第二(er)部分：專業融(rong)合 執道發(fa)展
1、專業融合
A、專(zhuan)業間的融合(he):
“薪火(huo)傳(chuan)承”的重要性
B、專業與管(guan)理的融(rong)合:
1.1、管理的前瞻化---標(biao)準(zhun)化戰略和標(biao)準(zhun)化體系
A、產(chan)品標準化(hua)
B、流程標準化
C、合(he)約標準化
D、操作規范標(biao)準化
E、工(gong)作成果標(biao)準(zhun)化
1.2、管理的前瞻化(hua)--標準(zhun)化(hua)戰(zhan)略和標準(zhun)化(hua)體系
1.3、管(guan)理的(de)業(ye)務化---管(guan)控體系
A、組織管(guan)控及組織結構設計是“企業管(guan)控”第一(yi)要素。
B、流(liu)程(cheng)管(guan)控(kong)及流(liu)程(cheng)體(ti)系(xi)是“企業管(guan)控(kong)”第(di)二(er)要素。
C、績效(xiao)管(guan)控(kong)及績效(xiao)考核(he)體(ti)系是“企業管(guan)控(kong)”第三(san)要素。
D、文化(hua)管控及企(qi)業文化(hua)體系是“企(qi)業管控”第四要素(su)。
1.4、管理精細(xi)化
A土地增(zeng)值稅管理。
B企業所得稅管(guan)理。
1.5在理(li)念(nian)建設方(fang)面(mian)
“理(li)念”、“方法”、“制度” 、“道術”結合。
2、執道發展
A、在宏觀(guan)經濟方面：
B、在行(xing)業中觀方面：
第一戰(zhan)略層面，包括企業使命、愿景、目(mu)標、戰(zhan)略地位及商業盈利(li)模式。
第二(er)策略層面，包括產品與(yu)業務選擇、業務與(yu)職(zhi)能(neng)、管理模式。
第三運營層面，包括組織結構、薪酬(chou)績效、設計研發、營銷、客服、財務、人力(li)資源、品牌、流程控制等。
C、創新+轉型=強(qiang)化產品核心競爭力(li)
第二(er)講： 項目(mu)工程(cheng)現場(chang)
1、房地產行業的(de)7大挑戰
2、房(fang)地產開發的7大運營(ying)管理風險
案例：“12·19”模板支架坍塌事(shi)故(gu)分析
3、房(fang)地產項(xiang)目工(gong)程管理核心要素
關鍵(jian)詞：“四控、三管、一協調(diao)”
第一部分：房地產(chan)工程體系建(jian)立與工程全過程精(jing)細化管理
一、什么是房地(di)產項目現場管理(li)？
1、房地產企業工程(cheng)管(guan)理普(pu)遍面臨(lin)的問題
1）越來(lai)越多掛靠總(zong)包(bao)，只做土建(jian)且缺乏總(zong)承包(bao)能(neng)力(li)
2）肢解分包，房地產公司如何做總承(cheng)包？
3）供應商、施工單位的素(su)質幾乎決定了工程營造的品(pin)質
4）新的施工工藝(yi)、逐步轉型的精(jing)裝修開發模式，如(ru)何有效掌控倍增(zeng)的復雜要素？
5）滿(man)足國標質量就(jiu)能做出(chu)好品質嗎？
6）工(gong)程(cheng)管理人員素質(zhi)層次不齊，監理形同虛設，如何將優秀的質(zhi)量(liang)標準貫徹進工(gong)程(cheng)營(ying)造(zao)的全程(cheng)？
7）低(di)價中標的(de)誤區
話題1：我們在現場經常面對的有那(nei)些(xie)問(wen)題？
話題(ti)2、開發商管理原因造成的常(chang)見問題(ti)？
2、 工程管(guan)理基本內容 ：
設(she)計、技術、質量、安全、文明(ming)施工、進度(du)、成(cheng)本、銷售案場、維修(xiu)、客(ke)戶(hu)投訴、合作伙伴、公共資源等
3、現場管理的三個基(ji)本維度：
4、現場管理定義與本(ben)質(zhi)
5、開發企(qi)業(ye)與施工企(qi)業(ye)現場管理的(de)差異
6、現場管理的秘訣
7、 影(ying)響項目現場管理的幾個(ge)主要(yao)因素
8、現場管(guan)理(li)面對困難與挑(tiao)戰
案例：現場總包管理的抵抗(kang)
思考：1、如何將優秀的質量標準貫徹進工程營造的全程？
2、房地產現場管理的最高境界---無為而治
第二部(bu)分：項目工程管理的現狀(zhuang)分析
1、合作模(mo)式(shi)分析(xi)
2、合同(tong)承包模式管理(li)分(fen)析
3、現(xian)場管理(li)模(mo)式分析
風險案例(li)：“蓮花河畔”倒樓事故
話題1：房(fang)地(di)產(chan)公司為什么不適(shi)合總承包？
話(hua)題(ti)2：關于合同承包模式經驗
話(hua)題3：房地產(chan)公司要建立怎(zen)樣的項目管理模(mo)式
話題4：關于“多項目(mu)開發綜合癥(zheng)”
探索(suo)：開(kai)發商的三種(zhong)境界和三個(ge)層次(ci)
案(an)例： 碧桂園、萬科蘭喬圣(sheng)菲、星河灣
結(jie)論：沒(mei)有質量的擴(kuo)大規模是一(yi)條不歸路。
案例5：優秀(xiu)房(fang)地產項目賞析
我(wo)們(men)要(yao)學(xue)習最(zui)優(you)秀的(de)：
1、龍湖地(di)產
2、萬科地產
3、星河(he)灣
4、綠城百合
第三講： 項目工程準備(bei)階段
先有(you)正(zheng)確(que)的(de)(de)人；才(cai)有(you)正(zheng)確(que)的(de)(de)事(shi)
選擇正確的(de)人（對內：團(tuan)隊）
A項目(mu)“九大管理領域”管什么(me)？
B六管一控五(wu)環節
話題1、地產行業到底需要什么樣的管理人員(yuan)？
話題(ti)2：項目團隊(dui)穩定與協作的重要(yao)性
2、選擇正確的人（對外：合(he)作資源）
a房地產內部及外部管理：
內部管理靠(kao)流程(cheng)；外部管理靠(kao)合同(tong)
b如(ru)何建立良好的(de)政(zheng)府關系？
分享：房地產(chan)企(qi)業制度、流程(cheng)參考文件(jian)
C、合約管理
實例分享：1、一些標準化合同范本（總包(bao)及分包(bao)）
分享：優秀管(guan)理(li)者必備的(de)能力(li)和品質(zhi)
什么是正確的事(shi)？
1、滿足客戶要(yao)求
2、符合公司(si)利(li)益
3、具備(bei)項目條件
小(xiao)結：優秀質量管理核心10條
什(shen)么是正確的事？
怎么 “決定正確的事” ？請(qing)改變你的非理性想法(fa)
確定(ding)正確的事 ----謀定(ding)而(er)后動---《項(xiang)目策劃書(shu)》
落地(di)：如何制定項目工程管理策(ce)劃書？
七嘴八舌：
1、優秀地(di)產工程(cheng)師的金(jin)牌標準與技能PPT
2、優秀地(di)產工(gong)程(cheng)師質量重點把(ba)關40個部位PPT？
3、房地(di)產公(gong)司老板應該(gai)如何用人？
分享：1、萬科集團(tuan)項目經(jing)理部管理標準與管理制度
2、“白(bai)銀時代(dai)”，什(shen)么樣的人才才是房地產企業真正需(xu)要的呢？
第四(si)講： 項目工(gong)程實施階段
一(yi)）、開工前準備(bei)階段管理
主(zhu)要(yao)包括如(ru)下(xia)內容：
1、項(xiang)目生產組織的確定(ding)
2、項(xiang)目總控進(jin)度(du)計劃的確定
3、項目招投標計(ji)劃管理
4、項目成本管理要求
5、設計配合要求的確定(ding)
6、監(jian)理管理要(yao)求的確定
7、總(zong)包管理要求的確定(ding)
8、甲簽合(he)同工程供方管理要(yao)求的確(que)定
9、設計交底
10、施工組(zu)織設計審(shen)核
11、重大施工方案的提出及要求
12、變更(geng)洽商的管理(li)
13、施工前現場準備工作
14、項目會(hui)議制度(du)要求
15、工程(cheng)檔案及文(wen)件管理要求
16、產品(pin)標準的管理要求
17、項目合同管理(li)要求
18、對圖(tu)紙預審與會審
19、制定(ding)合理工期
20、總(zong)平(ping)面管理策劃
分享：1、項目(mu)面積一覽表(biao)規劃面積指標(biao)的確(que)定(ding)
2、二次優化(hua)設計重要性案例(li)分析
3、你需(xu)要了解的十大設計評審思考點(dian)
4、案(an)例(li)：營銷示(shi)范區--總平(ping)面策劃的前提
二）、施工過程(cheng)精細(xi)化管控“3步法”
關鍵詞：正確的方法+持續的執行力(li)
第一步(bu)：對供方的管理(li)輸出(chu)控制(zhi)
1、工程管理進度控制
2、項目進度(du)目標分析
3、項(xiang)目總體計劃編制(zhi)
一級計(ji)劃(hua)(hua)：公司2—3年的戰略經營計(ji)劃(hua)(hua)
二級計劃：項目開發里(li)程碑節(jie)點計劃
三級計(ji)劃(hua)：各專業部(bu)門項目具體(ti)實(shi)施作(zuo)業計(ji)劃(hua)
討論：1、關于(yu)3級進度(du)計劃的重(zhong)要性
2、計(ji)劃不力的(de)主要原因分析：
3、計(ji)劃編制及執行常見問題：
4、如何(he)保證工程(cheng)關鍵(jian)節點(dian)計劃？
內核：現場過程管理最有效的八大環節
1、過程控制---材料設備選(xuan)用管理(li)
2、過(guo)程控制---材料封(feng)存(cun)
3、過程(cheng)控制---材料進(jin)場驗收
5、過程控制---施工質量樣板引路
分享： 工程樣(yang)板先行(xing)執(zhi)行(xing)效(xiao)果
分享樣板先行---高品質清水樣板間實體展示
6、過程控制---工程質(zhi)量巡檢制度(du)
分享：現場巡檢(jian)之工程現場召開觀摩(mo)會
案例：工程巡檢問(wen)題記錄分享(xiang)
7、過(guo)程控制---要讓(rang)問題可視化
8、過程控制(zhi)---例會制(zhi)度
9、過(guo)程控制(zhi)---成品保(bao)護
10、過程(cheng)控制(zhi)---工序檢查
分享1:各分部工程(cheng)(cheng)質量(liang)過程(cheng)(cheng)控制要點；觀(guan)感部位質量(liang)驗收要點
分享(xiang)2：屋面及(ji)保濕工程把(ba)控要點
1）常見瓦屋面(mian)施工工藝及(ji)通病預防(fang)
2）質量(liang)與美觀的矛盾沖突
3）新型屋面防水材料應用中的把(ba)控要(yao)點(dian)
分享3：工程(cheng)質量通病防(fang)治
分享(xiang)4：“零缺陷”在工程(cheng)管理環(huan)節中的關鍵項
1、地下室防滲漏質量檢驗
2、主體結構防(fang)(fang)開裂、防(fang)(fang)空間偏差(cha)檢驗
3、砌體防(fang)開裂、防(fang)滲漏檢驗
4、抹灰防開裂(lie)、防滲漏(lou)檢驗
5、衛生(sheng)間防滲漏檢驗
6、門窗(chuang)防(fang)滲漏檢驗
7、屋面(mian)防滲漏檢驗
11、過程控制---實(shi)測實(shi)量
12、過(guo)程控制---安全管理
13、過(guo)程控(kong)制---文明施工
分(fen)享：優(you)秀項目施工(gong)現場安全文明管理
14、過程控制---工(gong)地開放日
15、過程控(kong)制---情(qing)景示范區(qu)
工(gong)地開放日情景示范區(qu)建設(she)要點(dian)
打造高品質情景示范區五(wu)大原則：
分析：掏(tao)不掏(tao)錢看戶型、買不買房看景觀
學習(xi)：關于樣板區(qu)景觀(guan)高品質營造的12把快刀.DOC
案例分享：萬(wan)科金(jin)色領域、金(jin)域松湖(hu)、龍湖(hu)滟瀾山(shan)、龍湖(hu)弗萊明戈
其中：選講部分:學(xue)習龍湖高品質景觀設計與施(shi)工管(guan)理
16、過程控制---專業學(xue)習
討論：工程、設計、成本(ben)系統內(nei)部PPT課件學習、培訓
閑言碎語：
學習與(yu)成長的(de)關(guan)系
我是活雷(lei)鋒(feng)？
會哭的(de)孩子有奶(nai)吃？
論大鍋(guo)飯與平均(jun)主義
分(fen)享：專項工程(cheng)交工驗收標準及(ji)細則.doc
選將(jiang)部分(fen)：現場成本管理
1、房地(di)產項目成本(ben)組成9大類
2、常(chang)見成本控(kong)制(zhi)的觀念和做法
3、項目(mu)成本的形成過程(cheng)
4、項目成本管(guan)理(li)的四大(da)核心過程(cheng)
5、關注成本(ben)價(jia)值點----施工組織(zhi)策劃階段(duan)
6、項(xiang)目(mu)實施階段成(cheng)本(ben)管理(li)價值11大關注點：
分享：1、日常成(cheng)本(ben)管理一些經典具體做法及標準化(hua)表單
2、某項目19＃-23＃樓及地下(xia)車(che)庫工程招(zhao)標答(da)疑(yi).doc
3、施(shi)工圖審查控制要點(dian).doc
4、某項目工程圖紙會審(shen)記(ji)錄.doc
7、成本(ben)管理(li)—采(cai)購管理(li)和信息管理(li)
8、成本管理(li)—工程款支付管理(li)
選講：1、工(gong)程索賠(pei)原始依據(ju)
工程(cheng)質(zhi)量(liang)管控要(yao)點
第五講： 項目(mu)工程交付及后評估(gu)階段
第一(yi)：交付前督(du)查督(du)導(dao)---“一(yi)房三驗(yan)”
1、 驗收前的準備工作
2、 專項驗收及竣工(gong)驗收
3、 公司內部驗收(附件)
4、 保(bao)修(xiu)合同及保(bao)修(xiu)擔保(bao)(附件)
5、 物業接管驗收(shou)的準備工(gong)作(附件)
實例分享：
1、交(jiao)房時重點(dian)注意的(de)30個(ge)重要問題
2、業主收(shou)房25個重要(yao)關注(zhu)點
3、階段性交房(fang)前工(gong)作梳(shu)理(li)
4、竣(jun)工交房項(xiang)目質保期整改流(liu)程指引(yin)
第二：工(gong)程(cheng)竣工(gong)交付后管理
1、物業接管(guan)驗收準備會(附件)
2、物業接(jie)管驗收(shou)(附(fu)件)
3、保修工(gong)作的組織、原則及管理(附件)
4、整改及收(shou)尾工作(附件(jian))
第(di)三(san)、客(ke)戶入(ru)住及客(ke)戶服(fu)務管理
1 入住前準備(bei)工作(附件)
2 客戶入住(zhu)(附(fu)件)
3 客(ke)戶服(fu)務及投訴處(chu)理(li)(附件)
4、客戶入住也(ye)是一(yi)種經營(ying)活動
第四、關注客戶體(ti)驗
交付(fu)階段的快(kuai)速反應直接影(ying)響客(ke)戶認知
交付階段是項目管(guan)理的最后一(yi)道防線
思考：如何把控好公(gong)共部位面(mian)子工程質量？
資料分享：
1、交付流程
2、交付(fu)前(qian)、中、后的風險控制
3、客戶質(zhi)量檔案
4、項(xiang)目后評估
實例分(fen)享(xiang)：
1）XX項目房(fang)屋交付全過程詳解PPT
2）XX項(xiang)目交(jiao)付(fu)工作流(liu)程(cheng)及交(jiao)房(fang)方案
3）學習龍湖交房標準
第五、項目后評估(gu)
1 、項目整體施工(gong)組織(zhi)管理(li)總結
2 、進度、質量、安全(quan)文明施工總結
3 、技術管(guan)理（包括技術標準、產品(pin)標準）總(zong)結
4 、合同執行情況總結(jie)
5 、成(cheng)本(ben)控制分析
6 、物(wu)業移交及(ji)客戶保(bao)修服務總結(jie)
如何建立產品缺陷反(fan)饋(kui)手冊？
思考1：如何(he)避(bi)免問(wen)題的重復發生(sheng)？誰為問(wen)題負責？
思考2：探(tan)討關于無(wu)效成本（手(shou)冊）、設計變更(geng)、現(xian)場簽證(zheng)控制能力(li)
1、學習萬(wan)科做(zuo)好(hao)項(xiang)目后評估.doc
2、地產委托物業施工的(de)管理辦法.doc
小結：關于項目開(kai)發管理(li)的15條(tiao)觀點(dian)與(yu)建(jian)議
回顧總結：最后(hou)研討及經(jing)驗交流(liu)
精細化管理體系培訓
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