商業地產開發定位、招商策略及運營管理
講師：張志東 瀏(liu)覽次(ci)數：2638
課(ke)程描述INTRODUCTION
商業地(di)產開發定位、招商策略(lve)及運(yun)營管理課程培(pei)訓
培訓講師：張(zhang)志東
課程價格：￥元/人
培訓天數：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
商業地產開發定位、招商策略及運營管理課程培訓
課程大綱：
第一(yi)部分：商(shang)業地(di)產開發(fa)運營
一、商業地(di)產基(ji)本概念
1、商業地(di)產五(wu)大(da)模塊
2、如(ru)何認(ren)識(shi)和研究一個綜合商(shang)業項目的商(shang)圈：認(ren)知維(wei)度
3、商圈案例分析：重慶萬科河運校及(ji)Ⅰ地塊(kuai)項(xiang)目（含形(xing)成(cheng)歷程、商業類型(xing)對(dui)比、業態結(jie)構、消費(fei)模式、商圈交(jiao)通、品牌分布等）
二(er)、商業地產的分類
（一(yi)）按(an)照行業類別分(fen)類
（二）按照市場輻射范圍分類
（三）各形態形態商業(ye)地產案(an)例(li)分(fen)析
1、社區型(xing)商業案例分析
2、區域型(xing)商業(ye)案例分析(xi)
3、超區(qu)域型商業(ye)案例(li)分析
4、超級型商(shang)業(ye)案例分析
5、目的地型(xing)商業案(an)例分析
6、專業市場型商業案例分(fen)析
（四）按照物業(ye)形態分(fen)類
三、商業地產(chan)開(kai)發與住宅開(kai)發的區(qu)別
1、綜述：商業地產(chan)開發與住宅開發的重大區別
2、商業定位(wei)和住宅(zhai)定位(wei)的區別
四、商業地產的三(san)種盈利(li)模式及(ji)五大贏利(li)要點
1、盈利模(mo)式(shi)：在“租(zu)”和“售”之間進行選擇
2、三種(zhong)商(shang)業地產的盈利模式對(dui)比(bi)
3、商業地產地產贏利要點
端(duan)正心態→一榮(rong)(rong)俱榮(rong)(rong)→招商前置→主題定(ding)位→退出(chu)機(ji)制
五、商業地產項目定(ding)位
（一）如何進行商(shang)業市場定位(wei)(wei)（市場定位(wei)(wei)的推導思(si)路詳解、
1、項目(mu)立地條件研究
2、項(xiang)目經濟環境的分(fen)析(xi)和生(sheng)活結構研究
3、區域城市結構調查和(he)城市發展(zhan)規(gui)劃調查
4、商(shang)業發展規劃和政策(ce)研究
5、輻(fu)射(she)區(qu)域的確定和(he)零售(shou)業結構研究
6、競品及典型性案例研究
7、消費者消費行為的調(diao)查和研究
8、綜述：兩大(da)定位(wei)手(shou)法(fa)大(da)PK：穩(wen)健(jian)定位(wei)VS品牌定位(wei)
（二）商(shang)(shang)業(ye)地產(chan)商(shang)(shang)業(ye)業(ye)態定位
1、初步業態組(zu)合(he)定位
2、主力(li)店招商反饋
3、調整業態組合
4、確(que)定設計方案、政府報批
5、關(guan)鍵(jian)概念(nian)“坪效”重(zhong)點解(jie)析
（三）商(shang)業地產(chan)商(shang)業價(jia)格定(ding)位
1、價格定(ding)位(wei)的重要性
2、如(ru)何進行(xing)商業(ye)價格定位(wei)
3、方法一：成(cheng)本定(ding)價法
4、方法(fa)(fa)二：市場比較法(fa)(fa)
5、方(fang)法(fa)三：租(zu)金反推(tui)法(fa)
六、商業地(di)產設計難點
（一）商業設(she)計的誤區(qu)：常見的設(she)計誤區(qu)解讀(du)
1）外觀設計綜合癥(zheng)
2）平面布置(zhi)綜合癥
3）道(dao)路規劃綜合癥(zheng)
4）忽視(shi)前期商業定(ding)位(wei)與規劃(hua)
（二(er)）設計應遵循的商(shang)業原則
1）土地的高強度(du)開發(fa)
2）便(bian)捷的外(wai)部交(jiao)通誘(you)導(dao)
3）高效的內部人流組織
4）重估樓層價(jia)值(zhi)體(ti)系
5）創造高附加值空間
6）商(shang)業(ye)建筑(zhu)本身就是廣告系統
7）延續地方文脈、提升商(shang)業文化品質
8）設計具(ju)有社區活力(li)的(de)城市公(gong)共(gong)空間
第二(er)部分：城市綜合體的招(zhao)商策略(lve)
一(yi)、商業地產(chan)招商計劃的(de)制定(ding)
（一）招商原則(ze)
1）統(tong)一(yi)規劃、統(tong)一(yi)招商(shang)、統(tong)一(yi)運營
2）先主力店招(zhao)(zhao)商(shang)、次主力店招(zhao)(zhao)商(shang)、后小商(shang)鋪招(zhao)(zhao)商(shang)
3）租金水(shui)平和商業經營整體規劃，需長期與短期收益(yi)相結(jie)合(he)，追(zhui)求(qiu)利益(yi)*化
4）開業(ye)時保證(zheng)80%的入駐(zhu)率，保留一定(ding)空間，開業(ye)后進行(xing)業(ye)態調整
（二）招商順序
1）先招(zhao)(zhao)主力店、再招(zhao)(zhao)次主力店、最(zui)后招(zhao)(zhao)散鋪(pu)
2）先招(zhao)面積大的，先招(zhao)租金水平(ping)較(jiao)低者(zhe)
3）隨著招商(shang)進度推進，商(shang)家(jia)資源積累越(yue)多，中(zhong)小商(shang)家(jia)信心加強，有利于取得(de)更高(gao)水準的租(zu)金
二、主力店(dian)的開店(dian)要(yao)(yao)求（將進行分類(lei)進行開店(dian)要(yao)(yao)求的說明）
1、超市類：沃爾瑪
2、電(dian)器類：蘇寧電(dian)器
3、休閑(xian)類：SPA洗浴中心
4、餐飲類：連鎖快(kuai)餐店
5、休閑類：KTV
6、餐飲(yin)類：面(mian)點、面(mian)包房
三、商(shang)業(ye)顧問公(gong)司、運營管理公(gong)司、物業(ye)管理公(gong)司早期介入至關重要(yao)
（一）商(shang)業(ye)管理制度的制訂與完善
（二(er)）商戶關(guan)系的接收與(yu)整理
（三）開(kai)業(ye)前(qian)商(shang)業(ye)裝修監督、商(shang)品(pin)管理、企(qi)劃工作的執行以及其他開(kai)業(ye)前(qian)的準備工作
1、關(guan)于整體概念與業態推論
2、關(guan)于商業(ye)部(bu)(bu)分、寫字樓部(bu)(bu)分、住宅部(bu)(bu)分的建議
3、定價(jia)策略與項目(mu)投資測(ce)算(suan)、現金流測(ce)算(suan)
4、廣(guang)告宣傳(chuan)：應根(gen)據項目(mu)整體訴求(qiu)選擇(ze)廣(guang)告渠(qu)道(dao)與樣(yang)式(shi)
5、案例分(fen)享：大阪(ban)難波(bo)城市綜合(he)體(ti)
第三部分：商業地(di)產運營管理
一、運營(ying)管(guan)理(li)綜述
（一）商業地產核心管理內容
1）業態(tai)管(guan)理
2）營銷管(guan)理
3）服務管理
4）物業管(guan)理
（二）以大(da)悅城為例(li)解剖商業地產組織機(ji)構
（三）城(cheng)市(shi)綜合(he)體(ti)運(yun)營理念
（四）城市綜合體不同階(jie)段營運重點
1、策劃開(kai)發期
2、開業籌(chou)備期
3、正常(chang)運(yun)營期
二、運營(ying)管(guan)理項目
1、商戶(hu)管(guan)理
2、導購員管理
3、商(shang)品管理
4、客戶服務管理(li)
5、采取有(you)效措施、防止跑單
6、促銷管理
7、店面標準化管理
8、客服管理標準化
三、商業地產項目運(yun)營要(yao)點
（一）關注環境(jing)
（二）關注品質(zhi)
（三(san)）關(guan)注顧客
（四）其他要點
1、保持市場敏(min)感性、時(shi)刻洞悉市場變化、調整與提高。
2、適時進行硬件更新
3、適時改變(bian)讓項目更具時代感和吸引力
4、細節的累積與提(ti)升
5、普適性和獨特性、關注細節(jie)總結規(gui)律
四、具體樓(lou)層管理工作、專賣店管理
1、綜述：15大樓層管理工作(zuo)細(xi)則說明
2、專賣店的經營(ying)管理
3、專賣店(dian)的銷售服務(wu)管理
五(wu)、附：香港購(gou)物中心運(yun)營管理策略
1、推(tui)動購物中(zhong)心三權分立式管理、極(ji)度重視物業經營管理公司(si)對購物中(zhong)心的作用
2、經營管理(li)方對(dui)商戶(hu)要(yao)求(qiu)幾近苛(ke)刻，牢牢把(ba)握(wo)商場(chang)主動(dong)權，形成(cheng)大業主小租戶(hu)現象
3、招商注重租(zu)戶(hu)組合
4、附：香港主要商(shang)場樓層分(fen)布圖
5、用(yong)策略經營實現各層(ceng)租金遞(di)增同謀(mou)平緩，將低樓層(ceng)與高樓層(ceng)租金差距拉至(zhi)最小
6、購物中心的租(zu)戶每(mei)年保持5%-10%的淘汰(tai)率
7、前所(suo)未(wei)有的重視顧客的感受
8、裝修期近乎完(wan)美的現場管理，不給(gei)購物氛圍(wei)制(zhi)造一絲絲的不和諧
9、合理(li)控制售價與(yu)租金之(zhi)間的比率，將回報率控制在7%-8%之(zhi)間
10、其他運營管(guan)理策略
商業地產開發定位、招商策略及運營管理課程培訓
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/11705.html
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