商業地產定位規劃招商開業四階段重大疑難問題
講師：孫和光 瀏覽次數：2595
課程描述INTRODUCTION
房地產階段性營銷方案課程培訓大綱
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日程(cheng)安排SCHEDULE
課(ke)程大綱Syllabus
課件綱要(yao)
第一部分 商業地產項目開發的基本內容基礎知識
一、商業地產公司開發商業地產項目的三大結構體系
二、商業地產項目開發公司必做的基本的工作內容
第二部分 商業地產開發全程四個主要階段的關鍵節點和疑難問題
第一篇 商業地產項目的基地研究
一、商業地產項目地塊研究
1. 地塊自然現狀特點
2.交通狀況
3.項目所在區域現狀[新、老、接合部、改造、郊區等]
4.項目所在區域的城市功能 [CBD、商圈、專業市場等]
5.項目所在位置的商業功能
6.項目所在周邊的商業狀況[競爭狀況、已有商業體量]
7.項目基礎設施條件
第二篇 商業地產項目的商業定位
二、商業地產項目的商業定位
（一）研究方法（反向研究 —— 微觀、中觀、宏觀）
1項目所服務區域的功能定位
2項目的商業功能定位
3目標客戶群體的定位
4主題與特色定位
（二）研究項目定位的基本內容注意要點
8.客流及消費特點
（二）定位研究的工具的使用所注意要點
9.綜合條件的評估
第三篇 商業地產項目的規劃
三、商業地產項目的概念規劃
（一）地塊規劃
不理想的地塊規劃：
1單邊街區、
2不規則、
3不臨街等怎樣規劃？
（二）人流動線組織規劃
1動線規劃原則
2主動線類型
3主、次動線
4動線導引
（四）建筑概念規劃
1單體集中式加沿街鋪式的怎樣規劃？
2建筑底商商業的規劃
3進深與面寬、
4層高、
5中庭與電梯庭與室內商街、
6視線與動線
（五）、空間規劃
1室外空間及廣告位的規劃等
2視線與導引
3室外空間
4照明與燈飾
（六）、物業運營條件的規劃
1物業條件規劃的原則
2電梯電梯的規劃要點
3升降梯與自動扶梯運載量比較分析
4餐飲條件各項指標
5銷售型商鋪的機電系統
第四篇 商業地產的招商
四 商業地產項目招商
1、招商籌劃
1、招商業態落位規劃、品牌、業種搭配策略和方法--互補與銜接。
1.1招商范圍及目標商家、品牌落位與洽談落實、
1.2各類業態選址要求
1.3招商方案、招商目標與商家需求。
2 招商實施
2.1、租賃經營方案、租期方案、租金指數與標準
2.2、聯營經營方案、經營期方案
2.3、招商洽談，面積、物業條件、
2.4、招商落實順序--主力次主力店、品牌連鎖店、連鎖單店、中小商戶
2.5、如何針對意向商家物業改造。
2.6、開業與運營約定策略性實操。
第五篇 開業籌備與開業
五、開業籌備與開業
1、商業管理公司建立，開發商自建或聘請
2、商業運營管理培訓
3、商管公司對本項目運營策略、管理規范制定
4、商管公司與入駐商家的前期銜接、計劃、方案。
5、編制商家入駐開業序列和實施操作條列
6、物業管理公司的建立，發商自建或聘請。
7、物業公司對本項目管理制度與培訓
8、物業公司制定物業交接策略和工程對口實施交接
9、行政部門所負責的對商戶的各項證照的辦理、檢查、監督。
10、企劃部門對開業宣稱推廣策略、計劃、實施
11、運營部、企劃部對開業促銷、旺場的策略、計劃、實施
12、如果分期開業，商管、物業、企劃的策略、計劃、實施方案。
13、財務部門，核收、監管、催繳各類款項包括商戶裝修、改造、租金、定金、預收款等等。
試題：
1.定位的現實問題
自然條件復雜的地塊以什么原則判定？
2.規劃的現實問題
不臨街、單邊街區、不規則等等
3.建筑體量的大小究竟如何確定？
以出售為主的商業項目，體量越大越好嗎？
4.業態的比例
一般的規律是52:18:30,教條主義會怎樣？
5.動線問題
建筑設計師們只設計外部交通動線，而空間設計師和運營專家負責室內動線，但是商業項目的內外動線必須一體，兩張皮怎樣捏得才能夠完善、有效？
6.預招商
理想的狀況是在方案階段就進行預招商（方案征詢主力店意見同時），但是方案未定如何招商?而主力店沒有確定，敢于實施嗎？
7.招商與開業
一定要招滿了再開業嗎？百分之幾十就可以開了?
8.物業交接的節點
驗收交接的實際銜接點，都不耽誤又不推諉能做到嗎？
假如要趕工期，后續工程、商裝、商戶裝修能避免交叉嗎？
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/18118.html
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