国产极品粉嫩福利姬萌白酱_伊人WWW22综合色_久久精品a一国产成人免费网站_法国啄木乌AV片在线播放

北京商業地產規劃培訓

課程背景
不懂動線，就不要搞商業地產！這非駭人聽聞。有句行業俗規：沒有動線，就沒有商業，動線決定整個項目的生死。雖有點言過其實，但因動線的設計與規劃不當導致項目開業即死的項目比比皆是，可見，動線對一個商業地產項目而言，其重要性不言而喻，這也是商業地產項目的命脈。
動線原是建筑與室內設計的用語之一。意指人在室內室外移動的點，連結起來就成為動線。在商業地產中，動線是指商場通過布局使顧客自然行走、購物的軌跡，是顧客在商場里流動的線路。良好的動線設計可誘導顧客在店內順暢的選購商品，避免賣場產生死角，提高賣場坪效；合理的動線設計也是保證商業地產項目運營效率、提高租金價格的前提。可見動線的特殊性和重要性。
業態規劃乃至后期的品牌落位,無不是動線規劃的歸宿，無不是為了落實前期定位的合理性。定位塑其靈魂，業態成其精氣，品牌則賦予項目看得見的血肉。我們一般通過物業條件假設、商業概念確定、業態特性分析以及租戶需求訪談四個維度的分析，最后才能得到商業地產項目的初步落位圖。在整個商業地產項目全程中，只有具備了良好的業態規劃與品牌落位，方可談項目運營，成與敗盡在其中。
期待您的參與！

一、商業地產動線基本概念
二、商業地產動線基本體系
1、外部動線:
外聯開口/通道
客車動線/停車場
行人動線
貨車動線/卸貨場
2、內部動線
平面動線
所有營業區域（含室內外的平面動線）
垂直動線
建筑體內垂(chui)直動線(xian)

三、商業地產動線規劃基本原則
1、商業地產的動線設計規劃不是單獨完成的，是總體設計的一個組成部分，是核心的部分。必須總體統籌全面規劃。應該建立基本的規劃設計原則，把握基本前提，不偏離總體定位。
2、什么是好的商業動線
一般而言，好的商業動線具有以下三個條件：
可見性——良好有效
可見性在商業物業動線設計中是一個非常重要的內容。一個商鋪的可見性強弱決定了這個商鋪所在地段的租金價值，一個商鋪被看見的機會越多，位置就越好。我們在設計中就是要提高整個商場內商鋪的可見型。
案例1案例2案例3
可達性——便捷易達
可達性和可見性是有聯系的，可見性是可達性的基礎，只有“可見”，才會有“可達”。因此，在可見的基礎上，經過最少道路轉換的路徑可達性最高。
案例1案例2案例3
識別性——易辨記憶
使顧客在購物中心中容易判斷確立自己的位置，不會迷失方向。難以找到位置感的購物中心是不受顧客歡迎的。要提高動線系統的秩序感、位置感。
案例1案例2案例3

四、商業地產動線規劃基本要求
總的要求應該建立和堅持幾項基本原則作為宗旨。
1、一體化規劃原則, 城市交通與項目銜接、兼顧建筑的整體性、將平面與垂直動線、業態落位、商業空間等統一于一體，整體規劃。
2、突出動線對客流引導作用、增強動線對聚客引客的主動意識。
3、明確各功能分區、建立和促進各分區的客流分配與共享。
4、遵循商業運營規律，尊重商業經驗，尋求綜合效益。
5、照顧商業地產開發租售的比區間銜接和增效。
動線設計必須做到：
1、與商業定位相結合。
2、與商場的特色結合。
3、與區域環境結合。
案(an)例(li)1案(an)例(li)2案(an)例(li)3案(an)例(li)4

動線設計具體要做到：
（一）交通優先
1、根據城市路網合理規劃二級路網和建筑布局，將商業功能優化布局在交通最優位置。
2、人車分流，車流和貨流全部從場地周邊進入地塊和建筑點和線。
（二）內外結合
1、注重內外溝通，脈絡清晰。
2、注重立體人流的自然順暢，合理分配關系。
3、避免盲區和死角問題。
4、合理(li)設置(zhi)寬度。

（三）主次分明
1、主動線與各功能分區順暢連接。
2、主動線與各主出入口、外圍主干道順暢連接 。
3、主力店、次主力店及獨立商鋪的順暢連接。
（四）分區清晰：
1、按業態彼此之間的功能對應關系布置。
2、根據租售比和財務要求布置和取舍各功能業態。
3、遵循建筑設計的基本規律。
（五）回環度高
主動線回環度越高，商鋪的可見性和可達性越高，動線設計就越優秀，回環度越高，對于某一個商鋪被看到的幾率越高，商鋪的可見性和可達性越高，回環度就成為購物中心內部動線設計評價的最重要指標。
案(an)例1 案(an)例2案(an)例3案(an)例4案(an)例5

五、商業地產動線規劃基本操作
（一）地塊分析
地塊分析應該在規劃之前進行，因為：
1、地塊分析是商業項目動線以及出入口的*依據。
2、地塊分析決定了商業業態的基本布局、落實定位。
3、地塊分析解決了人流，車流的基本有效動線。
案(an)(an)例(li)1 案(an)(an)例(li)2 案(an)(an)例(li)3 案(an)(an)例(li)4

（二）建立動線體系、一體化規劃內外和分區動線
1、一級動線（主動線）的系統建立
（1）平面一級動線系統
外部動線系統
內部動線系統
（2）垂直動線系統
案例1案例2案例3案例4案例5案例6
2、業態和功能分區與一、二級（次動線）及以下動線系統銜接
（1）業態和功能分區與一級動線系統銜接
業態和功能分區初步建立
業態和功能分區與一級動線系統銜接
（2）業態和功能分區的二級（次動線）及以下動線系統建立
案例1 案例2 案例3 案例4
3、垂直動線系統與各建筑體、功能區、豎向業態的銜接
（1）垂直動線系統與建筑體的銜接
（2）垂直動線系統與功能區的銜接
（3）垂直(zhi)動線系統與豎向業態的銜接

（三）動線體系與業態的一體化規劃
1、動線體系下的業態落位、業態運營要求下的動線體系
2、業態落位的一般規律
3、業態落位和動線與建筑的銜接
（四）動線與導引系統
1、視線與動線
2、導引系統的建立
3、空間(jian)設計與動線一體化(hua)

六、商業地產動線規劃優化原則
1、3萬平米內的動線優化原則
2、3-5萬平米的動線優化原則
3、5-10萬平米的動線優化原則
4、10萬平米以上的動線優化原則
七、商業地產業態落位基本原則
1、不同業態落位原則
2、商業業態組合原則
3、業態落(luo)位優(you)化建議(yi)

八、商業地產業態落位基本要求
1、不同業態落位對項目的基本要求
2、業態選擇的基本要求
3、業態配比的基本要求
九、商業地產業態落位操作要領
十、商(shang)業(ye)地產業(ye)態落位優(you)化(hua)調整

北京商業地產規劃培訓